Opodatkowanie zbycia na rzecz indywidualnego inwestora dostawy budynku mieszkalnego spełniającego wymogi (...)

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2012r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 11 lipca 2012r. (data wpływu 13 lipca 2012r.), o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia na rzecz indywidualnego inwestora dostawy budynku mieszkalnego spełniającego wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym oraz przypisanej do tego budynku nieruchomości gruntowej objętej dwoma księgami wieczystymi, ze względu na fakt zlokalizowania gruntu na terenie dwóch miast lub objęcia części gruntu prawem wieczystego użytkowania a części prawem własności.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej: Spółka) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu i obrotu nieruchomościami oraz w zakresie czynności deweloperskich. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka zamierza zbywać na rzecz indywidualnych inwestorów jednorodzinne budynki mieszkalne spełniające wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.; dalej ustawa VAT). W ramach planowanych transakcji Wnioskodawca zbywać będzie na rzecz indywidualnych inwestorów opisane budynki mieszkalne wraz z gruntem, na którym te budynki są posadzone. Co do zasady, budynki posadzone będą na pojedynczych działkach gruntu objętych jedną księgą wieczystą. W szczególnych sytuacjach może jednak zdarzyć się, że do danego budynku w transakcji przypisana będzie nieruchomość gruntowa objęta większą ilością ksiąg wieczystych (np. dwie działki gruntu z osobnymi księgami wieczystymi lub dwie działki gruntu z różnymi formami własności ? własność i wieczyste użytkowanie). Przyczyny opisanej sytuacji mogą być różne, najczęściej jednak wynikać to będzie z faktu, iż poszczególna nieruchomość gruntowa znajdować się będzie jednocześnie na terenie dwóch miast. W zależności od danego projektu architektonicznego budynek mieszkalny może w całości usytuowany być na terenie tej części gruntu, która objęta jest jedną księgą wieczystą lub być fizycznie zlokalizowany jednocześnie na gruncie objętym dwoma księgami wieczystymi, zawsze jednak w relacji pomiędzy Spółką i inwestorem indywidualnym transakcja będzie miała jednolity i taki sam charakter ? zbycie budynku mieszkalnego wraz z gruntem przypisanym do tego budynku gdzie cała nieruchomość gruntowa służyć będzie celom mieszkaniowym. Jako informacje uzupełniające do przedstawionych założeń Spółka wyjaśnia, że niezależnie od konfiguracji występującej w transakcji z poszczególnym inwestorem indywidualnym (grunt objęty jedną lub większą ilością ksiąg wieczystych) zawsze zachowana zostanie spójność architektoniczna i wizualna zbywanej nieruchomości, to znaczy grunt przypisany do danego budynku będzie jednolicie wydzielony, np. poprzez zbudowane ogrodzenie.

Dodatkowo w piśmie uzupełniającym wniosek z dnia 11 lipca 2012r. Wnioskodawca oświadczył, iż do reprezentowania Spółki B Sp. z o.o. S.K.A. uprawniony jest komplementariusz, którym jest B Sp. z o.o. z siedzibą w C., zarejestrowana w Rejestrze Przedsiębiorców pod numerem KRS: xxxx, co potwierdza załączony uprzednio odpis KRS spółki B. Sp. z o.o. S.K.A.

W załączonym odpisie z KRS tejże spółki nadal figuruje wpis, iż spółkę B. Sp. z o.o. reprezentuje M.

W wyjaśnieniu Wnioskodawca oświadczył, że na dzień złożenia wniosku, tj. 13 kwietnia 2012r. Pani M nie pełniła już żadnej funkcji w Zarządzie spółki B. Sp. z o.o., natomiast Pan J. był Prezesem Zarządu spółki B. Sp. z o.o. powołanym uchwałą nr 2 Zgromadzenia Wspólników z dnia ?. 2012r. i był umocowany do samodzielnego reprezentowania spółki B. Sp. z o.o. S.K.A., jednakże zmiana osób uprawnionych do reprezentacji spółki Wnioskodawcy nie została do dnia sporządzenia pisma zgłoszona w Sądzie Krajowym K. ? KRS dla spółki B.. z o.o. S.K.A.

Wnioskodawca nadmienił jednocześnie, że zmiany w zarządzie B. Sp. z o.o. zostały zarejestrowane w KRS w dniu ?.. 2012r., co potwierdza załączone uprzednio postanowienie Sądu Rejonowego w K. ?., a umocowanie Pana J. potwierdza załączona do uzupełnienia stanu faktycznego wniosku uchwała nr 2 Zgromadzenia Wspólników.

W związku z faktem, iż wpis zmian w zarządzie do Krajowego Rejestru Sądowego jest wpisem deklaratoryjnym, a więc jedynie potwierdzającym wcześniej zaistniałe zdarzenie, a nie wpisem konstytutywnym, Pan J. był prawidłowo umocowany do złożenia wniosku jako Prezes Zarządu komplementariusza.

Ponadto, Wnioskodawca uzupełniając stan faktyczny opisany we wniosku poinformował, że opisana sprawa dotyczy sytuacji, gdy Spółka sprzedaje inwestorowi budynek mieszkalny (spełniający wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym) zlokalizowany na działce A, dla której Sąd Wieczystoksięgowy w mieście 1 prowadzi księgę wieczystą. Do tej samej nieruchomości przynależy druga działka gruntu (B), zlokalizowana w innym mieście, przez co inny Sąd Wieczystoksięgowy prowadzi dla działki B osobną księgę wieczystą. Działki A i B sąsiadują ze sobą, są wspólnie ogrodzone i stanowią jedną nieruchomość. Dom zlokalizowany jest wyłącznie na działce A.

Czy istnieje podatkowa różnica w transakcji sprzedaży nieruchomości złożonej z działek A i B, jeżeli dom położony jest wyłącznie na działce A i sprzedaży nieruchomości złożonej z działki A i B, jeżeli dom położony jest na obu działkach?

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku, gdy Spółka zbywać będzie na rzecz indywidualnego inwestora budynek mieszkalny spełniający wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowymi i do budynku przypisana będzie nieruchomość gruntowa objęta dwoma księgami wieczystymi, ze względu na fakt zlokalizowania gruntu na terenie dwóch miast lub objęcia części gruntu prawem wieczystego użytkowania a części prawem własności, do całości wygenerowanego obrotu z takiej transakcji zastosowanie znajdzie 8% stawka podatku od towarów i usług, niezależnie od faktu, czy budynek fizycznie zlokalizowany będzie na tej części gruntu, która objęta jest jedną księgą wieczystą, czy też jednocześnie na obu częściach gruntu objętych dwoma księgami wieczystymi?

Stanowisko Wnioskodawcy, w przypadku, gdy Spółka zbywać będzie na rzecz indywidualnego inwestora budynek mieszkalny spełniający wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowymi i do budynku przypisana będzie nieruchomość gruntowa objęta dwoma księgami wieczystymi, ze względu na fakt zlokalizowania gruntu na terenie dwóch miast lub objęcia części gruntu prawem wieczystego użytkowania, do całości wygenerowanego obrotu z takiej transakcji zastosowanie znajdzie 8% stawka podatku od towarów i usług niezależnie od faktu, czy budynek fizycznie zlokalizowany będzie na tej części gruntu, która objęta jest jedną księgą wieczystą, czy też jednocześnie na obu częściach gruntu objętych dwoma księgami wieczystymi. Poniżej zaprezentowana jest argumentacja wspierająca przyjęte stanowisko.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy VAT obniżoną (w chwili obecnej do 8% w związku z art. 146a pkt 2 ustawy VAT) stawkę podatku od towarów i usług stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Definicja budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym przedstawiona została w art. 41 ust. 12a-12c ustawy VAT. Zgodnie z tymi przepisami do obiektów budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zalicza się między innymi budynki mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m². Budynki mieszkalne, które będą zbywane przez Spółkę niewątpliwie spełniają więc definicję obiektów budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten oznacza, iż w przypadku transakcji polegającej na zbyciu budynku wraz z gruntem przypisanym do tego budynku mamy do czynienia z jedną, jednolitą transakcją generującą jeden obrót opodatkowany w jednolity sposób właściwy do opodatkowania budynku.

W przypadku dostaw, które będą realizowane przez Spółkę fakt, iż do danego zbywanego budynku przypisana może być nieruchomość gruntowa objęta dwoma osobnymi księgami wieczystymi jest niezależny od Wnioskodawcy i wynikać będzie z przyczyn obiektywnych.

Charakter i cel zakładanych dostaw zawsze będzie jednak taki sam ? zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych poszczególnych inwestorów indywidualnych. Rozróżnienie w skutkach podatkowych transakcji gdzie budynek mieszkalny zbywany jest wraz z działką gruntu od sytuacji gdzie budynek zbywany jest wraz z nieruchomością gruntową objętą dwoma księgami wieczystymi, co wynika z faktu, iż działki te leżą na terenie dwóch miast, oznaczałoby nierównomierne traktowanie podatników. Brak możliwości zastosowania 8% stawki podatku od towarów i usług do całego obrotu w drugiej z opisywanych transakcji równoznaczne byłoby z przyjęciem, że o wysokości opodatkowania danej transakcji decyduje fizyczne zlokalizowanie gruntu, który jest przypisany do danego budynku, takie podejście kłóci się natomiast zarówno z literalnym brzmieniem przepisów ustawy VAT jak i z ogólną zasadą równego traktowania transakcji i podatników w identycznych stanach faktycznych. Sytuacja podatkowa inwestora indywidualnego, który zdecydował się nabyć budynek mieszkalny wraz z gruntem objętym jedną księgą wieczystą zlokalizowanym na terenie jednej gminy (miasta) powinna być identyczna z sytuacją inwestora nabywającego budynek mieszkalny z gruntem, który przez fakt iż zlokalizowany jest na terenie dwóch miast objęty jest dwoma osobnymi księgami wieczystymi.

Reasumując, Spółka zbywając budynek mieszkalny spełniający wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wraz z gruntem objętym dwoma księgami wieczystymi (grunt zlokalizowany na terenie dwóch miast) dokonuje jednej transakcji w rozumieniu przepisów ustawy VAT. Zgodnie z regulacjami art. 41 ust. 12 ustawy VAT w związku z art. 29 ust. 5 ustawy VAT do całości obrotu wygenerowanego z takiej transakcji zastosowanie znajdzie 8% stawka podatku od towarów i usług, niezależnie od faktu, czy fizycznie budynek usytuowany będzie w obrębie tej części nieruchomości gruntowej, która objęta jest jedną księgą wieczystą czy też w obrębie tej części gruntu, która objęta jest dwoma księgami wieczystymi.

Analogiczne wnioski można przedstawić w stosunku do sytuacji gdy Spółka zbywać będzie budynek mieszkalny spełniający wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wraz z gruntem objętym dwoma księgami wieczystymi ze względu na fakt, że część gruntu objęta jest prawem wieczystego użytkowania. Stosownie do zapisów paragrafu 7 ust. 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011r. Nr 73, poz. 392 ze zm.) obniżoną do wysokości 8% stawkę podatku stosuje się również do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 8%. Również, zatem w takiej sytuacji, Spółka dokonywać będzie transakcji, która na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług opodatkowana będzie w jednolity sposób 8% stawką podatku liczoną do całości wygenerowanego obrotu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 cyt. ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem zwiazanyych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 ustawy o VAT).

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Natomiast zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do przepisu art. 41 ust. 2 wskazanej ustawy o VAT, dla towarów i usług wymienionych w załączniku Nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 i 2 ww. ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f:

­ stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,

­ stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

Jednakże zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku. Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa o VAT lub przepisy wykonawcze do ustawy.

Zgodnie z § 7 ust. 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73 poz. 392 ze zm.), obniżoną do wysokości 8% stawkę podatku stosuje się również do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 8%.

Z kolei, § 13 ust. 1 pkt 11 powołanego rozporządzenia Ministra Finansów, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W przypadku gruntów niezabudowanych, opodatkowaniu podlegają tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu a nie jego klasyfikacją gleboznawczą. Wskazać przy tym należy, iż na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej ? przeznaczony pod zabudowę.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
   
   

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. Jedynie w sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy również zauważyć, że o ile przeznaczenie terenu określa plan zagospodarowania przestrzennego, o tyle ewidencja gruntów i budynków jest jedynie urzędowym zbiorem informacji faktycznych.

Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem (potwierdzeniem) stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.), informacje dotyczące gruntów znajdujące się w ewidencji dotyczą: położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych, a także stosunków właścicielskich. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę m. in. planowania przestrzennego, jednakże tylko w zakresie danych faktycznie w niej zawartych.

Jeżeli dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego lub nie wydano decyzji o warunkach zabudowy wówczas dopiero dla podstawy wymiaru podatku od towarów i usług wiążące są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zatem nieruchomością gruntową (gruntem) jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności.

W związku z tym wskazać należy, że wyodrębnienie nieruchomości gruntowych następuje za pomocą kryterium własności, przy równoczesnym oznaczeniu położenia i granic gruntu. Zasadniczo oznaczenie położenia i granic nieruchomości następuje w geodezyjnym operacie ewidencyjnym prowadzonym według reżimu ww. ustawy z dnia 17 maja 1989r. ? Prawo geodezyjne i kartograficzne. Z kolei dane z katastru gruntowego stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej (art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece ? Dz. U. z 2001r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Zaś po myśli art. 1 ust. 1 ww. ustawy o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Z cyt. wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika, iż pojęcia nieruchomości, o której mowa w ustawie Kodeks cywilny oraz w ustawie o księgach wieczystych i hipotece nie można utożsamiać z pojęciem gruntu (terenu) w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Z treści art. 2 pkt 6 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, iż dla celów podatku VAT pojęcie gruntu odnosi się do każdej wydzielonej fizycznie części powierzchni ziemskiej. Bowiem przy interpretacji pojęcia ?grunt? dla celów podatku od towarów i usług należy dać priorytet wykładni funkcjonalnej. Kierując się wykładnią funkcjonalną należy stwierdzić, że już z samej treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy wynika, iż wolą ustawodawcy było opodatkowanie dostawy terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę, niezależnie od tego czy teren ten stanowi nieruchomość w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego i przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zatem stwierdzić należy, iż dla celów podatku od towarów i usług pod pojęciem gruntu czyli terenów należy rozumieć każdą wyodrębnioną fizycznie część powierzchni ziemskiej, zaś opodatkowanie dostawy gruntu w powyższym ujęciu uzależnione jest od stanu zagospodarowania tego terenu (tj. czy teren ten jest zabudowany budynkami, budowlami lub ich częściami), w przypadku gdy dostawa dotyczy terenu niezabudowanego decydujące znaczenie będzie miało przeznaczenie tego terenu. W świetle powyższego działka gruntu powstała w wyniku podziału nieruchomości dokonanego w trybie określonym przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651) dla celów podatku od towarów i usług stanowi odrębny towar, którego przeznaczenie lub stan zabudowy ma decydujące znaczenie dla opodatkowania dostawy.

Ww. ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje zarówno pojęcie nieruchomości gruntowej jak również pojęcie działki gruntu oraz pojęcie działki budowlanej.

W myśl art. 4 pkt 1, 3 i 3a ww. ustawy przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Natomiast działką gruntu jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiącej część lub całość nieruchomości gruntowej. Pod pojęciem działki budowlanej rozumieć należy zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Z cyt. wyżej przepisów wynika, iż pojęcia nieruchomości również na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można utożsamiać z definicją tego pojęcia występującą w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Na gruncie wieczystoksięgowym nieruchomość jest identyfikowana z księgą wieczystą i w rezultacie o tym czy mamy do czynienia z jedną czy z wieloma nieruchomościami decyduje liczba ksiąg wieczystych dla niej urządzonych.

Księga wieczysta bowiem jest prowadzona wyłącznie w celu ustalenia stanu prawnego a nie stanu faktycznego. Natomiast w świetle art. 4 pkt 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nawet odległe od siebie działki mogą być częścią określonej nieruchomości gruntowej.

W myśl art. 93 ust. 1 i 2 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.

Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Natomiast zgodnie z art. 94 ust. 1 ww. ustawy w przypadku braku planu miejscowego ? jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu ? podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1. nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2. jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
   
   

Z cyt. wyżej przepisów wynika, że zgodność podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu odnosi się do każdej z wydzielonych działek gruntu i dotyczy zarówno przeznaczenia tej działki jak i możliwości jej zagospodarowania.

W powyższym znaczeniu pojęcie ?gruntu? jako wydzielonej fizycznie działki gruntu obowiązuje również na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem zakres opodatkowania dostawy działek gruntu uzależniony jest od przeznaczenia określonej działki jak również od zabudowy działki.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 58 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia określi szczegółowy sposób prowadzenia ksiąg wieczystych, wzory ksiąg wieczystych oraz szczegółową treść i sposób dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Jak stanowi § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) część nieruchomości może być odłączona tylko wtedy, gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości zarówno co do części odłączonej, jak i co do części pozostałej. Nie narusza to ograniczeń podziału nieruchomości określonych w przepisach szczególnych. W razie odłączenia części nieruchomości zakłada się dla tej części osobną księgę wieczystą, chyba że ma ona być połączona z inną nieruchomością, dla której księga jest już prowadzona.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że w przypadku równoczesnej dostawy kilku wyodrębnionych geodezyjnie działek, transakcję taką na gruncie ustawy o VAT należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek, mając na uwadze charakter, przeznaczenie, rodzaj zabudowy.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca zamierza zbywać na rzecz indywidualnych inwestorów jednorodzinne budynki mieszkalne spełniające wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wraz z gruntem, na którym te budynki są posadzone. Wnioskodawca wskazał, że opisana sprawa dotyczy sytuacji, gdy Spółka sprzedaje inwestorowi budynek mieszkalny (spełniający wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym) zlokalizowany na działce A, dla której Sąd Wieczystoksięgowy w mieście 1 prowadzi księgę wieczystą. Do tej samej nieruchomości przynależy druga działka gruntu (B), zlokalizowana w innym mieście, przez co inny Sąd Wieczystoksięgowy prowadzi dla działki B osobną księgę wieczystą. Działki A i B sąsiadują ze sobą, są wspólnie ogrodzone i stanowią jedną nieruchomość. Dom zlokalizowany w pierwszym przypadku jest wyłącznie na działce A, natomiast w drugim przypadku, budynek jest posadowiony w części na działce A a w części na działce B.

Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy kwestii, czy istnieje podatkowa różnica w transakcji sprzedaży nieruchomości niezależnie od faktu, czy budynek fizycznie zlokalizowany będzie na tej części gruntu, która objęta jest jedną księgą wieczystą, czy też jednocześnie na obu częściach gruntu objętych dwoma księgami wieczystymi.

Odnosząc przedstawiony przez Wnioskodawcę opis zdarzenia do powołanych przepisów prawa stwierdzić należy, w przypadku dostawy kilku działek gruntu decydujące znaczenie dla opodatkowania takiej dostawy ma charakter wyodrębnionej geodezyjnie działki gruntu, a nie czy dostawa działek gruntu objęta jest jedną czy kilkoma księgami wieczystymi. Jednocześnie, bez znaczenia dla przedmiotowej sprawy będzie miał fakt zlokalizowania gruntu na terenie dwóch miast lub forma własności gruntu ? prawo własności czy wieczyste użytkowanie.

Zatem mając na uwadze powyższe rozważania należy stwierdzić, iż Wnioskodawca dokonując dostawy dwóch wyodrębnionych geodezyjnie działek gruntu, z punktu widzenia przepisów o podatku od towarów i usług dokona dwóch odrębnych transakcji dostawy w rozumieniu przepisów art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Tak więc w sytuacji opisanej we wniosku w przypadku dostawy działki, na której znajduje się jednorodzinny budynek mieszkalny spełniający wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa znajdującego się pod nim gruntu, całej wyodrębnionej geodezyjnie działki, będzie opodatkowana taką samą stawką jak dostawa tego budynku zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Również w sytuacji gdy dwie wyodrębnione geodezyjnie działki gruntu będą zabudowane jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym spełniającym wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa tych dwóch działek będzie opodatkowana taką samą stawką podatku jak dostawa tego budynku (posadowionego jednocześnie na dwóch wyodrębnionych geodezyjnie działkach A i B).

Zatem dostawa budynku mieszkalnego spełniającego wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia będzie korzystała z preferencyjnej stawki podatku VAT w wysokości 8%, zgodnie z art. 41 ust. 12 w związku z art. 146a pkt 2 tej ustawy. Tym samym dostawa gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek mieszkalny opodatkowana będzie taką samą stawką jak przedmiotowy budynek, czyli 8%.

Natomiast dostawa wyodrębnionej geodezyjnie niezabudowanej działki gruntu (w przypadku, gdy budynek będzie posadowiony tylko na działce A, natomiast działka B będzie niezabudowana) będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT bądź będzie korzystała ze zwolnienia, a decydujące znaczenie będzie miał plan zagospodarowania przestrzennego, a w sytuacji, gdy dla tego gruntu brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego jak również nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy to ewidencja gruntów. Natomiast w sytuacji wydanej decyzji o warunkach zabudowy to należy kierować się właśnie ta decyzją.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy całościowo należało uznać za nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii poprawności przedstawionej przez Wnioskodawcę klasyfikacji jednorodzinnego budynku mieszkalnego spełniającego wymogi budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto tut. organ podkreśla, iż niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania ogrodzenia oraz stawki podatku od towarów i usług dla dostawy niezabudowanych działek gruntu, gdyż powyższe nie było przedmiotem zapytania niniejszego wniosku, jak również Wnioskodawca nie sformułował własnego stanowiska w tej kwestii.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.