Ustalenie źródła przychodu z tytuł sprzedaży nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 07 stycznia 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zakwalifikowania przychodu z tytułu sprzedaży działek do określonego źródła przychodów oraz skutków podatkowych tej sprzedaży.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 27 grudnia 2004 r. wnioskodawca wraz z małżonkiem na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości, nabył nieruchomość o łącznej powierzchni 0,2569 ha, składającą się z działek oznaczonych numerami: 2895/12, 2895/15, 2895/16, 2895/17, 2894/12. Nieruchomość ta ma status budowlany.

Wnioskodawca wraz z małżonkiem zamierza w bieżącym roku zbyć tę nieruchomość, na rzecz jednego nabywcy. Powyższe działki są niezabudowane, nie były i nie są prowadzone na nich prace budowlane, i w momencie ich sprzedaży działki nie będą zabudowane. Wnioskodawca nie dokonywał ulepszenia ani uatrakcyjnienia tych działek, nie dokonywał żadnych innych nakładów, np. uzbrojenia terenu, nie doprowadzał mediów, itp. i nie zamierza dokonywać takich nakładów do dnia ich sprzedaży. Działki nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, rolniczej, pozarolniczej, nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy czy też innej podobnej umowy cywilnoprawnej. Działki te weszły do majątku osobistego wnioskodawcy i nie zostały nabyte w celu dalszego ich zbycia. Wnioskodawca nie przekazał przedmiotowej nieruchomości do majątku związanego z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą (praktyka lekarska). Zamiarem nabycia ww. nieruchomości była chęć budowy w przyszłości nowego lokalu na potrzeby prowadzonej przez małżonka wnioskodawcy kancelarii notarialnej. Przyczyną zamierzonej sprzedaży - wobec zmiany planów z przyczyn niezależnych od wnioskodawcy i jego małżonka - jest zamiar pozyskania środków finansowych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT w zakresie obrotu nieruchomościami. Dziatki stanowią majątek prywatny. Nie posiadał ani nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu ustawy o podatku VAT.

W odniesieniu do tych działek została wydana w dniu 07 kwietnia 2009 r. decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z którą przeznaczenie ww. działek to przeznaczenie budowlane, a podstawowa funkcja to handel i usługi.

Wnioskodawca wyjaśnia również, że nie dokonywał dotychczas sprzedaży żadnych nieruchomości, a przewidywana sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku jest pierwszą sprzedażą. Wnioskodawca nie uzyskiwał tzw. dopłat unijnych na ww. nieruchomość.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży działek, stanowiących majątek prywatny (osobisty) wnioskodawcy, nie nabytych i nie wykorzystywanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT oraz nie nabytych z zamiarem późniejszej sprzedaży, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zdaniem wnioskodawcy, zamierzona przez niego sprzedaż działek opisanych w niniejszym wniosku nie ma również znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z tym przepisem działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową; prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów wymienionych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (w tym z nieruchomości), zdolną do potencjalnego generowania zysku. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Skoro więc sprzedaż przez wnioskodawcę przedmiotowych działek opisanych we wniosku nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a sprzedaż działek nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to przychód, jaki wnioskodawca uzyska ze sprzedaży działek, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczonego we wniosku nr 3). Ocena stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczone we wniosku nr 1 i 2) została zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Przy czym w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi,

-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów art. 10 i art. 14 ustawy wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku wprowadzonych lub nie do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Zatem również w przypadku wycofania składnika majątku z działalności gospodarczej, przychód z tytułu jego zbycia, jako przychód z działalności gospodarczej będzie powstawał jeszcze w sześcioletnim okresie po wycofaniu tego składnika z działalności - stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy.

W myśl powyższego, odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nawet nie ujętych w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, stanowi źródło przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podmiotu, który przedmiotowy składnik wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania. Fakt nie ujęcia nieruchomości w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie przesądza o tym, że nieruchomość gruntowa, będąc nie wprowadzoną do ewidencji środków trwałych, nie mieści się wśród składników majątku wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy. Przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nie wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) stanowić mogą również przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 cytowanej ustawy.

Ponadto dla kwalifikacji przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości do przychodów z działalności gospodarczej znaczenie ma fakt wykorzystywania zbywanej nieruchomości w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Dla powstania przychodu z działalności gospodarczej konieczne jest, aby określone w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy składniki majątku były wykorzystywane w działalności gospodarczej (lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej). Przepis stanowi wyraźnie o wykorzystywanych składnikach majątku, choć zgodnie z tym co zostało wskazane powyżej nie ogranicza się w żadnym razie tylko do składników majątku obecnie używanych w działalności gospodarczej.

Z powyższych przepisów wynika, iż przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez podatnika do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy sprzedaż stanowi dla niego przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym nabyciem i zbyciem nieruchomości.

Jednakże ? co wymaga zaakcentowania - rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy sprzedaż przez podatnika nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez podatnika we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe).

Nie można jednak wykluczyć, że naczelnik urzędu skarbowego prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji. Zwłaszcza, że w świetle art. 14k i następnych Ordynacji podatkowej interpretacja indywidualna nie jest wiążąca dla rozstrzygającego sprawę podatkową naczelnika właściwego urzędu skarbowego, który może poczynić własne ustalenia w zakresie stanu faktycznego rozstrzyganej przez siebie sprawy. Organ podatkowy wydający niniejszą interpretację nie czynił sam żadnych ustaleń ani w zakresie okoliczności związanych z nabyciem nieruchomości, ani nie może ich poczynić z przyszłym zbyciem. Przyjął jedynie argumenty podnoszone przez wnioskodawcę bez weryfikowania ich w kontekście zwłaszcza działalności prowadzonej przez wnioskodawcę.

Z przedstawionego przez wnioskodawcę zdarzenia przyszłego wynika, że w 2004 r. wraz z małżonkiem nabył nieruchomość składającą się z kilku działek. Obecnie zamierza zbyć na rzecz jednego nabywcy przedmiotowe działki.

Powyższe działki są niezabudowane, nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, rolnej, pozarolniczej, nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy czy też innej podobnej umowy cywilnoprawnej. Działki te weszły do majątku prywatnego wnioskodawcy nie związanego z prowadzoną przez wnioskodawcę działalnością gospodarczą i nie zostały nabyte w celu ich dalszego zbycia. Wnioskodawca nie przekazał przedmiotowych działek do majątku związanego z prowadzona przez niego działalnością gospodarczą. Powodem nabycia ww. nieruchomości była chęć budowy nowego lokalu na potrzeby prowadzonej przez małżonka wnioskodawcy kancelarii notarialnej, jednakże z przyczyn niezależnych od wnioskodawcy i jego małżonka, zamierza on dokonać ich sprzedaży.

Zatem skoro wnioskodawca twierdzi, że nabycie nie było i planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie związana z prowadzoną działalnością gospodarczą a sprzedaż nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie było podstaw do przyjmowania poglądu odmiennego. Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej.

Tym samym odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że skoro planowana sprzedaż działek nie będzie miała związku z prowadzoną przez wnioskodawcę działalnością gospodarczą (wedle informacji przedstawionych przez wnioskodawcę), to sprzedaż ta mogłaby być dla wnioskodawcy źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodem z odpłatnego bycia nieruchomości, o ile zostałaby dokona w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą wyrażoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie w wykonywaniu działalności gospodarczej, stanowi podlegający opodatkowaniu przychód z tego tytułu.

Ponieważ jednak w przedmiotowej sprawie sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, to sprzedaż ta w świetle okoliczności przedstawionych przez wnioskodawcę i przyjętych za podstawę orzekania przez tut. Organ, nie będzie stanowiła dla wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.