Czy dokonane wpłaty na rzecz developera są wydatkami na określone cele zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy (...)

6.7.2011

Czy dokonane wpłaty na rzecz developera są wydatkami na określone cele zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określonymi w art. 21 ust. 131 ww. ustawy, pomimo iż prawdopodobnie akt notarialny nabycia nieruchomości uzyskany zostanie dopiero po 31 grudnia 2011r., tj. do dnia 30 maja 2012r.?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 01 kwietnia 2011r. (data wpływu do tut. Biura 06 kwietnia 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 06 kwietnia 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, w którym nie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej. Nabycia dokonane zostały z majątku wspólnego małżonków. Wnioskodawczyni w dniu 21 grudnia 2006r. nabyła grunt rolny. Udział w ww. nieruchomości został odpłatnie zbyty przez wnioskodawczynię w dniu 24 listopada 2009r.

Dochód z odpłatnego zbycia praw majątkowych zgodnie ze złożonym w Urzędzie Skarbowym oświadczeniem przeznaczony został na wydatki związane z nabyciem nieruchomości mieszkalnej poprzez wpłaty na rzecz developera. W dniu 24 marca 2011r. wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Na podstawie ww. dokumentów developer sprzeda wnioskodawczyni oraz jej mężowi #189; części udziału w nieruchomości (pozostałe #189; udziału w nieruchomości nabędzie córka wnioskodawczyni ze środków własnych).

Zgodnie z harmonogramem wpłat zawartych w aktach notarialnych małżonkowie do dnia 01 kwietnia 2011r. dokonywali przelewów na rzecz developera w wysokości 90.000 zł rozliczając tym samym dochód uzyskany ze sprzedaży udziałów w gruncie z dnia 24 listopada 2009r. w wysokości 40.000 zł. na tzw. cele mieszkaniowe zgodnie z wykazem zawartym w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakończenie inwestycji zgodnie z umową ma nastąpić do dnia 31 grudnia 2011r. a przekazanie własności do lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego do dnia 30 maja 2012r. Ustawowo narzucony okres 2 lat na rozliczenie dochodu ze zbycia nieruchomości w przypadku wnioskodawczyni upływa z dniem 30 grudnia 2011r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zdaniem wnioskodawczyni, wpłaty na rzez developera udokumentowane notarialnie zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzenie dokonania przelewów umożliwiają jej uzyskanie zwolnienia od podatku dochodu ze sprzedaży gruntu w dniu 24 listopada 2009r. W opinii wnioskodawczyni wpłaty te mieszczą w katalogu wydatków zawartych w art. 21 ust. 25 a ich przeznaczenie odpowiada art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Równocześnie zachowany został okres 2 letni określony przez ustawodawcę na poniesienie wydatków (przelewy na kwotę 40.000 zł dokonane przed upływem 31 grudnia 2011r.) na nabycie lokalu mieszkalnego.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z uwagi na fakt, iż nabycia gruntu rolnego wnioskodawczyni dokonała w dniu 21 grudnia 2006r. w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust.

1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie (art. 21 ust. 16 ustawy).

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 nie mają zastosowania, jeżeli:

budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w terminie nie późniejszym niż okres dwóch lat od dnia sprzedaży na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie rzeczy lub praw określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. dokonanie przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie sprzedaży, pod warunkiem sfinalizowania umowy przedwstępnej - umową przenoszącą własność lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie. Do zwolnienia przychodu na podstawie omawianego przepisu nie jest więc niezbędne nabycie w okresie dwóch lat nieruchomości, lecz wydatkowanie przychodu na ten cel.

Umowa sprzedaży w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353#185; Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty), określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości, następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która ? zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego ? powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej.

Podsumowując, o prawie do skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a tiret pierwsze ustawy decydować będzie wydatkowanie nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży przychodu z tej sprzedaży jeśli zostanie właściwie udokumentowane. Warunkiem jest jednak aby została zawarta przez podatnika umowa przenosząca własność. Umowę przenoszącą własność podatnik powinien posiadać w chwili kiedy organ podatkowy przystąpi do weryfikacji rozliczenia podatkowego transakcji sprzedaży nieruchomości, czyli przed upływem terminu przedawnienia.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że przychód jaki wnioskodawczyni osiągnęła ze sprzedaży gruntu rolnego w dniu 24 listopada 2009r., którego nabycia dokonała z majątku wspólnego (a więc i do majątku wspólnego) w dniu 21 grudnia 2006r. z uwagi na fakt, iż sprzedaż ta nastąpiła przed upływem 5 letniego terminu o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 będzie opodatkowany w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Wnioskodawczyni przychód uzyskany ze sprzedaży gruntu rolnego przeznaczyła na wydatki związane z nabyciem wynoszącego #189; udziału w lokalu mieszkalnym do majątku wspólnego. Drugi udział we współwłasności ww. nieruchomości nabędzie córka wnioskodawczyni, która wydatkuje na ten cel środki własne. Wnioskodawczyni dokonywała wpłat na rzecz developera zgodnie z ustalonym w aktach notarialnych harmonogramem do dnia 01 kwietnia 2011r. na kwotę 90.000 zł rozliczając przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w gruncie rolnym w wysokości 40.000 zł. To oznacza, że wnioskodawczyni dokonując wpłat na rzecz developera do dnia 01 kwietnia 2011r. w kwocie 90.000 zł rozliczyła całość przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntu rolnego, gdyż kwota ze sprzedaży 40.000 zł zawiera się we wpłaconych 90.000 zł. Zatem o ile umowa zakupu rzeczywiście zostanie sfinalizowana w przewidzianej prawem formie do 30 maja 2012r., spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) zatem przychód jaki wnioskodawczyni osiągnęła w dniu 24 listopada 2009r. będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Fakt, że zawarcie definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego nastąpi po upływie terminu dwóch lat od dnia sprzedaży, pozostanie wówczas bez znaczenia dla zastosowania tego zwolnienia.

Wyjaśnienia wymaga, iż wnioskodawczyni wskazała, że ma prawo do skorzystania z ulgi na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości rolnej wydatkuje na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Wskazane przez wnioskodawczynię zwolnienie zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) ma zastosowanie wyłącznie do odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, których nabycie nastąpiło od dnia 01 stycznia 2009r. tj. w okresie obowiązywania ww. ulgi. Natomiast przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. w katalogu zwolnień przedmiotowych nie przewidywały możliwości zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych gdyż w stanie prawnym obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. przepis ten nie istniał.

Stanowisko wnioskodawczyni w zakresie możliwości skorzystania z ulgi na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 należało więc uznać za nieprawidłowe. Wnioskodawczyni będzie jednak zwolniona z zapłaty podatku na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. o ile zostaną spełnione ww. warunki.

Przychód jaki wnioskodawczyni uzyskała ze sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej o ile umowa przedwstępna zostanie sfinalizowana w przewidzianej prawem formie będzie korzystał ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy także wskazać, iż z uwagi na fakt, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika jednoznacznie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie dla wnioskodawczyni. Mąż wnioskodawczyni (z wniosku wynika, ze nabycia zostały dokonane z majątku wspólnego a więc i do majątku wspólnego) chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.