Czy przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz Skarbu państwa jest zwolniony na podstawie (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 czerwca 2011r. (data wpływu do tut. Biura 30 czerwca 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz Gminy ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 czerwca 2011r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz Gminy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 19 lipca 2005r. wraz z żoną nabył do majątku wspólnego nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny wraz z udziałem w rzeczach wspólnych za łączną kwotę 33.000 zł. Przedmiotowy lokal mieszkalny wymagał gruntownego remontu. Na przełomie maja 2008r. Urząd Miasta i Gminy wszczął wobec małżonków postępowanie w celu nabycia na rzecz Gminy prawa własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Pierwsze negocjacje odbyły się 18 czerwca 2008r. Powyższe postępowanie toczyło się do 2009r., a w trakcie tego postępowania wnioskodawca został poinformowany, że w przypadku kiedy rokowania nie przyniosą rezultatu i powyższy lokal mieszkalny nie zostanie nabyty w drodze umowy cywilnoprawnej, Gmina będzie zmuszona wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe. Jednocześnie poinformowano wnioskodawcę, iż przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest na cel publiczny a potwierdzenie tego faktu znajduje odzwierciedlenie w piśmie z dnia 28 kwietnia 2009r. Ostatecznie w dniu 14 września 2009r. wnioskodawca wraz z małżonką dokonał sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego za cenę 315.168 zł. Nadto podkreślił, że w § 2 niniejszej umowy widnieje oświadczenie przedstawiciela Urzędu Miasta i Gminy, z którego wynika, iż niniejsza sprzedaż jest przeznaczona na cel publiczny związany z realizacją zadania inwestycyjnego pn. ?Budowa Stadionu Miejskiego?. Jako dodatkowy dowód na przeznaczenie sprzedanego lokalu na cel publiczny wnioskodawca wskazuje decyzję Burmistrza z dnia 18 września 2009r.

Następnie w dniu 29 września 2009r. małżonkowie nabyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 160.000 zł, przy czym z uwagi na brak decyzji ustalenia inwestycji celu publicznego zapłacili podatek PCC, który po otrzymaniu decyzji celu publicznego został na rzecz małżonków zwrócony. W dniu 22 września 2009r. wnioskodawca wraz z małżonką złożył oświadczenie dotyczące sprzedaży nieruchomości nabytych, wybudowanych do dnia 31 grudnia 2006r. i praw majątkowych nabytych do tego dnia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy wnioskodawca z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz Gminy korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Czy wnioskodawca korzystając ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku złożenia oświadczenia korzysta z ulgi mieszkaniowej...

Zdaniem wnioskodawcy, z tytułu sprzedaży lokalu na cel publiczny korzysta ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż była odpłatnym zbyciem nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Wobec tego uważa, że oświadczenie o korzystaniu z ulgi mieszkaniowej w przypadku zwolnienia z podatku na powyższej podstawie jest bezprzedmiotowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest ? z zastrzeżeniem ust. 2 ? odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z uwagi na fakt, iż nabyty przez wnioskodawcę i jego żonę w dniu 19 lipca 2005r. lokal mieszkalny, w dniu 14 września 2009r. został sprzedany na rzecz Gminy tj. przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, dla oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowego lokalu należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.

U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 28 ust. 2 ww. ustawy). Zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

W związku z tym, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione z podatku zostały przychody uzyskane z tytułu:

• odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami;
• sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami;
• sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.
  
  

Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 pkt 6 ww. ustawy celami publicznymi są m.in. budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych. Zatem jak wynika z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z celów publicznych w rozumieniu tej ustawy jest budowa i utrzymanie obiektów sportowych.

W myśl natomiast art. 112 ust. 1 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (wywłaszczenie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie natomiast z art. 114 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku wywłaszczenia nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa w ust. 1, przeprowadzają ich organy wykonawcze.

Aby jednak móc skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość zostanie odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

Analiza zacytowanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, prowadzi do wniosku, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

• nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
• cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.
  
  

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo gdy żaden z nich nie zostanie spełniony, uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca nabył lokal mieszkalny w dniu 19 lipca 2005r. za kwotę 33.000 zł, a w dniu 14 września 2009r. sprzedał go na rzecz Gminy za kwotę 315.168 zł z przeznaczeniem na cel publiczny związany z ?Budową Stadionu Miejskiego?.

Oznacza to, że lokal mieszkalny został nabyty za cenę niższą od 50% ceny uzyskanej w wyniku sprzedaży, jednakże odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 2 lat od daty nabycia tego lokalu. Tym samym nie został spełniony drugi warunek wyłączający przedmiotowe zwolnienie - dotyczący okresu sprzedaży.

W związku z powyższym, na podstawie przestawionego stanu faktycznego i brzmienia przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na cele uzasadniające wywłaszczenie będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych skoro jak twierdzi wnioskodawca umowa sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego została zawarta stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Dla powyższego zwolnienia nie ma znaczenia sposób wydatkowania przychodu ze sprzedaży, tym samym składanie oświadczenia w tym zakresie jest bezprzedmiotowe.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Ponadto należy nadmienić, iż zgodnie z przepisem art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, wyłącznie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Oznacza to, że Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów wydał pisemną interpretację wyłącznie dla wnioskodawcy. Natomiast żona wnioskodawcy może zwrócić się o wydanie pisemnej interpretacji z odrębnym wnioskiem, o ile jest zainteresowana jej uzyskaniem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Katowicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.