W zakresie opodatkowania transakcji dostawy działek w drodze bezprzetargowej wraz z nieodpłatnym przeniesieniem (...)

UZASADNIENIE

W dniu 25 czerwca 2014 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z 7 sierpnia 2014 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji dostawy działek w drodze bezprzetargowej wraz z nieodpłatnym przeniesieniem własności budynku na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 4 września 2014 r., będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 28 sierpnia 2014 r. znak: IBPP2/443-617/14/KO.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Gmina składa deklarację VAT-7. Do Prezydenta Miasta został złożony wniosek w sprawie uregulowania stanu prawnego gruntu, oznaczonego jako działki nr 1575/224, 2638/334 o pow. 223 m² , mapa 3, obręb ?, zabudowanego budynkiem mieszkaniowo-usługowym, na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego. Działki nr 1575/224, 2638/334 stanowią własność Gminy Miasta zaś budynek został wzniesiony przez poprzedników prawnych Wnioskodawców ze środków własnych. W dniu 27 października 1959 r. ww. działki zostały oddane w użytkowanie wieczyste na okres 50 lat na rzecz poprzedników prawnych Wnioskodawców. Na działkach został wybudowany w latach 1960-62 budynek mieszkaniowo-usługowy, na podstawie pozwolenia na budowę, ze środków własnych poprzedników prawnych. Użytkowanie wieczyste gruntu wygasło na skutek upływu okresu ustalonego w umowie, tj. w dniu 27 października 2009 r. Wnioskodawcy jako następcy prawni oraz wieczyści użytkownicy gruntu nie wystąpili przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, z wnioskiem do właściciela gruntu w sprawie przedłużenia okresu trwania wieczystego użytkowania gruntu. W związku z powyższym użytkowanie wieczyste gruntu wygasło.

Prezydent Miasta wyraził zgodę na uregulowanie przedmiotowej sprawy poprzez zbycie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego za odpowiednim wynagrodzeniem. Zgodnie z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego cyt. właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Został zlecony do wykonania rzeczoznawcy majątkowemu operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej z wyszczególnieniem wartości rynkowej prawa własności gruntu i wartości składnika budowlanego. Wykonany operat szacunkowy jest niezbędne w celu stwierdzenia czy wzniesiony budynek przez poprzedników prawnych wnioskodawców przekracza znacznie wartość działek stanowiących własność Gminy Miasta, co stanowi przesłankę dającą możliwość przeniesienia własności działek na wnioskodawców będących następcami prawnymi osób, które wzniosły budynek.

Zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym wartość rynkowa budynku znacznie przewyższa wartość rynkową zajętego gruntu.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta działki nr 1575/224, 2638/334 położone są w terenach usług w zabudowie staromiejskiej/tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Prezydent Miasta zamierza podjąć zarządzenie w sprawie wyrażenia zgody na zbycie w drodze bezprzetargowej gruntu stanowiącego własność Gminy Miasta z jednoczesnym ustaleniem ceny sprzedaży gruntu oraz nieopłatnego przeniesienia własności budynku mieszkaniowo-usługowego.

Cena sprzedaży będzie dotyczyć wyłącznie gruntu i zostanie opodatkowana według stawki 23%. Przeniesienie własności nieruchomości nastąpi, na podstawie umowy cywilnoprawnej w formie aktu notarialnego.

Pismem z 7 sierpnia 2014 r. Wnioskodawca po ponownym przeanalizowaniu sprawy pod względem prawnym postanowił sprostować zapis o treści:

Prezydent Miasta zamierza podjąć zarządzenie w sprawie wyrażenia zgody na zbycie w drodze bezprzetargowej gruntu stanowiącego własność Gminy Miasta z jednoczesnym ustaleniem ceny sprzedaży gruntu oraz nieopłatnego przeniesienia własności budynku mieszkaniowo-usługowego. Cena sprzedaży będzie dotyczyć wyłącznie gruntu i zostanie opodatkowana według stawki 23%.

Na prawidłowy zapis o treści:

Prezydent Miasta zamierza podjąć zarządzenie w sprawie wyrażenia zgody na przeniesienie prawa własności w trybie 231 § 2 Kodeksu cywilnego za odpowiednim wynagrodzeniem, w drodze bezprzetargowej nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy Miasta. Wynagrodzenie będzie dotyczyło wyłącznie gruntu i zostanie opodatkowane według stawki 23%.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zbycie działek w drodze bezprzetargowej wraz z nieodpłatnym przeniesieniem własności budynku na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, należy traktować jak dostawę gruntu objętą opodatkowaniem według stawki 23%?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Planowana przez Gminę transakcja będzie obejmowała tylko dostawę gruntu, ponieważ budynek został wybudowany przez poprzedników prawnych wnioskodawców bez udziału właściciela gruntu i nie ma podstaw do przyjęcia, że Gmina dokona dostawy budynku.

Transakcja przeprowadzona przez Gminę będzie obejmowała odpłatne zbycie przez Gminę Miasto prawa własności gruntu na rzecz wnioskodawców oraz nieodpłatne przeniesienie własności posadowionego na gruncie budynku wybudowanego ze środków własnych poprzedników prawnych wnioskodawców, zgodnie z przepisami art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego. Transakcja będzie miała charakter mieszany, tj. odpłatnym i nieodpłatny.

Odpłatne zbycie gruntu będzie stanowić dostawę towaru, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, natomiast nieodpłatne przeniesienie własności budynku nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy o VAT i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że do Prezydenta Miasta został złożony wniosek w sprawie uregulowania stanu prawnego gruntu, oznaczonego jako działki nr 1575/224, 2638/334, zabudowanego budynkiem mieszkaniowo-usługowym, na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego. Działki nr 1575/224, 2638/334 stanowią własność Gminy Miasta, zaś budynek został wzniesiony przez poprzedników prawnych Wnioskodawców ze środków własnych. W dniu 27 października 1959 r. ww. działki zostały oddane w użytkowanie wieczyste na okres 50 lat na rzecz poprzedników prawnych Wnioskodawców. Na działkach został wybudowany w latach 1960-62 budynek mieszkaniowo-usługowy, na podstawie pozwolenia na budowę, ze środków własnych poprzedników prawnych. Użytkowanie wieczyste gruntu wygasło na skutek upływu okresu ustalonego w umowie, tj. w dniu 27 października 2009 r. Wnioskodawcy jako następcy prawni oraz wieczyści użytkownicy gruntu nie wystąpili przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, z wnioskiem do właściciela gruntu w sprawie przedłużenie okresu trwania wieczystego użytkowania gruntu. W związku z powyższym użytkowanie wieczyste gruntu wygasło. Prezydent Miasta wyraził zgodę na uregulowanie przedmiotowej sprawy poprzez zbycie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego za odpowiednim wynagrodzeniem.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta działki nr 1575/224, 2638/334 położone są w terenach usług w zabudowie staromiejskiej/tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Prezydent Miasta zamierza podjąć zarządzenie w sprawie wyrażenia zgody na przeniesienie prawa własności w trybie 231 § 2 Kodeksu cywilnego za odpowiednim wynagrodzeniem, w drodze bezprzetargowej nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy Miasta. Wynagrodzenie będzie dotyczyło wyłącznie gruntu i zostanie opodatkowane według stawki 23%. Cena sprzedaży będzie dotyczyć wyłącznie gruntu i zostanie opodatkowana według stawki 23%. Przeniesienie własności nieruchomości nastąpi, na podstawie umowy cywilnoprawnej w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym (art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Stosownie do art. 239 § 1 Kodeksu cywilnego sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.

Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego (art. 239 § 2 pkt 4 Kodeksu Cywilnego).

W rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

W myśl art. 338 Kodeksu cywilnego kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem.

Natomiast art. 339 Kodeksu cywilnego stanowi, że domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

Jak należy wnioskować z ww. przepisów prawa cywilnego, przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednocześnie sposób rozliczenia się przez strony umowy użytkowania wieczystego w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika na gruncie, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku dzierżawy, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Od zasady opodatkowania według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

I tak w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy).

W przedmiotowej sytuacji, z punktu widzenia prawa cywilnego, na byłych użytkowników wieczystych formalnie przejdzie prawo własności budynku z wszystkimi cywilistycznymi konsekwencjami tego faktu, jednak biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług, nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest budynek, gdyż już wcześniej dysponowali nim jak właściciele. Budynek ten został bowiem wzniesiony przez poprzedników prawnych wnioskodawców, a treść wniosku wskazuje, że po wygaśnięciu umowy wieczystego użytkowania Gmina nie przejęła władztwa ekonomicznego nad tym budynkiem. Tym samym nie ma podstaw do przyjęcia, że Gmina dokona jego dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Gmina nie przeniesie na nabywców prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel). Prawo to jest po stronie podmiotu, który ten grunt zabudował. Przyjęcie rozwiązania opartego na art. 48 Kodeksu cywilnego prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, przedmiotem dostawy będzie jedynie grunt. Zbycie gruntu nie będzie objęte zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem jest on zabudowany, a więc nie stanowi terenu niezabudowanego, innego niż tereny budowlane. W konsekwencji, jego dostawa będzie opodatkowana stawką 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.