Jeżeli wnioskodawca nieruchomości nabył na drodze ugody sadowej i został zmuszony sprzedać część (...)

21.5.2013

Jeżeli wnioskodawca nieruchomości nabył na drodze ugody sadowej i został zmuszony sprzedać część z nich przed upływem 5 lat aby spłacić zobowiązania gotówkowe wobec swojej córki czy od sprzedaży tych nieruchomości zobowiązany jest zapłacić podatek dochodowy?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 lutego 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 21 lutego 2013 r.), uzupełnionym w dniu 06 maja 2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 lutego 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 17 kwietnia 2013 r. Znak: IBPBII/2/415-211/13/JG wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 06 maja 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca na mocy ugody sądowej nabył drugą część nieruchomości po zmarłym współmałżonku. Wnioskodawca został zobowiązany do spłaty na rzecz swojej córki kwoty 65.000,00 zł. Aby pokryć część zobowiązań wnioskodawca za kwotę 50.000,00 zł sprzedał nieruchomość ? garaż oraz boks handlowy. Z uzupełnienia wniosku wynika, iż współmałżonek wnioskodawcy zmarł w dniu 26 maja 2007 r. Spadek w całości na mocy testamentu w dniu 18 grudnia 2007 r. nabyła córka wnioskodawcy. W skład spadku wchodziło mieszkanie, garaż, butik i samochód osobowy Toyota Corolla rok produkcji 1986. Wnioskodawca z mocy prawa otrzymał połowę majątku a drugą część odziedziczyła jego córka. Ugoda sądowa zawarta w dniu 10 maja 2012 r. dotyczyła zniesienia współwłasności i podziału majątku wspólnego pomiędzy wnioskodawcą i jego córką. Uczestnicy postępowania zgodnie ustalili, że prawo do lokalu mieszkalnego, garażu, butiku i samochodu osobowego otrzymuje na wyłączną własność po zmarłym współmałżonku wnioskodawca. Rozliczenie ugody sądowej dotyczyło zobowiązania wnioskodawcy do zapłaty na rzecz jego córki kwoty 65.000,00 zł płatnej w dwóch ratach 45.000,00 zł i 20.000,00 zł. Garaż i boks handlowy wchodziły w skład majątku wspólnego wnioskodawcy i jego współmałżonka a nabyte zostały odpowiednio: garaż w dniu 31 marca 1993 r., boks handlowy w dniu 16 maja 2001 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zdaniem wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości w jego sytuacji była koniecznością, gdyż zgodnie z ugodą sądową zmuszony został uregulować zobowiązania wobec swojej córki. W związku z powyższym uważa, że nie uzyskał żadnego dochodu w związku ze sprzedażą.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie będące przedmiotem sprzedaży nieruchomości tj. garaż i boks handlowy wchodziły w skład majątku wspólnego małżonków i zostały przez nich nabyte odpowiednio: garaż w dniu 31 marca 1993 r. a boks handlowy w dniu 16 maja 2001 r. W dniu 26 maja 2007 r. zmarł współmałżonek wnioskodawcy, po którym spadek nabyła w całości na mocy testamentu ich córka. W skład masy spadkowej wchodziło mieszkanie, garaż, butik (boks handlowy) oraz samochód osobowy. Następnie na mocy ugody sądowej zawartej w 2012 r. dokonano zniesienia współwłasności i podziału majątku w ten sposób, że na wyłączną własność wnioskodawcy przypadło prawo do lokalu mieszkalnego, garażu, butiku i samochodu osobowego z jednoczesnym obowiązkiem spłaty na rzecz swojej córki kwoty 65.000,00 zł. Wątpliwość wnioskodawcy budzi kwestia obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży garażu i boksu handlowego w sytuacji, gdy przychód ze sprzedaży przeznaczono zgodnie z ugodą sądową na spłatę córki.

Na wstępie wyjaśnić wnioskodawcy należy, iż na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych o tym czy sprzedaż nieruchomości lub ich części rodzi, czy też nie obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu decyduje data i sposób nabycia zbywanych nieruchomości a w dalszym etapie następująca w efekcie ich sprzedaż. W żadnym wypadku jednak na powstanie obowiązku podatkowego nie ma wpływu okoliczność z jakich przyczyn podatnik dokonuje sprzedaży będących jego własnością nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie aby dokonać prawnopodatkowej oceny, czy sprzedaż nieruchomości w postaci garażu i boksu handlowego będzie rodzić po stronie wnioskodawcy określone prawem konsekwencje podatkowe w postaci obowiązku zapłaty podatku dochodowego kluczowe znaczenie ma ustalenie momentu i podstawy ich nabycia przez wnioskodawcę.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 tej ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Jest to ich majątek wspólny. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwym jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa). Ponadto stosownie do art. 35 Kodeksu żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może żądać podziału majątku wspólnego, nie może również rozporządzać swymi prawami do udziału w majątku wspólnym, który po ustaniu wspólności mu przypadnie.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: 1) małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, 2) z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie współwłasności, 3) wspólność ustała z mocy prawa na skutek całkowitego lub częściowego ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków lub też ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Od chwili ustania jak i wyłączenia wspólności ustawowej, do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 46 Kodeksu). Stosownie do treści art. 43 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego domniemuje się, iż oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zgodnie z powyższym należy stwierdzić, że udział 1/2 w garażu i boksie handlowym wnioskodawca nabył w ramach majątku wspólnego odpowiednio w 1993 r. (garaż) i w 2001 r. (boks handlowy). Pozostały udział w ww. nieruchomościach należał do współmałżonka wnioskodawcy, który następnie w spadku na podstawie testamentu nabyła ich córka. Po śmierci współmałżonka wnioskodawca stał się współwłaścicielem garażu i boksu handlowego łącznie z córką, na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych. Z dalszej części opisu stanu faktycznego wynika, że pomiędzy wnioskodawcą i córką została zawarta w dniu 10 maja 2012 r. ugoda sądowa, która dotyczyła zniesienia współwłasności m.in. obu ww. nieruchomości w ten sposób, że garaż oraz boks handlowy stały się wyłączną własnością wnioskodawcy. Oprócz garażu i boksu handlowego wnioskodawca na wyłączną własność otrzymał prawo do lokalu mieszkalnego oraz samochód osobowy. Skutkiem zawartej ugody był obowiązek spłaty przez wnioskodawcę kwoty 65.000, 00 zł na rzecz córki.

Zniesienie współwłasności kształtuje nowy stan prawny, powoduje powstanie prawa własności każdego ze współwłaścicieli lub prawo współwłaściciela do przyznanej mu całej rzeczy.

W myśl art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Współwłaściciele do czasu zniesienia współwłasności mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W rezultacie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tej rzeczy, tzn. tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności. Stąd wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością).

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego stwierdzić należy, że w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawca w 2012 r. nabył udział 1/2 w garażu i boksie handlowym stając się tym samym jedynym ich właścicielem.

Reasumując, udział 1/2 w nieruchomościach stanowiących garaż i boks handlowy wnioskodawca nabył odpowiednio w 1993 r. i w 2001 r. na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Tym samym 1/2 przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie w ogóle stanowiła źródła przychodu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast 1/2 uzyskanego przychodu ze sprzedaży tych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady mają zastosowanie do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości może zostać pomniejszony wyłącznie o koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz o koszty uzyskania przychodów zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Przy czym wyjaśnia się, iż koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym co koszty uzyskania przychodu.

Kosztem odpłatnego zbycia są wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo ? skutkowy.

W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że jeśli wnioskodawca poniósł tego rodzaju koszty, to koszty te dotyczą sprzedaży tych dwóch nieruchomości, które w udziale 1/2 nabył odpowiednio w 1993 r. i 2001 r. oraz w udziale 1/2 w 2012 r. Jak już wyżej wyjaśniono opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega wyłącznie część przychodu przypadająca na udział nabyty w 2012 r. W związku z tym 1/2 przychodu podlegająca opodatkowaniu może zostać obniżona wyłącznie o 1/2 poniesionych przez wnioskodawcę kosztów odpłatnego zbycia.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy zaliczane są:

udokumentowane koszty nabycia,
udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości.

Z opisu przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca udział ½ w nieruchomościach tj. garażu i boksie handlowym nabył w wyniku zniesienia współwłasności. Jak wiemy przedmiotem zniesienia współwłasności były jeszcze inne prawa. Zniesienie współwłasności nastąpiło z obowiązkiem spłaty kwoty 65.000,00 zł na rzecz córki. W związku z powyższym poniesiony wydatek tytułem spłaty stanowi koszt nabycia udziału ½ we wszystkich nieruchomościach, które były przedmiotem ugody. To nie cała kwota 65.000,00 zł może zatem stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży garażu i boksu handlowego. Do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia obu ww. nieruchomości można zaliczyć tylko tę część z określonej wyżej kwoty, która przypada proporcjonalnie na sprzedawany udział w garażu i sprzedawany udział w boksie handlowym. Innymi słowy, wnioskodawca winien ustalić jaki procent wartości rynkowej wszystkich nieruchomości, praw lub rzeczy ustalonej na dzień zniesienia współwłasności stanowiły dwie sprzedane nieruchomości. Otrzymany wynik wskaże, jaki procent kwoty 65.000,00 zł stanowi koszt nabycia sprzedanych nieruchomości, o który można pomniejszyć przychód. Przy czym pomniejszyć przychód można tylko pod warunkiem, że spłata została faktycznie dokonana, a więc wydatek został rzeczywiście poniesiony.

Reasumując, stanowisko wnioskodawcy, z którego wynika, że nie powinien płacić podatku z tytułu sprzedaży garażu i boksu handlowego, ponieważ z uwagi na spłatę nie uzyskał przychodu uznano za nieprawidłowe. Dla celów podatkowych nie jest istotne z jakiego powodu następuje sprzedaż nieruchomości ani w jaki sposób sprzedający zadysponował otrzymanymi środkami pieniężnymi. Zgodnie bowiem z art. 30e ww. ustawy podatek płatny jest od kwoty wyrażonej w umowie pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia i koszty uzyskania przychodu.

Źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi 1/2 przychodu uzyskanego ze sprzedaży garażu i boksu handlowego. Opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlega dochód, który stanowi 1/2 wartości sprzedanych obu nieruchomości pomniejszoną o 1/2 kosztów odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu, które proporcjonalnie przypadają na sprzedane nieruchomości.

Stanowisko wnioskodawcy uznano zatem za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.