Czy fakt wynajmowania lokali w budynku będącym własnością małżonków, oraz dokonywane odpisy amortyzacyjne (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 sierpnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 27 sierpnia 2010r.) uzupełnionym w dniach 12 i 17 listopada 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) ? za prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 sierpnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 03 listopada 2010r. Znak: IBPB II/2/415-934/10/ŁCz wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 12 i 17 listopada 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni wraz z mężem jest właścicielem budynku, który został zakupiony 30 lipca 1996r. jako budynek murowany w trakcie realizacji (dane z aktu notarialnego). Między wnioskodawczynią, a jej mężem istnieje wspólność majątkowa. Budynek wraz działką został zakupiony do majątku prywatnego. Po dokonanym zakupie, jeszcze przed rozpoczęciem modernizacji, została sporządzona inwentaryzacja budynku przez rzeczoznawcę budowlanego, która dokładnie opisuje stan techniczny budynku (sporządzono stosowny protokół). Następnie budynek był przez wnioskodawczynię modernizowany i remontowany zgodnie z zatwierdzonym nowym projektem budowlanym i otrzymanym pozwoleniem na budowę w 2000r. W związku z tym zostały poniesione znaczne nakłady na ten cel. Wnioskodawczyni nie dysponuje dokumentami potwierdzającymi wartość poniesionych wydatków na remont i modernizację. W zakupionym budynku nie była prowadzona działalność gospodarcza, również nie planowano jej tam prowadzić. Wnioskodawczyni nie miała więc obowiązku gromadzenia dokumentów potwierdzających wartość poniesionych kosztów. W trakcie przeprowadzanej modernizacji zostało zmienione przeznaczenie budynku, dobudowano piętro. Po zakończonych pracach modernizacyjnych budynek został odebrany przez nadzór budowlany w styczniu 2009r., następnie podjęta została decyzja o wynajmowaniu lokalu na cele mieszkalne. Budynek nigdy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych i w związku z tym nigdy nie były dokonywane odpisy amortyzacyjne. Nakłady na modernizację obejmowały w szczególności następujące prace:

• rozbudowa budynku o dodatkowe powierzchnie (nadbudowa dodatkowego piętra),
• generalna zmiana posadzek,
• wykonane instalacji elektrycznej, grzewczej, wodno-kanalizacyjnej,
• ocieplenie murów oraz wykonanie nowej elewacji,
• wykonanie nowej instalacji deszczowo-spławnej,
• dobudowanie podjazdów dla wózków inwalidzkich, miejsc parkingowych.
  
  

Dokonane modernizacje budynku potwierdzają fakt ulepszenia nieruchomości.

Wszystkie prace budowlane związane z modernizacją budynku były wykonywane zgodnie z projektem budowlanym i otrzymanym pozwoleniem na przebudowę w 2000r. Pozwolenie zostało wydane przez starostwo powiatowe na inwestycję, polegającą na: budowie budynku mieszkalno-usługowego wraz z przyłączami wodno-kanalizacyjnymi na działce, na której znajdował się zakupiony budynek murowany w trakcie realizacji.

W budynku obecnie są wynajmowane lokale na cele mieszkalne, na parterze budynku, zgodnie z projektem, znajdują się również pomieszczenia przeznaczone na prowadzenie działalności handlowej lub usługowej, które obecnie nie są wynajmowane. Uzyskiwane przychody z najmu opodatkowane są zgodnie ze złożonym oświadczeniem w trybie art. 8 ust. 3 na zasadach ogólnych, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (skała podatkowa), jako przychody z najmu art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Przy ustalaniu dochodu z najmu nie są uwzględniane odpisy amortyzacyjne od wynajmowanej części budynku. W związku z otrzymaniem informacji wnioskodawczyni ma prawo do uwzględnienia w kosztach przychodu z najmu odpisów amortyzacyjnych. Wnioskodawczyni zdecydowała o rozpoczęciu amortyzacji tej części budynku, która jest wynajęta. Należy więc ustalić wartość początkową budynku, która stanowić będzie podstawę do obliczenia odpisów amortyzacyjnych, biorąc pod uwagę fakt, że do tej pory budynek jeszcze nigdy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Stawkę amortyzacyjną od tak określonej wartości początkowej nieruchomości zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wnioskodawczyni uważa że należy ustalić na poziomie 10% zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na fakt, iż dokonano szeregu ulepszeń budynku zgodnie z art. 22j ust. 3 ww. ustawy. Ustalenie wartości budynku po modernizacji, potwierdzi wartość poniesienia kosztów na ulepszenie w wysokości przekraczającej 30% jego wartości początkowej.

W związku ze złą koniunkturą na wynajem lokali wnioskodawczyni bierze pod uwagę sprzedaż całego obiektu, dlatego też analizuje formę opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni wskazała, że zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych przedmiotowy budynek jest budynkiem mieszkalnym. W budynku znajdują się dwa pomieszczenia o charakterze usługowym i ich powierzchnia stanowi ok. 20% całkowitej powierzchni budynku.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy fakt wynajmowania lokali w budynku będącym własnością małżonków oraz dokonywane odpisy amortyzacyjne uznawane jako koszt uzyskania przychodu uzyskanego z najmu, będzie miał wpływ na zasady opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości, biorąc pod uwagę fakt iż budynek ten nie będzie wykorzystywany jako środek trwały do prowadzenia działalności gospodarczej a będzie wynajmowany prywatnie...

Zdaniem wnioskodawczyni, fakt wynajmowania lokali oraz dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od tej części budynku, która jest wynajmowana, nie wpływa na zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w momencie sprzedaży budynku, ponieważ nie jest prowadzona działalność gospodarcza, budynek ten nie jest środkiem trwałym związanym z działalnością gospodarczą a dochody z najmu są opodatkowane zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ewentualna sprzedaż budynku zakupionego w dniu 30 lipca 1998r. będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8. Przepis ten stanowi, iż sprzedając nieruchomość 5 lat po zakupie licząc od końca roku kalendarzowego wnioskodawczyni ma prawo do zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawczyni wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3. Ocena stanowiska w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 i 2 została zawarta w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
3. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów,

? jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy ? przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.
  
  

W przypadku zatem, gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona, to wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowi przychód ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawczyni nabyła nieruchomość (budynek mieszkalny w trakcie realizacji) w 1996r. Z uwagi na złą koniunkturą wnioskodawczyni planuje sprzedać przedmiotową nieruchomość. Powyższy budynek mieszkalny aktualnie jest wynajmowany, jednak nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wątpliwości wnioskodawczyni budzi kwestia ewentualnego sposobu opodatkowania tak uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Powyższe okoliczności wskazują, że odpłatne zbycie nieruchomości nie wykorzystywanej w działalności gospodarczej - nabytej w 1996r. dokonane zostanie po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Reasumując stwierdzić należy, iż przychód jaki wnioskodawczyni uzyska z tytułu sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opole, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.