Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży gruntów zabudowanych.

28.12.2007

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 1 września 2007r. uzupełnione pismem z dnia 1 grudnia 2007r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży budynku mieszkalnego wraz z gruntem - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2007r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży budynku mieszkalnego wraz z gruntem.
Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 grudnia 2007r. będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 23 listopada 2007r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest płatnikiem podatku rolnego. W 1986r. kupił działkę rolniczą, która po kilku latach została przekształcona na działkę budowlaną i podzielona na cztery działki. Na dwóch z tych działek Wnioskodawca wybudował po jednym budynku mieszkalnym, które zostały sprzedane przed upływem 5 lat od ich wybudowania. To samo Wnioskodawca ma zamiar zrobić na pozostałych działkach. Poza ww. nieruchomościami Wnioskodawca posiada budynek mieszkalny, w którym obecnie mieszka.

Z uwagi na fakt, że wniosek zawierał braki formalne (m.in. w zakresie określenia przedmiotu sprawy i opisu stanu faktycznego oraz uiszczenia dodatkowej opłaty), pismem znak: z dnia 23 listopada 2007r. (doręczono dnia 29 listopada 2007r.) wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia, co uczyniono pismem z dnia 1 grudnia 2007r.

Ze złożonego uzupełnienia wynika m.in., że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT ani nie jest rolnikiem ryczałtowym i nie sprzedaje produktów rolnych. Działka została zakupiona z zamiarem prowadzenia gospodarstwa rolnego, a powodem jej przekształcenia i podziału był zamiar jej sprzedaży ze względu na zły stan zdrowia. Wnioskodawca stwierdził też, że posiada jeszcze inne nieruchomości gruntowe, co do sprzedaży których nie jest zdecydowany. Budowa przedmiotowych budynków była finansowana z darowizny otrzymanej od rodziców, wkładu własnego i kredytu. Pierwsza zabudowana działka została sprzedana w lipcu 2004r., natomiast druga w listopadzie 2006r. Powodem sprzedaży tych działek były sprawy rodzinne oraz uzyskanie środków na swoje utrzymanie. W stosunku do nakładów ponoszonych na budowę budynków nie przysługiwało Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynki nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, gdyż Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej, nie były też użytkowane a zatem nie zostały poniesione wydatki na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Budynki i działki nie były wykorzystywane w celu wykonania czynności opodatkowanych, nie były też przedmiotem najmu, dzierżawy. Sprzedaż tych budynków wraz z gruntem nastąpiła przed ich pierwszym zasiedleniem. Przedmiotowe działki położone są w woj. małopolskim.

W związku z opisanym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy występuje obowiązek podatkowy w podatku VAT w sytuacji sprzedaży budynku mieszkalnego z gruntem posiadanym od kilkunastu lat...

Zdaniem Wnioskodawcy jeżeli sprzedaż budynku wraz z gruntem nie stanowi źródła przychodu w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych to zarazem nie występuje obowiązek podatkowy w podatku VAT.
Wnioskodawca wskazał na treść art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Czynności te podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa, o czym stanowi art. 5 ust. 2 ww. ustawy.

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem. W myśl tych przepisów przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 2 ust. 6 ww. ustawy towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Ustawodawca w ww. przepisach poza wskazaniem, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, wskazał ponadto, że za świadczenie usług uznawana jest każda transakcja, która nie stanowi dostawy towarów.

Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług.

Głównym celem wprowadzenia takiej konstrukcji jest zagwarantowanie, aby każda transakcja, która nie mogłaby zostać uznana za dostawę towarów była opodatkowana jako świadczenie usług, za wyjątkiem tych transakcji, które zostały taksatywnie wyłączone lub zwolnione z opodatkowania.

Powyższe regulacje wynikające z ustawodawstwa wspólnotowego dotyczącego harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych, wprowadzono w tym celu, aby nie dopuścić do:

podwójnego opodatkowania,
braku opodatkowania,
zakłócenia konkurencji.

Podstawowe bowiem znaczenie dla kształtu i funkcjonowania wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (podatku od towarów i usług) mają fundamentalne cechy tego podatku, tj.:

powszechność opodatkowania,
faktyczne opodatkowanie konsumpcji,
stosowanie podatku od wartości dodanej na wszystkich etapach obrotu towarami i usługami.

Realizację powyższych fundamentalnych cech podatku od towarów i usług, o których mowa wyżej, gwarantują nie tylko przepisy określające zakres przedmiotowy podatku VAT, tj. cyt. wyżej art. 5, 7 i 8 ww. ustawy, lecz również przepisy regulujące zakres podmiotowy podatku od towarów i usług, czyli przepisy art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Ze złożonego wniosku wynika, że w przedmiotowej sprawie wystąpił szereg okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż nieruchomości (tj. gruntu z naniesieniem w postaci budynku mieszkalnego) należy zakwalifikować jako dokonaną w okolicznościach wskazujących na działalność gospodarczą, a okoliczności te są następujące:

dokonano zakupu działki rolniczej z zamiarem prowadzenia gospodarstwa rolnego, którą przekształcono na działkę budowlaną i podzielono na cztery działki;
na dwóch z tych działek wybudowano po jednym budynku mieszkalnym, które sprzedano przed upływem pięciu lat od ich wybudowania i przed ich pierwszym zasiedleniem;
na dwóch pozostałych działkach Wnioskodawca zamierza również wybudować domy mieszkalne i je sprzedać;
poza ww. nieruchomościami Wnioskodawca posiada budynek mieszkalny, w którym mieszka, zatem wybudowany domy mieszkalne w żaden sposób nie służą zaspokojeniu osobistych mieszkalnych potrzeb Wnioskodawcy
Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości gruntowe, co do sprzedaży których nie jest zdecydowany, a zatem definitywnie ich sprzedaży nie wykluczył;

Powyższym czynnościom można jak najbardziej przypisać charakter częstotliwy.

Wymienione powyżej okoliczności jednoznacznie wskazują, iż zarówno w momencie nabycia gruntu, jak i w czasie jego posiadania, podjęto szereg działań wskazujących na zamiar związania zakupionej nieruchomości z działalnością gospodarczą, a zatem jej sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż jak już wcześniej wskazano opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów, a grunt jak i budynek niewątpliwie są towarami. Tym samym Wnioskodawca staje się z tytułu tej dostawy podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Ilość działek będących w posiadaniu Wnioskodawcy, wcześniejsze przekształcenie i podział gruntu, następnie wzniesienie budynków mieszkalnych, niemających nic wspólnego z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, dostawa nieruchomości zabudowanych i zamiar kontynuowania tych czynności wskazują bezspornie na częstotliwy i zarobkowy charakter dokonywania tych czynności.

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków albo budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 wskazanej ustawy).

Sprzedaż gruntu w takim przypadku nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.Co do zasady stawka podatku ? na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - wynosi 22%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Przez pierwsze zasiedlenie w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług - rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Towarami używanymi, o których mowa w ww. ust. 1 pkt 2, są zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1, budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Ponadto w myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy o VAT zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę.

W myśl art. 146 ust. 1 pkt 2 lit b) ustawy o VAT, do dnia 31 grudnia 2007r. stosuje się stawkę w wysokości 7% w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych. Obiektem budownictwa mieszkaniowego, w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, są budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych: 111 - Budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 - Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 - Budynki zbiorowego zamieszkania - wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

W myśl powyższych przepisów dostawa przedmiotowych nieruchomości nie może korzystać z jakiegokolwiek zwolnienia od podatku VAT, bowiem w myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ww. ustawy, zwolnienia podmiotowego określonego w ust. 1 i 9 tegoż artykułu (tj. ze względu na wartość sprzedaży niższą niż 10.000 euro), nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę. Jeśli natomiast chodzi o zwolnienie przedmiotowe dla dostawy gruntu zabudowanego to ustawodawca przewidział takowe w następujących przypadkach, mianowicie:

ze zwolnienia wynikającego z powiązania art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 2 pkt 1 oraz art. 29 ust. 5 i przy wyłączeniu art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, korzysta dostawa gruntu zabudowanego budynkami lub budowlami trwale z gruntem związanymi, przy czym budynki te (lub budowle albo ich części) muszą nosić znamiona towaru używanego w rozumieniu ww. art. 43 ust. 2 pkt 1 lub też być obiektem budownictwa mieszkaniowego, o którym mowa w art. 43 ust.
1 pkt 10 ustawy (nie przed pierwszym zasiedleniem).

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przestawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że zachowania Wnioskodawcy jednoznacznie wyczerpują znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym osobę podejmującą te czynności należy uznać za podatnika podatku VAT, a dostawa przedmiotowego gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym dokonana do dnia 31 grudnia 2007r., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki w wysokości 7%, na podstawie art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d), art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b) i art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, oraz w związku z wyłączeniem ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jak i niespełnieniem warunków umożliwiających uznanie obiektów za towary używane w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT.

Twierdzenie Wnioskodawcy, że powodem sprzedaży działek było m.in. uzyskanie środków na swoje utrzymanie, nie może być w tym przypadku przesądzać o osobistym charakterze dokonanych czynności, każdy bowiem podmiot prowadzący działalność gospodarczą, będącą źródłem utrzymania tego podmiotu, prowadzi ją właśnie po to aby osiągać zyski i przeznaczać je na zaspokojenie własnych potrzeb bytowych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.