Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania nabytego w 2009 r. w drodze darowizny.

12.6.2012

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 marca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura w dniu 13 marca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości odliczenia poniesionych wydatków od kwoty przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego:

w części dotyczącej wydatków związanych z prowizją zapłaconą za pośrednictwo w sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nakładów związanych z remontem mieszkania tj. wymianą drzwi wejściowych, drzwi łamanych do pokoju z ościeżnicą, zakup zlewozmywaka do kuchni, zakupem farb, pigmentów do farb, gładzi gipsowej, zakupem i ułożeniem tapet, fototapet, kleju do tapet, zakupem deski podłogowej o ile została w mieszkaniu położona, zakupem płytek ceramicznych (jeżeli zostały położone), zakupem syfonu, kołków rozporowych, przyłączy wc, kolanek, trójników, złączek, umywalki, baterii, płyty gipsowej jeśli stanowić miała izolację przeciwwodną lub przeciwwilgociową ? jest prawidłowe,
w części dotyczącej opłaty notarialnej związanej z nabyciem darowizny, nakładów związanych z zakupem foli, wałków i innych narzędzi wykorzystanych przy remoncie, kosztów przesyłek, umeblowania (kuchnia pod zabudowę, szafki pod umywalkę) jak również wpłat dokonanych na fundusz remontowy ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 marca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości odliczenia poniesionych wydatków od kwoty przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W sierpniu 2009 r. wnioskodawczyni otrzymała od rodziców jako darowiznę mieszkanie, które w dniu 24 lutego 2012 r. zmuszona była sprzedać. Wnioskodawczyni wie, że powinna zapłacić 19% podatek od kwoty sprzedaży. Wie również, że może odliczyć od kwoty sprzedaży wszelkie nakłady finansowe jakie poniosła w czasie posiadania mieszkania, które podniosły jego standard.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy niżej wymienione wydatki zaliczone będą do odliczenia. Wydatki te związane były z modernizacją lokalu mieszkalnego tj:
- opłaty notarialne związane z nabyciem darowizny,
- opłaty z tytułu prowizji przy za pośrednictwo sprzedaży ww. mieszkania,
- wymiana i zakup nowego zlewozmywaka do kuchni,
- zakup farb do odnowienia ścian w tym wałki, folie, gładzie, szpachle gipsowe, pigmenty do farb,
- zakup i ułożenie tapet, fototapet na ścianach, kleju do tapet. Przesyłka za dostarczenie tych produktów jest także wliczona w koszty,
- wymiana drzwi wejściowych jako usługa remontowa stolarki budowlanej,
- zakup deski podłogowej w celu jej położenia,
- płytki ceramiczne,
- modernizacja łazienki, a w tym celu zakup niezbędnych elementów: syfon uniwersalny, kołki rozporowe, przyłącze wc, kolanka, trójki PP, złączki PP, wężyk, bateria umywalkowa, umywalka oraz szafki podumywalkowe, płyta gipsowa wodoodporna,
- zakup w celu wymiany drzwi łamanych do pokoju wraz z ościeżnicą,
- wpłaty w okresie od września 2009 r. do lutego 2012 r. na fundusz remontowy, przeznaczony na remonty części wspólnych w tym klatki schodowej, w okresie tym wymieniono całą instalację elektryczną na klatce schodowej,
- wykonanie kuchni pod zabudowę.

Czy jest możliwość odliczenia innych wydatków, na które wnioskodawczyni nie posiada faktur VAT?

Zdaniem wnioskodawczyni, wszystkie wymienione koszty można odliczyć od kwoty za jaką sprzedane zostało mieszkanie. Koszty notarialne jakie wnioskodawczyni poniosła przy sprzedaży mieszkania oraz koszty usługi biura nieruchomości. Wszelkie dodatkowe nakłady finansowe jakie poniosła podniosły standard mieszkania, a co za tym idzie zwiększyły cenę mieszkania. Lokal mieszkalny został zmodernizowany a z funduszu remontowego wymieniona została instalacja elektryczna na całej klatce, jako części wspólnej, co także zwiększyło atrakcyjność lokalu mieszkalnego, gdyż w całej klatce instalacja ta była z lat 70 ? tych, aluminiowa i nie pozwalała w pełni na korzystanie z urządzeń elektrycznych. Kuchnię pod zabudowę wykonano na wymiar i zostaje jako wyposażenie mieszkania.

Wnioskodawczyni podnosi, że na ww. koszty posiada faktury VAT.

Wiele innych zakupów i remontów zostało wykonanych w sprzedanym mieszkaniu, na które wnioskodawczyni nie posiada jednak faktur VAT, ponieważ nie myślała, że mieszkanie tak szybko się sprzeda.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości i praw dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości lub praw tylko wówczas, jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2009 r. wnioskodawczyni w drodze darowizny od rodziców otrzymała lokal mieszkalny, który po przeprowadzeniu gruntownego remontu sprzedała w dniu 24 lutego 2012 r.

Tym samym dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży w 2011 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego nabytego w 2009 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

A zatem w przedmiotowej sprawie wnioskodawczyni do kosztów odpłatnego zbycia może zaliczyć prowizję zapłaconą za pośrednictwo w sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Natomiast koszty uzyskania przychodu w przedmiotowej sprawie należy ustalić zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jak wskazała wnioskodawczyni przedmiotowy lokal mieszkalny nabyła w drodze darowizny. Stosownie do tego przepisu za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny, przychód ze sprzedaży można pomniejszyć jedynie o te wydatki, które mieszczą się w jednej z dwóch wymienionych w przepisie kategorii: udokumentowanych nakładów zwiększających wartość lokalu mieszkalnego oraz zapłaconego podatku od spadków i darowizn. W żadnej z tych kategorii nie mieści się opłata notarialna związana z nabyciem darowizny a zatem tej opłaty wnioskodawczyni nie może odliczyć od uzyskanego ze sprzedaży przychodu.

Do nakładów zwiększających wartość lokalu mieszkalnego, poczynionych w czasie jego posiadania, można natomiast zaliczyć wydatki poniesione na remont tego lokalu.

W ustawach podatkowych brak jest definicji remontu. Remont obiektów budowlanych został zdefiniowany w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.). Według tej definicji remont oznacza wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istotą remontu jest zatem przywrócenie (odtworzenie) pierwotnego stanu technicznego rzeczy, nie zmieniające jego charakteru i funkcji, następujące w trakcie eksploatacji i wynikające z tej eksploatacji. Remont polega zatem na wykonaniu robót niezbędnych do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym, by nie uległ on pogorszeniu z powodu eksploatacji. Za remont nie mogą być więc uznane prace, w wyniku których powstają nowe elementy.

Rodzaje wydatków uznawanych za remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego zawiera rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. Nr 156, poz. 788).

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 04 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96 stwierdzając: ?za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.?

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż do nakładów zwiększających wartość lokalu mieszkalnego, o które wnioskodawczyni może pomniejszyć przychód ze sprzedaży tego lokalu można zaliczyć: wymianę drzwi wejściowych, drzwi łamanych do pokoju z ościeżnicą, zakup zlewozmywaka do kuchni, zakup farb, pigmentów do farb, gładzi gipsowej, zakup i ułożenie tapet, fototapet, kleju do tapet, zakup deski podłogowej o ile została w mieszkaniu położona, zakup płytek ceramicznych (jeżeli zostały położone), zakup syfonu, kołków rozporowych, przyłączy wc, kolanek, trójników, złączek, umywalki, baterii, płyty gipsowej jeśli stanowić miała izolację przeciwwodną lub przeciwwilgociową.

Podkreślenia wymaga, iż nie stanowią nakładów na lokal pozostałe wydatki wymienione we wniosku przez wnioskodawczynię: folie, wałki i inne narzędzia wykorzystywane przy remoncie, koszty przesyłek, umeblowanie (kuchnia pod zabudowę, szafki pod umywalkę). Tego rodzaju wydatki nie są uważane za nakłady na nieruchomość (lokal mieszkalny).

Wykonanie zabudowy stałej kuchni podlegającej na wyposażeniu tego pomieszczenia w komplet mebli wykonanych na zamówienie nie jest wydatkiem związanym z remontem i modernizacją lokalu ? tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lutego 1999 r. sygn. akt I S.A./Gd 250/97. Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) i zakup sprzętów AGD nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych. Stanowisko takie potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2006 r. sygn. akt: II FSK 639/05.

Ponadto wskazać należy, że również wpłaty dokonane przez wnioskodawczynię w latach 2009 ? 2012 r. na tzw. fundusz remontowy nie stanowią kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Środki zgromadzone na funduszu remontowym, jak zresztą we wniosku sama wnioskodawczyni wskazała, przeznaczone zostały na remont i utrzymanie części wspólnych budynku tj. klatki schodowej. Tym samym nie można zgodzić się z wnioskodawczynią, że nakłady poniesione na remont klatki schodowej były nakładem na sprzedany lokal mieszkalny. Wbrew twierdzeniom wnioskodawczyni podkreślić należy, że wydatki poniesione na wymianę instalacji elektrycznej na klatce schodowej miały na celu podniesienie standardu korzystania z rzeczy wspólnej jaką jest klatka schodowa, a nie przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Ponadto wskazać należy, że wpłaty dokonywane na fundusz remontowy stanowią jeden ze składników czynszu do spółdzielni mieszkaniowej, a czynsz nigdy nie stanowi udokumentowanego nakładu zwiększającego wartość lokalu. Czynsz jest wyłącznie opłatą stałą związaną z utrzymaniem lokalu a nie nakładem na lokal. Dlatego też za bezzasadne należało uznać twierdzenie wnioskodawczyni, że remont klatki schodowej zwiększył atrakcyjność sprzedanego lokalu mieszkalnego, stad wpłata na fundusz remontowy jako element czynszu stanowi koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego.

Dodać jedynie należy, że wydatki, na które wnioskodawczyni nie posiada faktur VAT nie mogą zostać zaliczone przez wnioskodawczynię do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego, co wynika wprost z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6e ustawy. Zgodnie z tym przepisem wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT.

Mając na uwadze powyższe, stanowiska przedstawionego we wniosku nie można było w całości uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.