Czy ewentualna sprzedaż lokalu/i wydzielonego/ych z lokalu otrzymanego w drodze darowizny nie stanowi (...)

UZASADNIENIE

W dniu 28 grudnia 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 29 kwietnia 2004 r., wnioskodawca nabył w budynku w drodze darowizny lokal mieszkalny numer ..., składający się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, dwóch łazienek z WC, o powierzchni użytkowej 122,7 m² oraz przynależnych dwóch wewnętrznych miejsc parkingowych numer ... i ..., o łącznej powierzchni użytkowej 27,7 m². Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Z własnością lokalu nabytego w drodze darowizny związany jest udział w 151/2994 częściach w prawie użytkowania wieczystego działki oraz w prawie własności w częściach i urządzeniach wspólnych budynku, objętych księgą wieczystą. Akt notarialny zawierający umowę darowizny obejmował również nabycie przedmiotowej nieruchomości przez darczyńców i określono w nim łączną wartość nieruchomości zgodnie z wartością rynkową na kwotę 476.296,49 złotych. Określono również, że w podanej łącznej kwocie: kwota 382.050,99 złotych odpowiada wartości lokalu mieszkalnego, kwota 69.429,50 złotych odpowiada wartości miejsc parkingowych, a kwota 24.816,00 złotych odpowiada wartości prawa użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu.

Po nabyciu, wnioskodawca przedmiotowy lokal wykończył i wyposażył oraz w nim zamieszkiwał i był zameldowany od mniej więcej połowy 2004 r. do dnia 16 listopada 2011 r.

Aktualna powierzchnia lokalu wykracza poza bieżące potrzeby wnioskodawcy i jego rodziny. W związku z powyższym, wnioskodawca zamierza podzielić przedmiotowy lokal mieszkalny nr ... na dwa lokale mieszkalne o powierzchniach około 45,0 m² i 77,7 m² oraz wydzielić przynależne garaże. Następnie wnioskodawca planuje mniejszy z lokali wynajmować lub ewentualnie sprzedać, zaś większy planuje wykorzystywać na własne cele, choć nie wyklucza jego wynajmu lub sprzedaży w późniejszym czasie. By zrealizować swoje plany, wnioskodawca zamierza wystąpić o stosowną zgodę do Wspólnoty Mieszkaniowej, a następnie uzyskać pozwolenie na budowę zezwalające na podział przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Kolejno planuje przeprowadzić konieczne prace budowlane, a po ich zakończeniu uzyskać zaświadczenia o samodzielności dla wydzielonych lokali. Z uwagi na fakt, iż na etapie projektowania oraz budowy budynku przedmiotowy lokal składał się z dwóch odrębnych lokali i posiadał osobne podejścia wszelkich mediów (w tym piony oraz liczniki) oraz posiada dwa niezależne wejścia, przewidywany zakres prac związanych z podziałem sprowadza się jedynie do wymurowania ścian dzielących istniejący lokal na dwa lokale mieszkalne.

Po uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności, wnioskodawca planuje wydzielić do nowych ksiąg wieczystych: lokal mieszkalny numer ... o powierzchni około 45,0 m², lokal mieszkalny numer ... o powierzchni około 77,7 m², garaż numer ... o powierzchni około 14,6 m² oraz garaż numer 4 o powierzchni około 13,1 m².

Z uwagi na znikomy zakres koniecznych prac budowlanych, przewidywane przez wnioskodawcę wydatki związane z podziałem posiadanego lokalu będą niewielkie i sprowadzą się do kosztów: sporządzenia projektu budowlanego podziału, wykonania prac budowlanych (wymurowanie ścian dzielących lokale) oraz opłat urzędowych, notarialnych i sądowych związanych z wydzieleniem lokali do nowych ksiąg wieczystych.

Wnioskodawca zamierza wynajmować co najmniej jeden z wydzielonych lokali mieszkalnych i ewentualnie jeden z garaży. Przychody z najmu byłyby opodatkowane na zasadach ogólnych. W takim przypadku wnioskodawca zamierza wynajmowane lokale ująć w ewidencji środków trwałych i amortyzować je metodą liniową zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 22 ust. 1. Wartość początkowa środków trwałych zostanie określona zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w oparciu o wartości określone w umowie darowizny (382.050,99 złotych dla lokali mieszkalnych oraz 69.429,50 złotych dla garaży), z uwzględnieniem stosunku powierzchni przedmiotowych środków trwałych do powierzchni określonych w darowiźnie.

Ponadto, wnioskodawca nie wyklucza możliwości sprzedaży przynajmniej części lokali wydzielonych z otrzymanej w drodze darowizny nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie traktuje jednak takiej sprzedaży jako ewentualnego źródła przychodu, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tj. 2004 r., upłynął już czas dłuższy niż 5 lat.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy ewentualna sprzedaż lokalu/i wydzielonego/ych z lokalu otrzymanego w drodze darowizny nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie podlega opodatkowaniu...

(pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, ewentualna sprzedaż lokalu/i wydzielonego/ych z nieruchomości nabytej w drodze darowizny w dniu 29 kwietnia 2004 r. nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i dlatego nie będzie podlegała opodatkowaniu.

W myśl art. 10 przedmiotowej ustawy, zbycie nieruchomości lub jej części jest źródłem przychodu jeśli nastąpi ?(...) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...)?.

Dla ustalenia upływu terminu pięcioletniego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, konieczne jest określenie daty nabycia nieruchomości. Wnioskodawca otrzymał pierwotną nieruchomość w dniu 29 kwietnia 2004 r. w drodze darowizny. Planowany podział nieruchomości, pomimo konieczności przeprowadzenia szeregu czynności wynikających z prawa budowlanego oraz lokalowego, nie zmienia stanu posiadania wnioskodawcy tzn. nie nabędzie on niczego nowego. Zatem, w wyniku planowanego podziału wnioskodawca nie nabędzie nic wykraczającego poza dotychczas posiadany składnik majątku.

W konsekwencji, planowany podział nieruchomości nie zmienia momentu jej nabycia, a ewentualna sprzedaż któregokolwiek z lokali wyodrębnionych z pierwotnej nieruchomości nie będzie źródłem przychodu określonego w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż od końca 2004 r. do momentu ewentualnej sprzedaży upłynie z pewnością ponad pięć lat.

Zdaniem wnioskodawcy, jego stanowisko znajduje liczne potwierdzenia w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Ministra Finansów, jak np. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 29 września 2010 r. Znak: IPPB1/415-690/10-2/AM lub wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w dniu 28 stycznia 2011 r. Znak: IBPB/II/415-1161/11/CJS.

IPPB1/415-690/10-2/AM: ?Z opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca dokonał podziału lokalu Nr 16 nabytego w 1996 roku na dwa lokale mniejsze oznaczone nr ...A i ... . Z powyższego wynika, iż Wnioskodawca w wyniku dokonanego podziału lokalu mieszkalnego i wyodrębnienia z niego dwóch mniejszych lokali mieszkalnych nie nabędzie niczego nowego ponad to, czego jest właścicielem od 1996 roku. Pomimo iż nastąpił podział lokalu mieszkalnego, z którego wyodrębniono dwa nowe lokale mieszkalne, to dokonany podział nie wpłynął na formę prawną władania przez Wnioskodawcę przedmiotowymi lokalami mieszkalnymi. W związku z powyższym bieg pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku czego nastąpi zmiana ich powierzchni. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie jej podziału.?

IBPBII/2/415-1161/11/CJS: ?Z analizy przedstawionego zdarzenia i stanowiska wnioskodawcy wynika, iż wnioskodawca w wyniku dokonanego podziału posiadanego lokalu i wyodrębnienia z niego sześciu lokali mieszkalnych nie nabędzie niczego nowego ponad to, czego jest właścicielem od 2008 r. Dokonany bowiem podział spowodował jedynie wyodrębnienie z dotychczas posiadanego lokalu nowych lokali w obrębie powierzchni jaka wnioskodawcy w przedmiotowej kamienicy przysługiwała nieprzerwalnie od grudnia 2008 r. W związku z powyższym bieg pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie połowy kamienicy tj. od końca 2008 r. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie jej podziału. Reasumując stwierdzić należy, że data podziału jednego lokalu na kilka mniejszych lokali nie jest nabyciem każdego z mniejszych lokali, gdyż własność lokalu, z którego wyodrębniono mniejsze przysługiwała wnioskodawcy od 2008 r. Podział całości na części nie powoduje po stronie właściciela pierwotnej całości nowego nabycia, skoro nie otrzymuje na własność niczego co posiadał już wcześniej.?

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie pytania nr 2. Ocena stanowiska w zakresie pytania nr 1 została zawarta w odrębnej interpretacji.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną własność),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ? nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębna własność lokalu stanowi natomiast nieruchomość lokalową, która po wyodrębnieniu z dotychczasowej zabudowanej nieruchomości macierzystej stanowi odrębny przedmiot własności.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (odrębnej własności lokalu mieszkalnego) istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości lokalowej.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca dnia 29 kwietnia 2004 r.

nabył lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 122,7 m² wraz z przynależnymi dwoma wewnętrznymi miejscami parkingowymi o powierzchni 27,7 m². Z własnością przedmiotowego lokalu związany jest udział w 151/2994 częściach w prawie użytkowania wieczystego działki oraz w prawie własności w częściach i urządzeniach wspólnych budynku. Ponieważ aktualna powierzchnia lokalu wykracza poza bieżące potrzeby wnioskodawcy i jego rodziny, wnioskodawca zamierza podzielić przedmiotowy lokal na dwa lokale mieszkalne o powierzchniach około 45 m² i 77,7 m² oraz wydzielić przynależne garaże.

Ustawa nie definiuje pojęć ?zbycie? i ?nabycie?. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym utrwalił się pogląd, że przez pojęcie ?nabycie? użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust. 2). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust. 3).

Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4).

Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 6 ww. ustawy, w wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Jak z powyższego wynika, właściciel odrębnego lokalu, jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że przebudowa lokalu mieszkalnego wnioskodawcy nie spowoduje zmiany powierzchni całego budynku i tym samym nie będzie konieczne dokonanie zmian w udziałach poszczególnych właścicieli. Wszystkie zmiany będą miały charakter czysto techniczny i nie spowodują nabycia przez wnioskodawcę od Wspólnoty jakiejkolwiek dodatkowej przestrzeni, bowiem wydzielone dwa lokale mieszkalne wraz z miejscami parkingowymi będą zajmować przestrzeń dotychczasowego lokalu, którego właścicielem wnioskodawca został w 2004 r.

Zatem w świetle powyższego należy stwierdzić, że wynikiem dokonanej przebudowy lokalu mieszkalnego nr ... będzie powstanie, w ramach dotychczasowej powierzchni tego lokalu, dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych. Nie spowoduje to ustalenia nowej powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. W związku z powyższym wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, jaki przysługuje obecnie wnioskodawcy nie zmieni się w wyniku przebudowy. Dlatego też za datę nabycia przedmiotowych lokali należy przyjąć datę otrzymania w drodze darowizny pierwotnego lokalu, z którego zostaną one wyodrębnione, tj. 2004 r.

Oznacza to, że ewentualna sprzedaż lokali wydzielonych z otrzymanego w drodze darowizny lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w związku z upływem 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do powołanych przez wnioskodawcę interpretacji Ministra Finansów, tut. Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Referencje

IBPBI/2/415-1482/11/MM, interpretacja indywidualna