opodatkowanie sprzedaży dwóch działek będących w użytkowaniu wieczystym, na których planowana (...)

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2010r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży dwóch działek będących w użytkowaniu wieczystym, na których planowana była budowa drogi dojazdowej.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Na wniosek Syndyka masy upadłości Sp. z o.o. w upadłości Komornik prowadzi sprzedaż nieruchomości w trybie postępowania egzekucyjnego. Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość gruntowa obejmująca min. dwie działki stanowiące własność Gminy Miasta oddane w użytkowanie wieczyste Spółce. Na działkach tych planowana była budowa drogi dojazdowej do budynku wielomieszkaniowego z usługami i garażami, realizowanego przez Spółkę na działkach sąsiednich. Wobec Sp. z o. o. została ogłoszona upadłość w dniu 9 lipca 2003r.

W 2000r. Spółka jako inwestor rozpoczęła na działkach sąsiednich realizację inwestycji - budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z usługami i garażami. Dla przedmiotowej inwestycji wydana została decyzja Prezydenta Miasta z dnia 1 marca 2000r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę, która to decyzja została w części uchylona decyzją Wojewody z dnia 22 maja 2000r. i w tej części Wojewoda wydal nowe pozwolenie na budowę dla tej inwestycji. Decyzją Prezydenta Miasta ustalone zostały warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji. Ww. decyzja o pozwoleniu na budowę została uchylona, a następnie przywrócona do obrotu prawnego.

Zgodnie z zapisami Uchwały Rady Miasta z dnia 8 września 2004r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowe działki położone są na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (MN).

Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych (dwóch) niezabudowanych działek na podstawie umowy z dnia 15 września 1997r. celem budowy drogi dojazdowej do realizowanej przez Spółkę na działkach sąsiednich budowy budynku wielomieszkaniowego. Nabycie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek nie zostało udokumentowane fakturą VAT - od transakcji pobrano opłatę skarbową (na podstawie art. 10 Ustawy z dnia 31 stycznia 1989r. o opłacie skarbowej i § 58 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 9 grudnia 1994r.), stąd Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Od chwili objęcia w posiadanie przedmiotowych działek do dnia ogłoszenia upadłości, Spółka wykorzystywała przedmiotowe działki do prowadzenia działalności gospodarczej, w ten sposób, iż na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę rozpoczęła na działkach sąsiednich budowę budynku wielomieszkaniowego z usługami i garażami. Budowa tego budynku nie została zakończona i zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy budowlanego obiekt budowlany tworzą trzy budynki posadowione na wspólnych fundamentach. Realizację budynku rozpoczęto w 2000r. i kontynuowano z przerwami do kwietnia 2002r. Od tej daty roboty budowlane nie są kontynuowane. Do chwili obecnej zrealizowano ok. 60-65% robot budowlanych w zakresie stanu surowego otwartego.

Przedmiotowe działki nigdy nie były wykorzystywane przez Spółkę do prowadzenia działalności rolniczej. Przedmiotowe działki nie były nigdy przedmiotem najmu ani dzierżawy. Spółka nie dokonała żadnego uatrakcyjnienia przedmiotowych działek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż licytacyjna nieruchomości - działki niezabudowane będące przedmiotem użytkowania wieczystego, szczegółowo opisane w podanym w niniejszym wniosku stanie faktycznym - prowadzona przez Komornika w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a jeżeli tak, to jaka obowiązywałaby stawka podatku VAT w odniesieniu do takiej sprzedaży...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 11 Ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług ?Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej 'podatkiem', podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terenie kraju.' Towarami w rozumieniu ww. ustawy są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Okoliczność, iż przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę w trybie przepisów o egzekucji z nieruchomości następuje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności (art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego) nie ma znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego. Bez znaczenia jest też okoliczność, iż Komornik, nie dokonuje sprzedaży nieruchomości, a jedynie wykonuje czynności przygotowujące do takiej sprzedaży. Sprzedaż licytacyjna nieruchomości dokonywana przez organy egzekucyjne będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT, o którym mowa w art. 5 ust. 1 Ustawy, a płatnikiem będzie Komornik. Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy, z zastrzeżeniem wymienionych przepisów, stawka podatku wynosi 22%. Grunt nie jest towarem wymienionym wśród towarów, których dostawa podlega opodatkowaniu w innej stawce lub zwolnieniu, stąd dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 22%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
   
   

Stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0% oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawodawca zwolnił od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych ? tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Zwolnienie przysługuje zatem wyłącznie względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlany czy też pod zabudowę.

Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Ponadto zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Ustawodawca nie sprecyzował, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przedmiotowy rodzaj gruntu. Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca ? Komornik zamierza w drodze licytacji zbyć dwie działki niezabudowane będące przedmiotem użytkowania wieczystego. Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych działek na podstawie umowy z dnia 15 września 1997r. Na działkach tych planowana była budowa drogi dojazdowej do budynku wielomieszkaniowego z usługami i garażami, realizowanego przez Spółkę na działkach sąsiednich. Wobec Spółki została ogłoszona upadłość w dniu 9 lipca 2003r.

Zgodnie z zapisami Uchwały Rady Miasta z dnia 8 września 2004r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowe działki położone są na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (MN).

Przedmiotowe działki nigdy nie były wykorzystywano przez Spółkę do prowadzenia działalności rolniczej, nie były nigdy przedmiotem najmu ani dzierżawy. Spółka nie dokonała żadnego uatrakcyjnienia przedmiotowych działek.

Należy w tym miejscu dodać, że zgodnie z art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2002r. Nr 110, poz. 968, ze zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W świetle powyższego komornik jest zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu dostawy towarów dokonywanej w trybie egzekucji jeśli zobowiązanym do tego byłby dłużnik.

W oparciu o przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny należy stwierdzić, że czynność zbycia prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek, na których planowana była budowa drogi dojazdowej, w sytuacji gdy działki te stanowią tereny niezabudowane przeznaczone wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według 22% stawki, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.