czy w razie przeznaczenia środków ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu obciążającego (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 czerwca 2009r. (data wpływu do tut. Biura 02 lipca 2009r.), uzupełnionym w dniu 31 lipca 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku po zmarłym ojcu - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 02 lipca 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku po zmarłym ojcu.

W związku z brakami formalnymi wniosku pismem z dnia 16 lipca 2009r. Znak: IBPBII/2/415-697/09/CJS wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 31 lipca 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca odziedziczył po swoim ojcu 1/3 udziału w masie spadkowej, w skład której wchodziły nieruchomości tj. mieszkania i jeden lokal użytkowy. Poza jednym mieszkaniem wszystkie nieruchomości zostały nabyte przez spadkodawcę za środki uzyskane z kredytów, które jako długi spadkowe obciążają m. in. wnioskodawcę jako spadkobiercę. W wyniku spodziewanego działu spadku część nieruchomości będzie musiała zostać zbyta. Jako, że ani wnioskodawca, ani pozostali spadkobiercy nie byli zameldowani w żadnym z lokali przez okres 12 miesięcy (nabycie spadku nastąpiło przed 31 grudnia 2008r.), to będą musieli zapłacić podatek dochodowy od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca zaznaczył, że ww. kredyty są w większości przypadków (z wyjątkiem lokalu użytkowego) zabezpieczone hipoteką w księdze wieczystej nieruchomości, która została zakupiona z kredytu. Śmierć spadkodawcy nastąpiła w dniu 03 grudnia 2008r.

W związku z powyższym zadano m. in. następujące pytanie.

Czy w razie przeznaczenia środków ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu obciążającego tę nieruchomość już w treści umowy sprzedaży, poprzez zawarcie w niej dyspozycji zapłaty przez kupującego kwoty kredytu na rachunek banku, kwota ta będzie mogła zostać uznana za koszt uzyskania przychodu ...

Zdaniem wnioskodawcy, kwota kredytu jest kosztem uzyskania przychodu. Zgodnie z przepisem art. 22. ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia - w tym przypadku danej nieruchomości. Z mocy przepisów prawa (art. 922 § 1 k.c.) z chwilą śmierci zmarłego jego prawa i obowiązki przechodzą na spadkobierców, tym samym z chwilą nabycia spadku wnioskodawca, jako spadkobierca, stał się dłużnikiem banków z tytułu kredytów zaciągniętych na nabycie nieruchomości wchodzącej w skład spadku. Uważa zatem, że aby nabyć nieruchomości wchodzące w skład spadku, musiał stać się dłużnikiem banków, które udzieliły spadkodawcy kredytów na nabycie tychże nieruchomości. Przepisy prawa cywilnego wykluczają możliwość dziedziczenia wyłącznie praw spadkodawcy z pominięciem jego obowiązków. Skoro tak, to przy zbywaniu nieruchomości wchodzącej w skład spadku kosztem uzyskania przychodu będzie kwota kredytu powiązanego z nabyciem danej nieruchomości umową kredytu i wpisem hipoteki w księdze wieczystej zbywanej nieruchomości, albowiem przyjęcie kredytu jako długu spadkowego jest nieodzowną częścią przyjęcia spadku. Powiązanie przyczynowo-skutkowe pomiędzy nabyciem nieruchomości, a koniecznością spłaty zadłużenia jest jasne. Zatem z punktu widzenia ujęcia kwoty kredytu jako kosztu uzyskania przychodu zasadnicze znaczenie będzie miała faktyczna spłata kredytu w związku ze sprzedażą nieruchomości, a zwłaszcza kwestia udokumentowania spłacenia kredytu. Ponadto zdaniem wnioskodawcy, zobowiązanie kupującego do spłaty kredytu bezpośrednio na rachunek banku, który kredytu udzielił wraz z potwierdzeniem takiej spłaty jest wystarczające dla udokumentowania, że kredyt został spłacony oraz że został spłacony w związku ze sprzedażą danej nieruchomości, a zatem że stanowi koszt uzyskania przychodu. Tym samym dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie różnicą pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości, a zapłaconą kwotą kredytu. Wnioskodawca zaznaczył również, że warunkiem zakupienia przez kupujących nieruchomości jest albo uprzednie, albo następujące w chwili zawarcia umowy sprzedaży spłacenie zadłużenia wobec banku, zabezpieczonego hipoteką zapisaną w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości. Skoro niezbędnym warunkiem sprzedaży jest spłata kredytu, to zachowane jest powiązanie pomiędzy uzyskanym przychodem, a koniecznością spłaty zadłużenia. Powiązanie, które powoduje że kwota kredytu jest kosztem uzyskania przychodu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

W przypadku nabycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku, czyli śmierć spadkodawcy.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Natomiast nowe zasady opodatkowania zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009r.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 03 grudnia 2008r. wnioskodawca w drodze spadku po zmarłym ojcu nabył w 1/3 części udział w masie spadkowej. W skład masy spadkowej wchodziły mieszkania i jeden lokal użytkowy, co oznacza, iż skutki podatkowe sprzedaży przedmiotowych nieruchomości należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2).

Przepisem określającym jakiego rodzaju wydatki uznaje się za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku jest art. 22 ust. 6d ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawodawca formułuje w nim katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż te które zostały w tym przepisie wymienione.

Jak wynika z jego treści do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku zaliczane są:

• udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość (fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług),
• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
  
  

W świetle powyższego spłata kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę, a obciążającego zbywaną nieruchomość (udział w nieruchomości), w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem wbrew twierdzeniu wnioskodawcy, nie może ona stanowić kosztu obniżającego przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomościach. Spłata zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu nie jest bowiem nakładem zwiększającym wartość nieruchomości.

Natomiast istotnie z przepisu art. 22 ust. 6c wynika, że koszt uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia. Nie mniej jednak wskazany przez wnioskodawcę przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy nie ma w ogóle zastosowania w przedstawionej sprawie, jako że wnioskodawca 1/3 udziału w nieruchomości nabył w drodze spadku, a w tym przypadku koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. udziału ustalane są według zasad wynikających z art. 22 ust.6d ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy w zakresie pytania 1 dotyczącego zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku ORD-IN. Oceny stanowisk w zakresie kolejnych pytań zostaną zawarte w odrębnych interpretacjach.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.