Podstawa opodatkowania dla dostawy zabudowanych działek

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 maja 2013 r. (data wpływu 21 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania dla dostawy zabudowanych działek ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2013 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie m.in. podstawy opodatkowania dla dostawy zabudowanych działek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

?Ż? Spółka Akcyjna (dalej: ?Spółka?) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji i sprzedaży napojów bezalkoholowych (wód mineralnych, mineralnych wód smakowych, innych napojów). Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

W związku z prowadzoną działalnością Spółka zainteresowała się uzyskaniem własności następujących nieruchomości:

1. niezabudowanej nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna nr 3025/8), stanowiącej własność (majątek prywatny) osoby fizycznej (dalej: ?G.D.?), o wartości 38.000 zł, dalej: ?Nieruchomość 1?;
2. niezabudowanej nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna nr 3111/6), stanowiącej własność (majątek prywatny) osoby fizycznej (dalej: ?A.W.?), o wartości 63.760 zł, dalej: ?Nieruchomość 2?;
3. nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna nr 3111/2), zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym z lat 50-70 ubiegłego wieku, stanowiącej współwłasność (majątek prywatny) osób fizycznych (dalej: ?G.D., J.D., M.C.? po 1/6) oraz małżonków (dalej: ?E. i A.W.? w 1/2), o wartości 576.000 zł, dalej: ?Nieruchomość 3?;
4. nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna nr 3111/4), zabudowanej ok. 40-letnim budynkiem mieszkalnym, stanowiącej współwłasność (majątek prywatny) osób fizycznych (dalej: ?Z.W., A.W., R.S., K.N.?, każdy po 1/4), o wartości 225.000 zł, dalej: ?Nieruchomość 4?.
   
   

Przyczyną zainteresowania się przez Spółkę wymienionymi nieruchomościami był fakt zlokalizowania ich w bezpośrednim sąsiedztwie miejsca prowadzenia działalności przez Spółkę (zakładu produkcyjnego) - ich pozyskanie pozwala na jego rozbudowę w przyszłości, z drugiej zaś na zażegnanie sporu z ich dotychczasowymi właścicielami (tj. ww. osobami fizycznymi), którzy skarżyli się na utrudnienia związane z hałasem i dużym ruchem samochodowym powodowanym przez zakład Spółki.

Warunkiem zbycia Nieruchomości 1 do 4 postawionym przez ich właścicieli było zaoferowanie im przez Spółkę co najmniej nie gorszych alternatywnych nieruchomości w okolicy, umożliwiających zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych. W tym celu Spółka wyszukała na lokalnym rynku nieruchomości zamienne, które po nabyciu we własnym imieniu i na własny rachunek przedstawiła ww. osobom do zamiany.

W rezultacie, na mocy czynności objętych aktami notarialnymi Spółka dokonała w okresie grudzień 2012 - luty 2013 niżej wskazanych transakcji (zamiany):

1. w zamian za własność Nieruchomości 1 przeniosła na rzecz jej dotychczasowego właściciela tj. G.D., własność nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (obejmująca m.in. działkę ewidencyjną nr 515/1), zabudowanej budynkiem mieszkalnym z 1978 r. (dalej: ?Nieruchomość A"), którą to nieruchomość Spółka nabyła tego samego dnia na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (dalej: ?Z.S.?), za cenę 190.000 zł - transakcja nabycia jako dotycząca majątku prywatnego nie podlegała VAT;
2. w zamian za własność Nieruchomości 2 oraz udział w wysokości 1/2 we własności Nieruchomości 3 przeniosła na rzecz małżonków E. i A.W. (współwłaścicieli w 1/2 Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 2 jako majątku osobistego A.W.) własność nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna nr 8098/12), zabudowanej budynkiem mieszkalnym z 1980 r. (dalej: ?Nieruchomość B"), którą to nieruchomość Spółka nabyła tego samego dnia na podstawie umowy sprzedaży od osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej (dalej: ?G.D., A.S."), za cenę 370.000 zł - transakcja nabycia jako dotycząca majątku prywatnego nie podlegała VAT;
3. w zamian za Nieruchomość 4 przeniosła na rzecz współwłaścicieli Nieruchomości 4 własność nieruchomości gruntowej (po 1/4 udziału na rzecz każdego dotychczasowego współwłaściciela Nieruchomości 4), dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna nr 8054/4), zabudowanej budynkiem mieszkalnym z 1980 r. (dalej: ?Nieruchomość C"), którą tą nieruchomość Spółka nabyła tego samego dnia na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (dalej: ?A.O."), za cenę 300.000 zł - transakcja nabycia jako dotycząca majątku prywatnego nie podlegała VAT;
4. w związku z niedojściem do wykonania zobowiązania przez E.D. i M.D. ? współwłaścicieli nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (działka ewidencyjna nr 8098/26), zabudowanej budynkiem mieszkalnym z lat 1983-2006, która po nabyciu przez Spółkę miała podlegać zamianie za pozostały udział (1/2) we własności Nieruchomości 3, posiadany przez G.D., J.D. i M.C., Spółka rozpoczęła ponowne poszukiwania nieruchomości zamiennej dla tej części Nieruchomości 3.
   
   

Podane wyżej wartości Nieruchomości 1, 2, 3, 4 wynikają z kwot podanych przez zbywających, według ich najlepszej wiedzy, na potrzeby ustalenia wartości przedmiotów zamiany. Zamiana nieruchomości odbyła się bez dopłat, w związku z uznaniem przez strony przedmiotów zamiany za ekwiwalentne (równowartościowe) na potrzeby tych transakcji.

Zgodnie z posiadaną przez Spółkę wiedzą nt. Nieruchomości A, B, C zostały one zabudowane (budynkami mieszkalnymi) przez osoby, od których Spółka nabyła te nieruchomości, bądź przez ich poprzedników prawnych. W tym ostatnim przypadku osoby, od których Spółka nabyła przedmiotowe nieruchomości, weszły w ich posiadanie w wyniku dziedziczenia (spadek) lub darowizny. Nieruchomości stanowiły majątek prywatny ww. osób i były wykorzystywane przez nie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 3):

Czy podstawą opodatkowania zbytych przez Spółkę Nieruchomości A, B, C była ich wartość rynkowa, tj. cena, po której Spółka uprzednio nabyła te nieruchomości od ich dotychczasowych właścicieli?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Spółki opisane w stanie faktycznym czynności polegające na zamianie Nieruchomości A, B, C nabytych uprzednio w tym celu od osób fizycznych, zabudowanych budynkami mieszkalnymi wybudowanymi przez te osoby (lub ich poprzedników prawnych) odpowiednio od 1978 do 2006 roku, które po wybudowaniu/oddaniu do użytkowania, do dnia transakcji, nie były przedmiotem sprzedaży w rozumieniu przepisów o VAT, ani też nie były modernizowane w stopniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, miały następujące konsekwencje na gruncie podatku od towarów i usług podstawę opodatkowania z tytułu dostawy Nieruchomości A, B, C stanowiła ich wartość rynkowa, tj. cena, po której Spółka uprzednio nabyła te nieruchomości od ich dotychczasowych właścicieli.

Stan prawny

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (lub osoby trzeciej).

Jednocześnie, na mocy art. 29 ust. 3 ustawy o VAT, jeżeli należność została określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku.

Przy tym przez wartość rynkową rozumie się stosownie do art. 2 pkt 27b ustawy całkowitą kwotę, jaką w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

1. w odniesieniu do towarów - kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,
2. w odniesieniu do usług - kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wykonanie tych usług.
   
   

Uzasadnienie stanowiska Spółki

Jak wynika z cytowanych przepisów, w sytuacji - gdy tak jak w rozpatrywanym przypadku zamiany - należność za towary lub usługi stanowiące przedmiot sprzedaży podlegającej VAT została określona w naturze, tj.

Zważywszy, że:

• zarówno nabycie Nieruchomości A, B, C przez Spółkę, jak i następnie ich zamiana, nastąpiło od/z udziałem osób niepowiązanych w jakikolwiek sposób ze Spółką jak również
• udział Spółki w transakcjach dotyczących Nieruchomości A, B, C podyktowany był jedynie i wyłącznie zagwarantowaniem ich bezpieczeństwa prawnego dla wszystkich biorących w nich udział stron,
• zamiana, a więc dostawa Nieruchomości A, B, C na rzecz ich docelowych nabywców ma miejsce bezpośrednio po ich nabyciu przez Spółkę,
• do wydanie do posiadania Nieruchomości A, B, C dochodzi z pominięciem Spółki, bezpośrednio pomiędzy ich dotychczasowymi właścicielami a docelowymi nabywcami

-można przyjąć, że podstawę opodatkowania dostawy Nieruchomości A, B, C przez Spółkę stanowi cena, po której Spółka uprzednio nabyła te nieruchomości od ich dotychczasowych właścicieli, która odzwierciedla wartość rynkową tychże nieruchomości (czego potwierdzeniem jest fakt, iż Spółka jako niezależny podmiot motywowany względami gospodarczymi zdecydowała się ją zapłacić).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego, w kwestiach objętych pytaniem nr 3, uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W świetle art. 29 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze.

W myśl art. 29 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku.

Według art. 29 ust. 9 ww. ustawy, w przypadku wykonania czynności, o których mowa w art. 5, dla których nie została określona cena, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku, z zastrzeżeniem ust. 10 i 12.

Z kolei z treści art. 2 pkt 27b ustawy o VAT wynika, że ilekroć w jej dalszych przepisach jest mowa o wartości rynkowej ? rozumie się przez to całkowitą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

1. w odniesieniu do towarów ? kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,
2. w odniesieniu do usług ? kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wykonanie tych usług.
   
   

Jednocześnie stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 385) ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.

Kluczową rolę w niniejszej sprawie odgrywa art. 29 ust. 3 ustawy o VAT w powiązaniu z określoną w ustawie definicją wartości rynkowej. Z treści tego przepisu wynika, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów pomniejszona o kwotę podatku. Oznacza to, że w przypadku zamiany nieruchomości A, B, C czyli trzech działek gruntu na których posadowione są budynki mieszkalne, podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa, czyli całkowita kwota, jaką, w celu uzyskania w danym momencie towaru, nabywca, na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towaru, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy na terytorium kraju, pomniejszona o kwotę podatku.

W świetle powołanych wyżej przepisów podstawą opodatkowania w przedmiotowej sprawie jest wartość rynkowa określona w sposób zdefiniowany w art. 2 pkt 27b ustawy o VAT, pomniejszona o kwotę podatku.

Zatem jeżeli Wnioskodawca nabył nieruchomości, które następnie zbył, po cenie która stanowiła wartość rynkową określoną w sposób zdefiniowany w art. 2 pkt 27b, to podstawą opodatkowania jest ta cena pomniejszona o kwotę podatku.

Zaznaczyć należy, że co do zasady (poza wyjątkami określonymi w ustawie np. w art. 32 ustawy o VAT) przepisy prawa podatkowego pozostawiają stronom transakcji rozstrzygnięcie kwestii wysokości wynagrodzenia za dostawę towarów czy świadczenie usług. Tylko sprzedawca jest w stanie określić, co dokładnie jest wkalkulowane w kwotę należną od nabywcy. Podstawa opodatkowania wynikać powinna wyłącznie z umowy zawartej pomiędzy kontrahentami. Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w treść zawieranych umów i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, co może być stwierdzone jedynie w trakcie przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania podatkowego.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Dodatkowo należy wskazać, że ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w części dotyczącej pytań nr 1 i 2 została zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.