Sposób obliczenia podstawy o podatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 marca 2010r. (data wpływu do tut. Biura 19 marca 2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu sprzedaży działki nabytej w drodze zamiany:

• o koszty notarialne sprzedaży działki oraz koszt nabycia sprzedanej działki - jest prawidłowe.
• o koszty notarialne zamiany działek - jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu sprzedaży działki nabytej w drodze zamiany o koszty notarialne sprzedaży działki, koszt nabycia sprzedanej działki oraz koszty notarialne zamiany działek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 02 lutego 2001r. aktem notarialnym wnioskodawczyni nabyła od swojej babci na podstawie umowy darowizny działkę o powierzchni 11 a 44 m2 (obejmującą działki nr 3111/5, 3116/8, 311610) wpisaną do księgi wieczystej.

W dniu 30 marca 2007r. aktem notarialnym ww. działka została przez wnioskodawczynię zamieniona na działkę nr 3125/6 o powierzchni 8 a 30 m2 objętą księgą wieczystą, której właścicielem był Pan Mariusz N.

Powodem zamiany był brak dostępu do drogi dojazdowej prowadzącej do działki wnioskodawczyni. Droga ta przebiegała przez jedną z działek pana Mariusza N. i została zagrodzona. Pan Mariusz N. nie zgadzał się na inne rozwiązanie problemu jak tylko poprzez wymianę działek.

Wartość działki wnioskodawczyni w akcie notarialnym dotyczącym zamiany została określona na kwotę 33.200,00 zł, a Pana Mariusza N. na kwotę 21.800,00 zł. Jako, że działka Pana Mariusza N. była o 3 a 10 m2 mniejsza od działki wnioskodawczyni, to różnica w areale została jej wypłacona gotówką w kwocie 11.500,00 zł przy podpisywaniu ww. aktu notarialnego.

Dnia 16 lipca 2009r. aktem notarialnym wnioskodawczyni sprzedała działkę nr 3125/06 o powierzchni 8 a 30 m2 objętą księgą wieczystą, której właścicielką została w wyniku wyżej opisanej zamiany z dnia 30 marca 2007r.

Pomimo, że właścicielką pierwszej działki wnioskodawczyni została w 2001r., a po 6-ciu latach tj. w 2007r. nastąpiła zamiana działek i w ocenie wnioskodawczyni nie powinien obejmować takiego przypadku obowiązek zapłaty podatku dochodowego (po sprzedaży wymienionej działki) ponieważ nie nabyła dodatkowej działki, to jednak wnioskodawczyni została poinformowana, że zamianę działek traktuje się jak sprzedaż, a zatem jest ona objęta obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, gdyż od chwili zamiany do chwili sprzedaży nie upłynęło wymagane 5 lat.

Ponadto wnioskodawczyni została poinformowana, że kosztami, które odejmuje się od przychodu są: koszty notarialne zamiany i sprzedaży działki oraz wartość zamienianej działki, która została określona na kwotę 33.200,00 zł w akcie notarialnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wnioskodawczyni prawidłowo obliczyła podatek jaki ma zapłacić...

Zdaniem wnioskodawczyni, należny podatek wynosi 5.598,26 zł. Kwotę taką wnioskodawczyni wyliczyła w następujący sposób:

66.400,00 zł ? przychód ze sprzedaży działki

1.078,50 zł ? koszty notarialne zamiany działek

2.656,96 zł ? koszty notarialne sprzedaży działki

33.200,00 zł ? wartość zamienianej działki, czyli koszt nabycia sprzedanej działki

Dochód = przychód ? koszty

Dochód = 66.400,00 zł ? (1.078,50 zł + 2.656,96 zł + 33.200,00 zł)

= 66.400,00 zł ? 36.935,46 zł = 29.464,54 zł

Należny podatek = 29.464,54 zł x 19% = 5.598,26 zł

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, tylko wówczas jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wnioskodawczyni wskazała, że w dniu 02 lutego 2001r. nabyła na podstawie umowy darowizny działkę o powierzchni 11 a 44 m2 (obejmującą działki nr 3111/5, 3116/8, 311610). Następnie w dniu 30 marca 2007r. aktem notarialnym ww. działka została przez wnioskodawczynię zamieniona na działkę nr 3125/6 o powierzchni 8 a 30 m2, a różnica w areale została jej wypłacona gotówką w kwocie 11.500,00 zł. Dnia 16 lipca 2009r. aktem notarialnym wnioskodawczyni sprzedała działkę nr 3125/06 o powierzchni 8 a 30 m2, której właścicielką została w wyniku wyżej opisanej zamiany z dnia 30 marca 2007r.

Zatem wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla ustalenia 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma skutek prawny w postaci nabycia przez wnioskodawczynię działki nr 3125/6, która została sprzedana w dniu 16 lipca 2009r.

Podkreślić należy, iż użyty w ww. przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin ?nabycie? oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zamiana jest wiec umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym także art. 604 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży.

W następstwie umowy zamiany mają zatem miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany jest nabycie na własność innej nieruchomości. W związku z powyższym, bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bezwzględnie liczony jest od daty nabycia nieruchomości w drodze zamiany.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że w 2007r. w drodze zamiany działki o powierzchni 11 a 44 m2 (obejmującej działki nr 3111/5, 3116/8, 311610) wnioskodawczyni nabyła działkę nr 3125/6 o powierzchni 8 a 30 m2. Zatem w wyniku zawartej w 2007r. umowy zamiany pomiędzy wnioskodawczynią a Mariuszem N. wnioskodawczyni przestała być prawnym właścicielem działki o powierzchni 11 a 44 m2, nabyła natomiast nowe prawo własności do działki nr 3125/6 o powierzchni 8 a 30 m2. Oznacza to, iż data, w której dokonano zamiany działek (2007r.) jest datą nabycia działki nr 3125/6, którą wnioskodawczyni sprzedała w 2009r. i z tą datą należy wiązać skutki podatkowe w zakresie powstania obowiązku podatkowego, a nie jak wskakuje wnioskodawczyni z 2001r. Nie można bowiem mówić, że wnioskodawczyni sprzedając działkę nr 3125/6 zbyła prawo, które nabyła w 2001r. W 2007r. wnioskodawczyni nabyła prawo do nowej działki, a w przedstawionej sytuacji nie występuje żadna ciągłość posiadania prawa do działki, którą wnioskodawczyni nabyła w 2001r.

W związku z powyższym sprzedaż w 2009r. działki nr 3125/6 stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, ponieważ ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zamiany (2007r.).

Z uwagi na fakt, iż nabycie działki w drodze zamiany nastąpiło w 2007r., dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów, ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak wynika z art. 22 ust. 6e wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wobec powyższego dokonana przez wnioskodawczynię w 2009r. sprzedaż nabytej w 2007r. w drodze zamiany działki skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu na zasadzie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży działki nr 3125/6 będzie wartość jaka jest wyrażona w cenie umowy sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej. Przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej działki może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu).

Zatem przychodem będzie wartość zbywanej w drodze sprzedaży działki nr 3125/6, którą należy pomniejszyć o koszty transakcji sprzedaży np. koszty notarialne sprzedaży działki, o ile to wnioskodawczyni była zobowiązana do ich poniesienia. Natomiast kosztami uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Kosztami uzyskania przychodu będą zatem koszty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem zbycia, czyli koszty nabycia nieruchomości zbywanej przez wnioskodawczynię w drodze sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości (działki) nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Na podstawie powyższego, w przypadku wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży działki nabytej w 2007r., można zaliczyć wartość działki wnioskodawczyni o powierzchni 11 a 44 m2 (obejmującej działki nr 3111/5, 3116/8, 311610) zbytej w drodze zamiany (ustaloną w umowie zamiany), bez pomniejszania o otrzymaną dopłatę. Aby bowiem nabyć od Pana Mariusza N. działkę nr 3125/6 wnioskodawczyni oddała w zamian swoją działkę o powierzchni 11 a 44 m2. I to wartość tej oddanej działki stanowić będzie koszt nabycia nowej, którą następnie w 2009r. wnioskodawczyni sprzedała. Do kosztów dodatkowo można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości. Różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Natomiast ani kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ani kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy nie mogą stanowić koszty notarialne umowy zamiany działek. Koszty te nie zostały bowiem poniesione przez wnioskodawczynię po to, aby transakcja sprzedaży działki mogła dojść do skutku. Koszty te zostały poniesione w związku z zamianą a nie sprzedażą. Ponadto koszty notarialne umowy zamiany działek nie są również kosztami uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży, mogłyby one ewentualnie stanowić koszty odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze zamiany.

W związku z powyższym prawidłowo wskazała wnioskodawczyni, że w przypadku sprzedaży działki nabytej w drodze zamiany podlegającym opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z tytułu sprzedaży działki, pomniejszonym o koszty notarialne sprzedaży oraz wartość zamienianej działki, czyli koszty nabycia sprzedanej działki. Nieprawidłowe jest jednak stanowisko wnioskodawczyni w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu sprzedaży o koszty notarialne zamiany działek.

Ponadto należy podkreślić, że Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach jest organem upoważnionym przez Ministra Finansów jedynie do wydawania pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego, nie posiada kompetencji organów podatkowych do sprawdzania prawidłowości wyliczenia, którego dokonała wnioskodawczyni w przedmiotowym wniosku. Wyliczenie podstawy opodatkowania jest elementem postępowania podatkowego, do prowadzenia którego nie jest uprawniony Minister Finansów ani działający w jego imieniu dyrektor właściwej izby skarbowej.

W związku z powyższym wydając interpretacje w trybie przepisu art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa tut. organ nie dokonał wyliczenia kwoty dochodu podlegającego opodatkowaniu jak również nie sprawdził poprawności wyliczenia dokonanego przez wnioskodawczynię. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach nie ustosunkował się również do przedstawionych przez wnioskodawczynię obliczeń. Odniósł się natomiast do sposobu (mechanizmu) obliczenia dochodu podlegającego opodatkowaniu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.