Czy podstawą opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym będzie tylko kwota otrzymanego czynszu z wyłączeniem (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 05 kwietnia 2011r. (wpływ do Organu 05 kwietnia 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmu nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 05 kwietnia 2011r. do Organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest wraz z mężem współwłaścicielem nieruchomości składającej się z gruntu kupionego w dniu 12 maja 2004r. oraz budynków kupionych 13 października 1997r.

W momencie nabycia nieruchomości obowiązywał między wnioskodawczynią i jej mężem ustrój majątkowej wspólności ustawowej, który został zniesiony 29 stycznia 2010r.

Nieruchomość ta była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez męża wnioskodawczyni. Aktualnie planowane jest wycofanie ww. nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej i przekazanie jej wnioskodawczyni w całości.

Wnioskodawczyni planuje wynajęcie przedmiotowej nieruchomości osobie prawnej będącej podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawczyni planuje także od przychodów z tytułu najmu opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako osoba fizyczna w wysokości 8,5%.

Umowa najmu oprócz czynszu będzie obejmować zwrot wydatków (bez dodatkowego narzutu) związanych z utrzymaniem nieruchomości (opłata za wodę, ścieki, energię elektryczną, olej opałowy, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie).

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy podstawą opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym będzie tylko kwota otrzymanego czynszu z wyłączeniem zwrotu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości...

Zdaniem wnioskodawczyni, wysokość czynszu określona w umowie stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego będzie tylko kwota otrzymanego czynszu z wyłączeniem zwrotu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Zdaniem wnioskodawczyni w świetle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, przychód w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Wnioskodawczyni powołuje się na wyroki Naczelnego Sadu Administracyjnego:

• wyrok NSA z dnia 26 marca 1993r. sygn. akt III S.A. 2219/92,
• wyrok NSA z dnia 26 maja 1995r. sygn. akt III S.A. 1186/94,
• wyrok WSA w Krakowie z dnia 08 czerwca 1994r. sygn. akt SA/Kr 2139/93,
• wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 23 sierpnia 1996r. sygn. akt SA/Wr 3640/95.
  
  

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, w myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach, bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.)

W myśl art. 2 ust. 1a tej ustawy osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy. Co do zasady, możliwość dokonania wyboru w ww. zakresie, a co za tym idzie i sposobu rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednakże wybór ten jest ograniczony istnieniem związku pomiędzy wynajmowanym składnikiem majątkowym a prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajmowany składnik majątku związany jest z tą działalnością, przychód z jego wynajmu stanowi zawsze przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż kwestią istotną dla zakwalifikowania przychodów z wynajmu, do odpowiedniego źródła przychodów jest ocena, czy umowa najmu nieruchomości, z której wnioskodawczyni zamierza uzyskiwać przychody będzie zawierana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, iż wnioskodawczyni zamierza wynająć nieruchomość, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez męża wnioskodawczyni. Mąż planuje wycofać ww. nieruchomość z prowadzonej działalności gospodarczej i przekazać ją wnioskodawczyni w całości. Wnioskodawczyni planuje wynajęcie przedmiotowej nieruchomości osobie prawnej będącej podatnikiem podatku VAT, zamierza także od przychodów z tytułu najmu opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako osoba fizyczna w wysokości 8,5%. Między małżonkami obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, iż jeżeli będącą przedmiotem wynajmu nieruchomość zostanie skutecznie wycofana z pozarolniczej działalności gospodarczej męża i w całości przekazana wnioskodawczyni, to przychody z wynajmu ww. nieruchomości wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o ile spełnione zostaną wymogi określone w cyt. wyżej ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym dotyczące złożenia oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania.

Odnośnie natomiast ustalenia, co stanowić będzie przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zauważyć należy, że z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika także, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zachodzić przesłanki wynikające z powyższego przepisu, czyli czynsz musi być otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Stanowi on przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym tworzy przychód w rozumieniu podatkowym. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeśli z umowy będzie wynikało, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Reasumując, w świetle przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, iż wnioskodawczyni będzie mogła przychody z tytułu najmu nieruchomości, która zostanie wycofana z działalności gospodarczej męża oraz jej przekazana opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym u wnioskodawczyni będzie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu dodatkowych opłat uiszczane przez najemcę, tj. opłaty za wodę, ścieki, energię elektryczną, olej opałowy, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o ile z zapisów umowy najmu będzie wynikało, że to najemca będzie zobowiązany do ich ponoszenia, a wnioskodawczyni będzie pełnić rolę jedynie pośrednika w płatnościach.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.