Co będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu w powyższej sytuacji, kwota czynszu czy cała kwota (...)

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem (50%) budynku mieszkalnego. Budynek ten nie jest związany z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą (podatnik jest wspólnikiem w spółce cywilnej, której przedmiotem działalności nie są żadne czynności związane z nieruchomościami, w tym ich zarządzanie i wynajem). W budynku znajdują się lokale, które są wynajmowane podmiotom gospodarczym na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik wybrał opodatkowanie dochodów z tytułu najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ponadto wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, w związku z czym za najem wystawia faktury VAT.

Umowy z najemcami są skonstruowane w ten sposób, że uiszczają oni do rąk wnioskodawcy czynsz za najem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania oraz dodatkowo ponoszą koszty utrzymania lokalu, które również uiszczają bezpośrednio do rąk wnioskodawcy (np. abonament za media oraz opłaty za wodę, energię elektryczną, gaz, podatek od nieruchomości). Koszty utrzymania lokalu ponoszone przez najemców są w identycznych wielkości co kwoty płacone przez wynajmującego i są refakturowane przez wnioskodawcę po otrzymaniu faktur źródłowych od dostawców mediów lub ? w przypadku podatku od nieruchomości - według daty terminu płatności podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Co będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu w powyższej sytuacji, kwota czynszu czy cała kwota po dodaniu kwoty czynszu i kosztów utrzymania lokalu...

Zdaniem wnioskodawcy, przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie wyłącznie kwota czynszu (bez kwoty kosztów zwykłych) wręczana wynajmującemu, rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania. Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychodem - będzie wyłącznie czynsz za najem rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania, płacony przez najemcę comiesięcznie do rąk wynajmującego. Natomiast co do kwestii uiszczania przez najemcę opłat związanych z tym lokalem (przykładowo: opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, które są ustalane na podstawie wskazań liczników oraz podatek od nieruchomości liczony od powierzchni każdego lokalu) wnioskodawca powołał się na stanowisko wyrażone przez Podsekretarza Stanu w piśmie z dnia 18 marca 2004r. Stanowisko to zapadło co prawda na gruncie art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie z uwagi na posłużenie się w art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tymi samymi pojęciami, co w wyżej wymienionym przepisie (?otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń'). Należy zatem przyjąć, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu.

Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu ?świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń' jak również nie powodują przysporzenia po stronie wynajmującego lokal. W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zgodnie z interpretacjami indywidualnymi, wydanymi w podobnych sprawach ? Znak: IPPB1/415-73/09-4/MT oraz IPPB1/415-2/10-2/EC - określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Z zapisów umów wynika bowiem, iż taki jest zamiar stron - żeby wszelkie opłaty, związane z eksploatacją lokalu pokrywał najemca (fakt wpłacania kwot z faktur na konto wynajmującego, który następnie opłaca te rachunki jest bez znaczenia w sprawie). Dodatkowo opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń , o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wspomnieć ponadto należy, że z faktu, iż wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (przepisy ustawy o VAT nie rozdzielają opodatkowania obrotu gospodarczego i obrotu prywatnego, którym w tym przypadku jest najem) wynika, że jego obowiązkiem jest wystawienie faktur najemcom na ponoszone przez nich koszty dodatkowe. Fakt wystawiania refaktur nie ma w tym przypadku żadnego wpływu na możliwość opodatkowania przychodów z tytułu najmu w formie ryczałtu do przychodów ewidencjonowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy ? z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: abonament za media oraz i opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca wybrał formę opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przedmiotem najmu jest budynek mieszkalny. W umowie z najemcą określone jest, że najemca będzie uiszczać czynsz za wynajem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie) oraz zgodnie z zawartą umową najmu, najemca będzie ponosił zwykłe koszty utrzymania lokalu tj. abonament za media, opłaty za wodę, energię elektryczną, gaz oraz podatek od nieruchomości.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, iż jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat stałych jak i opłat eksploatacyjnych wynikających ze zużycia mediów (należnych usługodawcom), do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla wnioskodawcy.

W zakresie uiszczania opłat dodatkowych (stałych i eksploatacyjnych) wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Stosownie do powyższego stanowisko wnioskodawcy uznać należało za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

W odniesieniu do powołanych przez wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, wskazać należy, iż rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego interpretację.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.