Czy w związku z nabyciem działek budowlanych w 1996r. i wybudowaniu na tych działkach budynków w (...)

UZASADNIENIE

W dniu 19 czerwca 2009r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W dniu 22 czerwca 2009r. wpłynęło pismo wnioskodawczyni z dnia 08 czerwca 2009r. przesłane do Pierwszego Urzędu Skarbowego a następnie przekazane przez Naczelnika tego Urzędu do tut. Biura celem załatwienia zgodnie z właściwością, będące uzupełnieniem ww. wniosku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 23 lipca 1996r. wnioskodawczyni, na podstawie aktu notarialnego, nabyła na własność nieruchomość gruntową stanowiącą 54 działki o łącznej powierzchni 3,3989 ha, pod budownictwo mieszkaniowe. W 2009r. wnioskodawczyni zamierza rozpocząć budowę domu jednorodzinnego na własne potrzeby, a jednocześnie wykorzystując fakt, że musi uzbroić teren w infrastrukturę techniczną, na swój koszt zamierza na kilku działkach wybudować domy jednorodzinne w różnym stadium zaawansowania, np. stan surowy zamknięty, stan developerski ? celem sprzedaży. Jednocześnie wnioskodawczyni zaznacza, że nie prowadzi działalności gospodarczej a nabycie działek oraz przyszła budowa realizowana będzie z jej majątku osobistego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z powyższym przy sprzedaży budynku wraz z gruntem wnioskodawczyni nie zapłaci podatku dochodowego ...

Zdaniem wnioskodawczyni, według jej wiedzy, popartej artykułami z Gazety Prawnej z dnia 19 kwietnia 2007r., oraz z dnia 19 grudnia 2008r., w świetle obowiązujących przepisów ? budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później , np. w latach następnych wybudowany zostanie budynek, istotny jest moment nabycia gruntu.

Wobec powyższego, bieg terminu pięcioletniego nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu powinien być zatem liczony od daty nabycia gruntu. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Wnioskodawczyni przywołuje tutaj tożsame stanowisko NSA zawarte w wyroku z dnia 19 maja 2000r. sygn. akt I S.A./nr238/99 stwierdzające, że gdy budowa miała miejsce na gruncie stanowiącym własność podatnika, to budynek stanowi część składową gruntu, jest z nim trwale związany i nie może być traktowany jako przedmiot odrębnej własności. To zaś oznacza, że pięcioletni okres wymieniony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku. W konsekwencji termin ten liczony jest i dla gruntu, i dla budynku od daty nabycia gruntu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tylko wówczas stanowić będzie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, kiedy nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Odpłatne zbycie dokonane po upływie tego okresu nie stanowi podlegającego opodatkowaniu źródła przychodu.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości budzi sposób ustalenia momentu nabycia nieruchomości w przedstawionej sytuacji, gdy w jednym roku został zakupiony grunt, a w innym wybudowany ma być na tym gruncie dom (domy).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Część składowa rzeczy nie może zaś być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 4 k.c.).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, iż w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem (budynkami) stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku. Tym samym, w omawianym przypadku, bieg terminu pięcioletniego należy liczyć od końca 1996r., w którym to roku nabyto nieruchomość gruntową.

Istotne jest również, że dla zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nie może nastąpić w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni podaje we wniosku, iż inwestycji ? zarówno nabycia gruntu jak i budowy budynków ? dokonywała i dokonywać będzie z osobistego majątku a nie w ramach działalności gospodarczej.

Podkreślić tutaj należy, iż zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jeżeli mowa o pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Jeżeli zatem wnioskodawczyni dokona sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek z wybudowanymi na nich domami) i budowa domów na zakupionych działkach oraz ich sprzedaż nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, to sprzedaż ta nie będzie w ogóle stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości upłynęło już pięć lat (termin ten upłynął z końcem 2001r.).

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać stanowisko wnioskodawczyni za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.