Stawka podatku VAT dla usługi wynajmu mieszkania oraz dokumentowanie czynności wynajmu mieszkania.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 26 marca 2012r. (data wpływu 28 marca 2012r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 czerwca 2012r. (data wpływu 26 czerwca 2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla usługi wynajmu mieszkania oraz dokumentowania czynności wynajmu mieszkania ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2012r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej, m.in. podatku od towarów i usług w zakresie usług wynajmu mieszkania.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 22 czerwca 2012r. (data wpływu 26 czerwca 2012r.), przesłanym w związku z wezwaniem tut. organu z dnia 1 czerwca 2012r. znak: IBPBI/415-387/12/WRz, IBPP2/443-302/12/BW.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży artykułów medycznych. Jest czynnym podatnikiem VAT. Księgowość ? podatkowa księga przychodów i rozchodów, podatek dochodowy-podatek liniowy 19%.

Wnioskodawczyni jest właścicielem mieszkania, w którym obecnie nie zamieszkuje. Chciałaby wynająć mieszkanie, które ma charakter mieszkalny.

Obecna propozycja wynajmu tegoż mieszkania ? funkcja mieszkalna (noclegi) dla pracowników firmy wynajmującej ? firmy budowlanej.

Okres wynajmu nie ciągły, a na czas wykonywania prac przez wynajmującego na okolicznym terenie, przypuszczalnie kilka miesięcy.

Wymóg stawiany przez wynajmującego ? faktura VAT za usługę najmu.

Mieszkanie nie jest składnikiem majątku związanego z prowadzoną obecnie działalnością gospodarczą.

Bierze się również pod uwagę wynajem mieszkania innemu podmiotowi gospodarczemu ale na cele inne niż mieszkaniowe, np. biuro. A także wynajem na cele mieszkalne osobom prywatnym.

W związku z powyższym zadano, m.in., następujące pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 22 czerwca 2012):

• Czy podatek VAT będzie 23%, czy zwolniony jeżeli ten wynajem potraktowany zostanie jako na cele mieszkaniowe? (pytanie oznaczone literą 1d),
• W przypadku możliwości wynajmu prywatnego na wynajem podmiotowi gospodarczemu jest możliwość wystawienia faktury VAT przez wynajmującego? (pytanie oznaczone literą 1e),
• Czy wynajem osobom prywatnym na cele mieszkaniowe jest możliwe zwolnienie z VAT? (pytanie oznaczone literą 2a).
  
  

Stanowisko Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 22 czerwca 2012r.):

1. Wynajmując mieszkanie podmiotom gospodarczym bez względu na cel (mieszkaniowy lub nie) należy ewidencjonować najem jako pozostałe przychody w np. PKPiR ? opodatkowanie na zasadach ogólnych. W obecnym przypadku to 19% podatek liniowy. Mieszkanie należy wprowadzić jako majątek firmy do ewidencji środków trwałych. Wystawcą faktury VAT jest firma, w skład majątku, której wchodzi mieszkanie. Podatek VAT 23%.
2. W przypadku wynajmu osobom prywatnym na cel mieszkaniowy można najem rozliczać w formie 8,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Podatek VAT zwolniony.
   
   

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Wstępnie Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach zauważa, iż w ww. piśmie z dnia 22 czerwca 2012r. Wnioskodawczyni przeredagowała i uzupełniła opis sprawy, przeredagowała pytania oraz własne stanowisko w sprawie w porównaniu do treści zawartej we wniosku o interpretację indywidualną z dnia 26 marca 2012r.

Ponieważ ww. pismo Wnioskodawczyni z dnia 22 czerwca 2012r. było konsekwencją wezwania tut. organu z dnia 1 czerwca 2012 znak: IBPBI/1/415-387/12/WRz, IBPP2/443-254/12/BW do uzupełnienia przedmiotowego wniosku, przyjęto, że opis sprawy pytania i stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione w tym piśmie są ostateczne, więc przywołano je powyżej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej również ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ww. ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel /?/.

Z kolei przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się, zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy o VAT, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 /?/.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza ? zgodnie z art. 15 ust. 2 ww. ustawy o VAT ? obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ww. ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Natomiast, w myśl art. 106 ust. 4 ww. ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w ust. 1 -3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym, nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 106 ust. 8 ustawy o VAT ustawodawca określił w § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011r. w sprawie zwrotu

podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360), że zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami ?FAKTURA VAT?. Szczegółowe elementy takiego dokumentu określa § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia.

Należy podkreślić, iż ustawodawca posługuje się pojęciem podatnika, którym w rozumieniu ustawy o VAT jest m.in. osoba fizyczna, wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, a działalnością gospodarczą jest również wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Z przytoczonych przepisów wynika, że fakturę wystawia sprzedawca (usługodawca) będący podatnikiem podatku od towarów i usług, w celu udokumentowania dokonanej sprzedaży towarów lub świadczonych usług.

Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt dostawy określonych towarów lub usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego. Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego.

Przez sprzedaż natomiast rozumie się ? zgodnie z art. 2 pkt 22 ww. ustawy o VAT ? odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielem mieszkania, w którym obecnie nie zamieszkuje. Chciałby wynająć mieszkanie, które ma charakter mieszkalny. Wnioskodawczyni wskazała, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży artykułów medycznych i jest czynnym podatnikiem VAT. Ww. lokal Wnioskodawczyni zamierza wynajmować innym podmiotom gospodarczym pod noclegi dla pracowników jak również osobom prywatnym na cele mieszkaniowe.

Mając na względzie powyższe oraz przedstawiony we wniosku opis sprawy należy stwierdzić, iż Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT z tytułu wynajmu mieszkania, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Należy tutaj ponownie wskazać, iż do wystawiania faktur VAT uprawnieni są zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni.

Zatem Wnioskodawczyni jako podatnik VAT czynny będzie zobowiązana do wystawiania faktur VAT z tytułu najmu mieszkania, za wyjątkiem sytuacji, o której mowa w art. 106 ust. 4 ustawy o VAT.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni, iż wystawcą faktury jest firma w skład majątku której wchodzi mieszkanie (w przedmiotowej sprawie jest to Wnioskodawczyni), należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii zastosowania stawki podatku VAT dla usługi najmu mieszkania należy na wstępie wskazać, iż sprzedaż przez Wnioskodawczynię ww. usług najmu, za które będzie pobierana należność od nabywcy tej usługi, będzie stanowić obrót w rozumieniu przepisów podatku od towarów i usług, tj. kwotę należną z tytułu sprzedaży świadczonej przez Wnioskodawczynię usługi najmu, opodatkowany stawką właściwą dla świadczonej usługi.

Podstawowa stawka podatku, w myśl art. 41 ust. 1 ww. ustawy o VAT wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od 1 stycznia 2011r. do 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 36 ww. ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z ww. przepisu wynika, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie - na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

­
• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia.

O ile identyfikacja istnienia pozostałych elementów nie stanowi problemu, o tyle zwrócić uwagę należy na cel świadczonej usługi. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Tym samym zasadniczą kwestią dla opodatkowania czy zwolnienia z podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi. W przypadku kiedy najemcą jest spółka wykorzystująca lokal mieszkalny w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (wynajem dla osób trzecich) cel zawsze będzie finansowy (gospodarczy).

Zatem w takim przypadku podmiot świadczący na własny rachunek usługę wynajmu nieruchomości mieszkalnej na cele gospodarcze spółki, nie korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Tym samym winien świadczoną usługę opodatkować według stawki 23%.

Ponadto wskazać trzeba, że cel realizowany przez ostatecznego konsumenta, który podnajmuje lokal, nie ma wpływu na opodatkowanie usługi najmu świadczonej przez wynajmującego na rzecz najemcy podnajmującego tenże lokal. W ocenie tut. organu cel każdego stosunku prawnego powinien być analizowany w oderwaniu od celów realizowanych przez pozostałe podmioty nie będące stroną danego stosunku prawnego.

Z wniosku wynika, że obecnie Wnioskodawczyni ma propozycje wynajmu mieszkania podmiotowi gospodarczemu ? firmie budowlanej pod nocleg dla pracowników.

Wnioskodawczyni bierze również pod uwagę wynajem mieszkania innemu podmiotowi gospodarczemu na cele inne niż mieszkalne, np. biuro, a także wynajem na cele mieszkalne osobom prywatnym.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy stwierdzić, iż w przypadku wynajmu mieszkania firmie budowlanej pod nocleg dla pracowników oraz podmiotowi gospodarczemu np. na biuro, przedmiotowa usługa wynajmu nie będzie spełniała przesłanki wynajmu na cel mieszkaniowy.

Tym samym należy stwierdzić, iż wynajmując mieszkanie podmiotom gospodarczym przedmiotową usługę wynajmu Wnioskodawczyni winna opodatkować stawką podatku VAT 23%.

Natomiast wynajem mieszkania osobie prywatnej na cel mieszkaniowy, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, będzie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, jednakże pod warunkiem, że nie wystąpią okoliczności, o których mowa w art. 43 ust. 20 ww. ustawy o VAT.

Należy wskazać, iż zgodnie z tym przepisem, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (tj. do usług związanych z zakwaterowaniem, mieszczących się według PKWiU w grupowaniu 55).

Biorąc pod uwagę powyższe, stanowisko Wnioskodawczyni, że wynajmując mieszkanie podmiotom gospodarczym bez względu na cel (mieszkaniowy lub nie) zastosowanie ma stawka podatku VAT 23%, natomiast w przypadku wynajmu mieszkania osobom prywatnym na cel mieszkaniowy zastosowanie ma zwolnienie z podatku VAT, należało uznać również za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. organ pragnie zauważyć, iż poruszone w przedmiotowym wniosku kwestie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych będą przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.