Czy jeżeli przy zbyciu nieruchomości w drodze wyżej opisanej zamiany zbywana nieruchomość jest zbywana (...)

UZASADNIENIE

W dniu 10 czerwca 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy sprzedaży z 30 stycznia 2009 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość utworzoną z działek nr 1279/6, 1279/8 i 1279/7 o łącznym obszarze 0,0904 ha za cenę w kwocie 18.080 zł i nieruchomość ta weszła w skład jego gospodarstwa rolnego.

Aktem notarialnym sporządzonym 14 marca 2014 r. Wnioskodawca przeniósł na rzecz sąsiada własność nieruchomości utworzonej z działek nr 1279/9, 1279/7 i 1279/8 (o łącznym obszarze 0,0471 ha, nabyte na podstawie umowy sprzedaży w 2009 r.) oraz działki nr 1280/2, 1280/4 i 1280/3 o łącznym obszarze 0,0593 ha (nabyte w 1993 r.). Łączna wartość wszystkich działek wynosiła 10.000 zł. W zamian za wymienione działki sąsiad przeniósł na rzecz Wnioskodawcy własność nieruchomości utworzonej z działki nr 1281/5 obszaru 0,1065 ha o wartości 10.000 zł.

Umowa zamiany nastąpiła bez dopłat, nieruchomości weszły w skład gospodarstw rolnych (w rozumieniu przepisów o podatku rolnym) obu stron umowy. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez wójta 10 marca 2014 r. działki nr: 1280/4 i 1279/9 leżą w terenie zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz w terenie, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działka nr 1281/5 leży w terenie zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz w terenie dróg publicznych, a działki nr: 1279/7, 1279/8, 1280/2 i 1280/3 leżą w terenie, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Według rejestru gruntów działki będące przedmiotem zamiany stanową łąki trwałe.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytania.

Czy jeżeli przy zbyciu nieruchomości w drodze wyżej opisanej zamiany zbywana nieruchomość jest zbywana z gospodarstwa rolnego i wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, to czy wówczas taka zamiana podlega odpowiednio przepisom o zwolnieniu z podatku dochodowego przy umowie sprzedaży tj. zwolnieniu z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Czy przy zbyciu nieruchomości w drodze wyżej opisanej zamiany od wartości zbywanych nieruchomości można odliczyć uiszczoną przez Wnioskodawcę cenę nabycia nieruchomości, która to cena stanowić będzie ? zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? koszty uzyskania przychodu z nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie omawianej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jako że zbycie następuje z gospodarstwa rolnego i do gospodarstwa rolnego i podobnie jak sprzedaż z gospodarstwa rolnego nieruchomości, które nie utraciły charakteru rolnego ? zgodnie z art. 21 ust. l pkt 28 ? wolne są od podatku dochodowego. Ponadto zamiana nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jako że zgodnie z art. 19 ust. 2 przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany z tym, że przepisy ust. 1, 3 i 4 tego artykułu stosuje się odpowiednio, a zatem według Wnioskodawcy od wartości zamienianej nieruchomości odlicza się poniesione przez Wnioskodawcę koszty nabycia tej nieruchomości tj. uiszczoną przez Wnioskodawcę cenę przy nabyciu tej nieruchomości, w związku z czym w wyniku zamiany Wnioskodawca nie osiągnął przychodu i zamiana ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) ? źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

?jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okres ten odnosi się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 14 marca 2014 r. Wnioskodawca dokonał ze swoim sąsiadem zamiany nieruchomości. Przedmiotem zamiany były działki nr 1279/9, 1279/7 i 1279/8 o łącznej powierzchni 0,0471 ha, które Wnioskodawca kupił w 2009 r. oraz działki nr 1280/2, 1280/4 i 1280/3 o łącznej powierzchni 0,0593 ha nabyte przez Wnioskodawcę w 1993 r. Wnioskodawca wskazał, że wartość zamienianych z sąsiadem nieruchomości wynosiła 10.000 zł. W zamian za ww. działki Wnioskodawca otrzymał od sąsiada inną nieruchomość tj. działkę nr 1281/5 o powierzchni 0,1065 ha. Po zamianie działki weszły w skład prowadzonych przez Wnioskodawcę i jego sąsiada gospodarstw rolnych.

Cytowane w powyższym przepisie ?odpłatne zbycie? oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową.

Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego ? m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia.

Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość i powierzchnię. Zamiana bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość, czy też nie, stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

Wobec tego zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do powyższych wyjaśnień w kontekście opisanego stanu faktycznego wskazać należy, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w części przypadającej na działki nabyte w 1993 r. tj. działkę nr 1280/2, 1280/4 i 1280/3 z uwagi na upływ 5-letniego terminu nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu ww. podatkiem. Natomiast przychód uzyskany z odpłatnego zbycia działek nr 1279/9, 1279/7 i 1279/8 z uwagi na fakt, że tego zbycia dokonano przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przy dokonywaniu oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości tj.

działek nr 1279/9, 1279/7 i 1279/8 należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania ? zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej ? mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. ? od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy ? podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa wyżej (art. 30e ust. 3 ustawy). Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z powyższych przepisów wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości dla Wnioskodawcy jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie zamiany, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja odpłatnego zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników zbycia nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem zbycia. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Przy czym jeżeli Wnioskodawca poniósł w ogóle przy zamianie tego rodzaju koszty, to odliczyć będzie mógł jedynie tę ich część, która przypada na działki nr 1279/9, 1279/7 i 1279/8.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów ? stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy ? ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podsumowując, opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia 14 marca 2014 r. działek nr 1279/9, 1279/7 i 1279/8 (tj. działek nabytych w 2009 r.) ? art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł ? stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy. W myśl art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? wolne od podatku są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Z przywołanego przepisu jasno wynika, że z obowiązku zapłaty podatku zwolnieni mogą być, pod pewnymi warunkami, wyłącznie podatnicy, którzy dokonali sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy nie dotyczy podatników, którzy dokonali jakiegokolwiek odpłatnego zbycia, lecz wyraźnie wskazuje, że dotyczy wyłącznie podatników, którzy dokonali sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy dotyczy zatem wyłącznie jednego rodzaju odpłatnego zbycia ? sprzedaży i brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych do twierdzenia, że przepis mógłby mieć zastosowanie również do zamiany.

Tym samym przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy przewiduje możliwość zwolnienia z opodatkowania, po spełnieniu określonych warunków, przychodu wyłącznie ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Brzmienie tego przepisu jednoznacznie wskazuje, że zwolnieniu z opodatkowania, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy może podlegać jedynie przychód osiągnięty ze sprzedaży. Przepis ten nie posługuje się bowiem pojęciem odpłatne zbycie, które ma charakter znacznie szerszy niż sprzedaż. Użycie pojęcia ?sprzedaż? wyklucza możliwość objęcia tym zwolnieniem również przychodu z zamiany. Zamiana nie może być utożsamiana ze sprzedażą. Umowa zamiany choć stanowi formę odpłatnego zbycia i jest umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży, nie jest jednak umową sprzedaży. Oznacza to, że art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zwolnienia z opodatkowania przychodów osiągniętych wyłącznie ze sprzedaży i w ogóle nie ma zastosowania do zamiany. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, przychód podlegający opodatkowaniu u Wnioskodawcy będzie stanowiła tylko ta cześć jaka proporcjonalnie odpowiada wartości działek nr 1279/9, 1279/7 i 1279/8. Pozostała część odpowiadająca wartości zamienianych przez Wnioskodawcę działek nr 1280/2, 1280/4 i 1280/3 z uwagi na upływ pięcioletniego terminu o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu.

W kwestii pytania dotyczącego zwolnienia z opodatkowania przychodu wskazać należy, że ustawodawca przewidział wprost w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych, że zwolnieniu z opodatkowania podlegają przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Nie ma więc możliwości aby przychód uzyskany z zamiany podlegał zwolnieniu na podstawie tego przepisu. Podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ww. działek nieruchomości czyli rynkowa wartość zamienianej nieruchomości pomniejszona o koszt uzyskania przychodu z tego zbycia o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Z przepisu tego wynika, że kosztem uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości są udokumentowane koszty nabycia. Wnioskodawca ustalając ww. koszty uzyskania przychodu winien je ustalić w oparciu o cenę nabycia z umowy sprzedaży z 30 stycznia 2009 r., ale nie w całości, lecz proporcjonalnie do wartości zamienianych działek (umowa z 30 stycznia 2009 r. dotyczyła bowiem działek nr 1279/6, 1279/8 i 1279/7 a przedmiotem zamiany były działki nr 1279/9, 1279/7 i 1279/8). Innymi słowy kosztem uzyskania przychodu dla Wnioskodawcy będzie cena za jaką Wnioskodawca nabył w 2009 r. zamienianie działki tj. działki nr 1279/9, 1279/7 i 1279/8. O tak ustalony koszt uzyskania przychodu Wnioskodawca będzie mógł pomniejszyć przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tych działek.

Stanowiska Wnioskodawcy nie można było jednak uznać za prawidłowe, ponieważ Wnioskodawca argumentował, że z uwagi na prawo do odliczania kosztów uzyskania przychodu nie powstanie u niego przychód z zamiany. Nie jest to prawdą, gdyż każda umowa zamiany, która zawierana jest przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten winien zostać wykazany w zeznaniu podatkowym PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym dokonano zbycia. W zeznaniu tym przychód stanowi wartość rynkowa nieruchomości z dnia odpłatnego zbycia. Przychód ten Wnioskodawca może pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu obliczone w sposób wskazany w uzasadnieniu interpretacji proporcjonalnie do wartości przypadającej na zamieniane działki. Różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania będzie stanowiła albo dochód, który podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych, albo stratę z zamiany nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację ? w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie ? w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.