Opodatkowanie zamiany nieruchomości oraz ustalenia podstawy opodatkowania.

10.5.2013

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 5 lutego 2013r. (data wpływu 28 lutego 2013r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

opodatkowania zamiany nieruchomości ? jest prawidłowe,
ustalenia podstawy opodatkowania ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 lutego 2013r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zamiany nieruchomości oraz ustalenia podstawy opodatkowania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru Gminy obejmującej tereny położone w rejonie południowej części centrum miasta nieruchomość obejmująca dwie niezabudowane działki ewidencyjne, stanowiąca własność osób fizycznych została w ww. planie miejscowym przeznaczona częściowo pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (symbol planu MN), częściowo pod zieleń (symbol planu ZE), częściowo pod drogi (symbol planu KDD). Właściciele nieruchomości wystąpili do Gminy z roszczeniem z art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r., poz. 647 t.j. ze zm.). W oparciu o przepisy ww. ustawy ? art. 36 ust. 1 jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Zgodnie z art. 36 ust. 2 u.o.p.z.p. realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. Roszczenia z art. 36 u.o.p.z.p. mają właścicielowi nieruchomości lub użytkownikowi wieczystemu zrekompensować stratę w jego majątku powstałą w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego.

W związku z powyższym Gmina zamierza dokonać zamiany nieruchomości między gminą a osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Przedmiotem zbycia (zamiany) przez gminę są cztery działki o łącznej pow. 0,2726 ha, niezabudowane, dla których ustalone zostały warunki zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o łącznej wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 214.719,00 zł, netto (własność Gminy). Przedmiotem zbycia (zamiany) przez osoby fizyczne są dwie działki o łącznej powierzchni 0,2552 ha o wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w wys. 169 024 zł. netto (własność osób fizycznych). W tych okolicznościach pojawia się wątpliwość - do wartości nieruchomości gminnych zostanie doliczony podatek VAT, bez takiego obowiązku po stronie nieruchomości osób fizycznych. Spowoduje to, że realna wartość nieruchomości otrzymanych w wyniku zamiany przez osoby fizyczne będzie niższa niż nieruchomości nabytych przez Gminę, bądź też wiązało się to będzie z obowiązkiem dopłat po stronie osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy do ustalonej przez rzeczoznawcę wartości gruntu niezabudowanego stanowiącego własność gminy, a będącej przedmiotem zamiany dokonywanej na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy doliczyć podatek od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt l ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011. 177. 1054 t.j. ze zm.) opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i usług na terytorium kraju. Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 7 ust 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. l pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Odpłatność za czynność dostawy może mieć postać rzeczową. Przez umowę zamiany, zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zatem obie strony występują jednocześnie w charakterze dostawcy i odbiorcy. Zapis art. 604 kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów dotyczących sprzedaży. Na podstawie art. 15 ust. l ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do postanowień art. 15 ust. 3 pkt 6 ustawy o VAT nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Zgodnie z § 13 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.) zwalnia się od podatku czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywane w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem czynności zawartych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. W świetle powyższych przepisów Gmina występować będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług z tytułu czynności dostawy działek z uwagi na to, że dokonywana jest na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 29 ust. 1 podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem m.in. ust. 2-22. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Na podstawie przepisu art. 2 pkt 22 ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Z definicji kwoty należnej zawartej w tym przepisie wynika, że kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy - w tym również podatek VAT. Z kolei na podstawie art. 29 ust. 3 ustawy o VAT, jeżeli należność określona jest w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towaru lub usługi pomniejszona o kwotę podatku VAT. Zgodnie z art. 2 pkt 27b przez pojęcie wartości rynkowej rozumie się całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju (...).

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym ustala wartość rynkową nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 t.j. ze zm.). Jest to wartość netto tj. bez podatku od towarów i usług. Zgodnie bowiem z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartością rynkową nieruchomości jest najbardziej prawdopodobna cena tej nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy spełnieniu wskazanych w ww. ustawie założeń dotyczących warunków transakcji wskazanych w art. 151 ust. 1 ustawy. Tak rozumiana wartość rynkowa jest wartością określoną na podstawie czynników rynkowych. Ceny transakcyjne brane pod uwagę przez rzeczoznawcę stanowią rezultat wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży. Podatek od towarów i usług będący narzędziem polityki fiskalnej państwa nie jest elementem wykreowanym przez wolny rynek, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, rzeczoznawca jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku VAT tj. ceny netto. Oznacza to, że wartość rynkowa określona w operacie szacunkowym również jest wartością netto. Potwierdzeniem tego stanowiska jest zapis § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) który wskazuje, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie można uwzględniać, cyt: ?amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości?. Z uwagi na powyższe, jeżeli czynność zamiany objęta jest podatkiem od towarów i usług, należy wartość rynkową nieruchomości ustaloną w operacie szacunkowym powiększyć o kwotę podatku VAT.

W rozpatrywanym przypadku brak jest podstaw do zwolnienia od podatku od towarów i usług. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolnieniu od podatku podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod budowę. Oznacza to, że zwolnieniem przedmiotowym nie są objęte dostawy terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę - skutkiem czego podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. W niniejszym przypadku przedmiotem zamiany będą działki niezabudowane przeznaczone pod zabudowę - zatem opisany stan faktyczny nie podlega pod dyspozycję art. 43 ust. l pkt 9 ustawy o VAT.

W świetle powyższych przepisów do ustalonej przez rzeczoznawcę wartości gruntu niezabudowanego stanowiącego własność gminy, a będącej przedmiotem zamiany dokonywanej na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy doliczyć podatek od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się:

za prawidłowe ? w zakresie opodatkowania zamiany nieruchomości,
za nieprawidłowe ? w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 117, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z przytoczonych przepisów wynika, iż - co do zasady ? opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne, przy czym nie wynika z nich, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową - zapłata w innym towarze lub usłudze albo mieszaną - zapłata w części pieniężna i w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza (zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 marca 2013r., obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013r. (zgodnie z art. 15 ust. 2 ww. ustawy) działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 15 ust. 6 cyt. ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Organy władzy publicznej są zatem podatnikami VAT w zakresie czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych.

W myśl art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna.

Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 158 ww. ustawy Kodeks cywilny, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Zatem umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną.

Z powyższego wynika, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany stanowi odpłatną dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca w związku z tą dostawą występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

Podstawowa stawka podatku ? w myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT ? wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie natomiast z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ustawodawca zwolnił od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, iż opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

W celu określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Na mocy art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ? kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Stosownie do treści art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z treści cytowanego przepisu wynika, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dochodzi do wiążącego podmioty władzy, w tym administracji, oraz podmioty spoza systemu władzy (osoby fizyczne i ich organizacje) ustalenia bądź zmiany przeznaczenia terenu na określony w tym planie cel.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. Jedynie w sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 21 ust.

1 ustawy z dnia z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 193, poz. 1287), podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Stosownie do art. 20 ust. 1 pkt 1 ustawy, ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące gruntów ? ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty.

W myśl art. 21 ust. 1 ustawy podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Z powyższych przepisów wynika, iż w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne, w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla klasyfikacji terenu niezabudowanego wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Należy mieć jednak na uwadze, że wskazane powyżej uregulowania prawne odnośnie terenów niezabudowanych obowiązywały do dnia 31 marca 2013r., bowiem od dnia 1 kwietnia 2013r. nastąpiły zmiany w przepisach ustawy o VAT dotyczące kwalifikacji gruntów niezabudowanych dla celów opodatkowania podatkiem VAT. Mianowicie od dnia 1 kwietnia 2013r. bez znaczenia są zapisy wynikające ewidencji gruntów, jeżeli dla danego gruntu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, grunt taki nie jest uznawany za budowlany.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013r., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013r., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Tut. organ opiera niniejszą interpretację zarówno na przepisach obowiązujących do dnia 31 marca 2013r. jak i od dnia 1 kwietnia 2013r., bowiem Wnioskodawca nie wskazał kiedy przedmiotowa zamiana nastąpi. Zatem jeśli zamiana nieruchomości nastąpi do dnia 31 marca 2013r. to należy mieć na uwadze przepisy obowiązujące w tym okresie, natomiast jeśli nastąpi po tej dacie to należy mieć na uwadze już nowe przepisy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać zamiany nieruchomości między gminą a osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Przedmiotem zbycia (zamiany) przez Wnioskodawcę są cztery działki o łącznej pow. 0,2726 ha, niezabudowane, dla których ustalone zostały warunki zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy stwierdzić należy, że skoro dla przedmiotowej nieruchomości, w skład której wchodzą cztery działki, ustalone zostały warunki zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych to przedmiotowa zamiana nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, będzie natomiast opodatkowana stawką 23% podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT i to zarówno w oparciu o stan prawny obowiązujący do dnia 31 marca 2013r. jak i od dnia 1 kwietnia 2013r.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

W kwestii natomiast określenia podstawy opodatkowania stwierdzić należy, że co do zasady (poza wyjątkami określonymi w ustawie np. w art. 32 ustawy o VAT) przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii wysokości wynagrodzenia za dostawę towarów czy świadczenie usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W świetle art. 29 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze.

W myśl art. 29 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku.

Według art. 29 ust. 9 ww. ustawy, w przypadku wykonania czynności, o których mowa w art. 5, dla których nie została określona cena, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku, z zastrzeżeniem ust. 10 i 12.

Z kolei z treści art. 2 pkt 27b ustawy o VAT wynika, że ilekroć w jej dalszych przepisach jest mowa o wartości rynkowej ? rozumie się przez to całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

w odniesieniu do towarów ? kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,
w odniesieniu do usług ? kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wykonanie tych usług.

Jednocześnie stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001r. o cenach (t.j. Dz. U. z 2013r., poz. 385) ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

Wnioskodawca stwierdza, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym ustala wartość rynkową nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 t.j. ze zm.). Jest to wartość netto tj. bez podatku od towarów i usług. Zgodnie bowiem z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartością rynkową nieruchomości jest najbardziej prawdopodobna cena tej nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy spełnieniu wskazanych w ww. ustawie założeń dotyczących warunków transakcji wskazanych w art. 151 ust. 1 ustawy. Tak rozumiana wartość rynkowa jest wartością określoną na podstawie czynników rynkowych. Ceny transakcyjne brane pod uwagę przez rzeczoznawcę stanowią rezultat wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży. Podatek od towarów i usług będący narzędziem polityki fiskalnej państwa nie jest elementem wykreowanym przez wolny rynek, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, rzeczoznawca jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku VAT tj. ceny netto. Oznacza to, że wartość rynkowa określona w operacie szacunkowym również jest wartością netto. Potwierdzeniem tego stanowiska jest zapis § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) który wskazuje, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie można uwzględniać, cyt: ?amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości?. Z uwagi na powyższe, jeżeli czynność zamiany objęta jest podatkiem od towarów i usług, należy wartość rynkową nieruchomości ustaloną w operacie szacunkowym powiększyć o kwotę podatku VAT.

Kluczową rolę w rozwiązaniu wskazanego we wniosku problemu odgrywa art. 29 ust. 3 ustawy o VAT w powiązaniu z określoną w ustawie definicją wartości rynkowej. Z treści tego przepisu wynika, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów pomniejszona o kwotę podatku. Oznacza to, że w przypadku planowanej zamiany nieruchomości, w skład której wchodzą cztery działki, dla których zostały ustalone warunki zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa, czyli całkowita kwota, jaką, w celu uzyskania w danym momencie towaru, nabywca, na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towaru, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy na terytorium kraju, pomniejszona o kwotę podatku.

Przepisy ustawy o VAT nie odnoszą się zatem do wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, ani też nie odwołują do innych przepisów, np. do ustawy o gospodarce nieruchomościami czy do rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Nie można zatem stwierdzić, że na podstawie przepisów o VAT wartością rynkową jest wartość określona w operacie szacunkowym powiększona o podatek VAT.

W świetle powołanych wyżej przepisów podstawą opodatkowania w przedmiotowej sprawie ma być wartość rynkowa określona w sposób zdefiniowany w art. 2 pkt 27b ustawy o VAT, pomniejszona o kwotę podatku.

Natomiast wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym może być podstawą opodatkowani tylko i wyłącznie w przypadku, gdy zostanie ustalona w sposób określony wskazanymi wyżej przepisami ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.