Czy od transakcji sprzedaży (620 000 zł) przez gminę swojego udziału (zniesienie współwłasności) (...)

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia udziałów w nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 28 czerwca 2012 r. (data wpływu 3 czerwca 2012 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 22 czerwca 2012 r. znak IBPP2/443-350/12/IK. Ponadto ww. wniosek uzupełniono pismem z dnia 9 lipca 2012 r. (data wpływu 12 lipca 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

Budynek przy ul. R. (kamienica, wybudowana przez 1939 r., w której znajdują się lokale mieszkalne oraz użytkowe) stanowi współwłasność po 1/2 Gminy S. i osób fizycznych. W 2005 r. wykonane zostało przez współwłaścicieli odnowienie elewacji i wymiana stolarki okiennej na kwotę 22.200,- zł. Wartość nieruchomości wg operatu szacunkowego z 2012 r. wynosi 930 400 zł. W latach 2006 - 2011 wykonane zostały drobne naprawy oraz przeglądy na ok. 7 000 zł. Budynek jest w całości używany (najmy lokali mieszkalnych i użytkowych).

Na wniosek współwłaścicieli osób fizycznych o zniesienie współwłasności Gmina S. sprzeda im swój udział za kwotę 620 000 zł do końca 2012 r.

Gmina stała się współwłaścicielem powyższego budynku przed 1993 r., a więc przed wprowadzeniem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca przez dokonane remonty nie zwiększył wartości środka trwałego. Powyższe wydatki zostały poniesione w latach 2005-2011.

Budynek był i jest cały czas współposiadania go przez Gminę użytkowany do czynności opodatkowanych, w części dot. lokali użytkowych, ale nie miało tutaj miejsce, jak wskazano wyżej, zwiększenie wartości środka trwałego.

Ponadto w uzupełnieniu z dnia 9 lipca 2012 r. wskazano, że

1. Wydatki, o których mowa we wniosku nie były wydatkami na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
2. Od początku,, czyli jeszcze przed 1993 r., budynek przy ul. R. w S. był i jest przez cały czas posiadania go przez Gminę, nieprzerwanie użytkowany w całości do czynności opodatkowanych (wynajem lokali mieszkalnych i użytkowych).
   
   

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy od transakcji sprzedaży (620 000 zł) przez gminę swojego udziału (zniesienie współwłasności) współwłaścicielowi (osoba fizyczna), przysługuje zwolnienie od zapłacenia podatku od towarów i usług, na podstawie wskazanych w pkt 68 przepisów?
2. W przypadku istnienia tutaj obowiązku podatkowego (od towarów i usług), czy podatek ten jest należny od całej kwoty sprzedaży, czy tylko od poniesionych nakładów remontowych, tutaj 22 200 zł?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionej powyżej transakcji sprzedaży (do końca 2012 r.) - zniesienie współwłasności podatek od towarów i usług jest tutaj nienależny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w świetle art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?). Gdzie przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Natomiast, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy (?).

Należy zauważyć, iż pojęcie usługi zostało zdefiniowane bardzo szeroko. Taka konstrukcja definicji usług pozwala na objęcie zakresem przedmiotowym podatku VAT wszelkich transakcji wykonywanych w ramach działalności gospodarczej. Powyższa definicja jest niewątpliwie szersza niż zakres tego pojęcia w potocznym jego rozumieniu. Definicja ta obejmuje bowiem nie tylko transakcje polegające na wykonaniu czynności przez usługodawcę, ale również szereg transakcji niewymagających aktywnego działania usługodawcy.

Kwestią zasadniczą w niniejszej sprawie jest rozstrzygnięcie czy zbycie udziałów w rzeczy, w tym przypadku w nieruchomości budowlanej, stanowi na gruncie ustawy o VAT dostawę towarów czy też świadczenie usługi.

Towarami są rzeczy. Rzeczami są tylko i wyłącznie przedmioty materialne. Towarem na gruncie ustawy o VAT będą także wszelkie postacie energii. Towarami są zarówno rzeczy ruchome jak i nieruchomości oraz ich części. Zatem za towary są uznawane także części budynków. Zatem części budynków, wyodrębnionych w samodzielny lokal mieszkalny lub samodzielny lokal o innym przeznaczeniu, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług uznawane są za towary.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości, co wynika z poniższego uzasadnienia:

W myśl art. 44 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) mieniem jest własność i inne prawa majątkowe. Własność jest więc prawem majątkowym do rzeczy. Własność w ujęciu art. 44 Kodeksu cywilnego należy rozumieć w znaczeniu cywilnoprawnym jako rodzaj najsilniejszego prawa do rzeczy o charakterze bezwzględnym. Własność jest definiowana w art. 140 Kodeksu cywilnego poprzez wskazanie uprawnień i ograniczeń właściciela. Granice własności określają ustawy oraz zasady współżycia społecznego; właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno ? gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. W orzeczeniu z dnia 16 lipca 1980r. sygn. akt III CZP 45/80 Sąd Najwyższy stwierdził, że prawo własności jest szczególnym prawem, które zapewnia właścicielowi dopuszczalną w danych warunkach pełnię uprawnień względem rzeczy. Choć przepis ten nie zdefiniował prawa własności przez wyczerpujące wyliczenie uprawnień właściciela, to jednak wyliczył uprawnienia zasadnicze, a przede wszystkim uprawnienia do korzystania z rzeczy oraz do rozporządzania nią. Te dwa uprawnienia stanowią istotę prawa własności.

Stosownie do art. 195 Kodeksu Cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Nie zmienia to w niczym istoty własności rzeczy. Współwłasność cechuje: jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa. Te cechy współwłasności rzeczy, a zwłaszcza jedność przedmiotu i niepodzielność prawa oznaczają, że każdy ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, natomiast każdy z nich ma prawo do całej rzeczy (H. Ciepła, Kodeks cywilny, Tom I, Warszawa 2005). Ułamek we współwłasności ułamkowej wyznacza jedynie zakres obowiązków oraz uprawnień współwłaściciela w stosunkach zewnętrznych i wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Posiadanie udziału nie ogranicza jednak w korzystaniu i rozporządzaniu całą rzeczą, z uwzględnieniem zasad należytego zarządu. Fakt, że udział w rzeczy może być przedmiotem obrotu, nie oznacza, że w przypadku nabycia udziału nie nabywa się jednocześnie prawa do rozporządzania rzeczą (całą) jak właściciel. Zatem zbycie udziału nie jest wyłącznie rozporządzeniem prawem lecz jest przeniesieniem własności rzeczy w części przysługującej właścicielowi.

Skoro przez dostawę towarów art. 7 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług nakazuje rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a towarem jest budynek, budowla lub ich części, to sprzedaż całej rzeczy (100% prawa własności) lub ułamka tej rzeczy (np. 50% prawa własności) zawsze będzie przeniesieniem prawa do rozporządzania budynkiem lub budowlą jak właściciel. Istotne jest bowiem to, że wskutek nabycia prawa majątkowego (pełnej własności lub udziału) nabywca może rozporządzać rzeczą jak właściciel.

A warunek ten zostaje bezwzględnie spełniony w przypadku nabycia udziału w rzeczy. Powyższe twierdzenie uzasadnia również, i ten fakt prawny, że istotą współwłasności jest niepodzielność prawa własności rzeczy. Zatem jeśli nabywca nabywa tylko udział w rzeczy, tj. prawo majątkowe, to prawo to daje mu możliwość rozporządzania rzeczą jak właściciel, właśnie z uwagi na fakt, że istotą współwłasności jest niepodzielność prawa do rzeczy. Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług zbycie udziału w prawie własności wyodrębnionego lokalu traktować należy jako dostawę towarów.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-2c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosowanie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Ponadto ustawodawca dla dostawy budynków, budowli lub ich części przewidział zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Z przepisów, których treść przytoczono wyżej, wynika, iż dostawa nieruchomości, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt lub jego część zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę. Zarówno sprzedaż, jak i najem, dzierżawa są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Mając powyższe na uwadze, należy zbadać czy w sytuacji opisanej przez Wnioskodawcę doszło do pierwszego zasiedlenia opisanego we wniosku budynku. Jak wskazał Wnioskodawca udział w budynku nabył przed 1993 r. a więc przed wprowadzeniem podatku od towarów i usług. Natomiast od tego momentu przez cały czas posiadania go przez Gminę jest nieprzerwanie użytkowany w całości do czynności opodatkowanych (wynajem lokali mieszkalnych i użytkowych). Ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku.

Zatem do pierwszego zasiedlenia przedmiotowego budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług doszło dnia 4 lipca 1993 r. Od ww. daty obowiązuje na terenie kraju podatek VAT, a tym samym dopiero od 4 lipca 1993 r. mogło dojść do oddani do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu przedmiotowych lokali czyli do ich zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT.

Zatem dostawa udziałów w przedmiotowym budynków będzie dostawą dokonaną po upływie okresu dłuższego niż 2 lata po pierwszym zasiedleniu, korzystającą ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowo należy zauważyć, że podatnicy korzystający ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT mogą z tego zwolnienia zrezygnować na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 ww. ustawy.

Dodatkowo należy podkreślić, iż niniejsza interpretacja traci swą aktualność w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego, w szczególności, gdyby Wnioskodawca jeszcze przed zbyciem przedmiotowych udziałów poniósł wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku i z tytułu tych ulepszeń miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ?Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta, 2a 43-300 Bielsko-Biała.