Stawka podatku dla sprzedaży zabudowanej działki gruntu

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2013 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla sprzedaży zabudowanej działki gruntu.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 27 listopada 2013 r. (data wpływu 3 grudnia 2013 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 21 listopada 2013 r. znak: IBPP2/443-895/13/IK.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny/ zdarzenie przyszłe:

Spółka nabyła w 1999 r. nieruchomość obejmującą prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz własność posadowionych na niej zabudowań hali fabrycznej i pomieszczeń administracyjnych. Nabycie powyższej nieruchomości udokumentowane zostało aktem notarialnym oraz fakturą VAT, w której sprzedaż nieruchomości ujęto jako zwolniona z VAT.

Do 2011 roku Spółka poniosła wydatki na modernizacje i przebudowę posiadanych budynków w kwocie przekraczającej ok. 140% wartości początkowej obiektu wprowadzonego do ewidencji w wyniku zakupu, dokonując jednocześnie odliczeń podatku VAT zawartego w fakturach dokumentujących powyższe nakłady.

Ostatnie podwyższenie wartości przedmiotowego obiektu dokonane zostało w 2011 roku.

Uprzednio (tzn. w okresie przekraczającym 5-cio letni okres) dokonywane podwyższenia wartości nieruchomości ? przekraczały znacznie 30% wartości początkowej.

W grudniu 2013 roku Spółka zamierza dokonać sprzedaży całości przedmiotowej nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

I. Przedmiotowy budynek hali fabrycznej z pomieszczeniami administracyjnymi obejmuje w całości obrys działki nr 7118/605, której użytkowanie wieczyste Spółka nabyła jednocześnie.

II. Przy zakupie ww. obiektu spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego ? w zał. Kopia f-ry nabycia.

Do końca 2011 roku Spółka poniosła koszty związane z ulepszeniem i modernizacją budynku, w efekcie których z datą 31 grudnia 2011 r. podwyższono wartość środka trwałego o kwotę 618 558,24 ł ? w zał. kopia dowodu księgowego ...

Kwota wartości początkowej: 1 417 656,02 to wartość z f-ry zakupu powiększona o PCC i opłaty sądowe.

Wydatki na ulepszenie przekraczają 30% wartości początkowej obiektu. Obejmują kwotę netto ? dokonano obniżenia podatku należnego o VAT naliczony. Obiekt użytkowany jest przez Spółkę w sposób ciągły ? w trakcie prac ulepszeniowych i bezpośrednio po podwyższeniu jego wartości.

W miesiącach lipcu i sierpniu br. Spółka wynajęła część powierzchni magazynowej i biurowej. Czynności wynikające z umów rozliczane są jako opodatkowane VAT ? w zał. kopie umów.

Ponadto w okresie poprzedzającym podwyższenie wartości również wynajmowano powierzchnię magazynową w rozliczeniu jak wyżej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dokonując w miesiącu grudniu 2013 roku sprzedaży opisanej nieruchomości Spółka zobowiązana jest w świetle obowiązujących przepisów do ujęcia w fakturze jako podlegającej opodatkowaniu VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Spółka uznaje, że zapis ust. 7a artykułu 43 przywołanej ustawy, który zwalniałby ze spełnienia warunku limitu 30%-go poziomu nakładów na ulepszenie ? w przypadku zaistniałych u Wnioskodawcy okoliczności ? nie może mieć zastosowania. Biorąc pod uwagę, że ostatnie dokonane podwyższenie wartości nieruchomości dokonane zostało w 2011 roku ? wyklucza to spełnienie zawartego w ust. 7a warunku wykorzystania przez podatnika (wnioskodawcę) do czynności opodatkowanych budynku w stanie ulepszonym przez okres co najmniej 5 lat.

Reasumując Spółka uznaje konieczność ujęcia planowanej na miesiąc grudzień 2013 roku sprzedaży nieruchomości- jako sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym z nich jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.
   
   

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy). Bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że aby sprzedaż lokalu mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać budynek hali fabrycznej z pomieszczeniami administracyjnymi wraz z gruntem będącym w użytkowaniu wieczystym. Nieruchomość została zakupiona 1999 r. Przy nabyciu tej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca do końca 2011 r. poniósł wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej obiektu i dokonał obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. W miesiącach lipcu i sierpniu bieżącego roku Wnioskodawca wynajął cześć powierzchni magazynowej i biurowej.

W pierwszej kolejności należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zatem kluczowym elementem jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie przedmiotowych budynków.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że po ulepszeniu budynku, które miało miejsce ostatniego dnia roku 2011, tylko część powierzchni magazynowej i biurowej zostało oddane w najem w miesiącach lipiec i sierpień 2013 r. Zatem do pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT doszło wyłącznie w odniesieniu do wynajętej powierzchni, jednakże pomiędzy pierwszym zasiedleniem wynajętej części budynku a dostawą budynku w grudniu 2013 r. nie minie okres dłuższy niż 2 lata. Natomiast pozostała część budynku po jej ulepszeniu nie była przedmiotem umów najmu, czyli nie nastąpiło oddanie do użytkowania budynku, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zatem w tej części budynku nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

W związku z powyższym dostawa budynku hali fabrycznej z pomieszczeniami administracyjnymi nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z faktem, iż Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej ww. obiektu, od których obniżył kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a ww. obiekt w stanie ulepszonym nie był wykorzystywany przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, do dostawy tego obiektu nie będą miały zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 7a.

Zatem dostawa hali produkcyjnej z pomieszczeniami administracyjnymi nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani na podstawie art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki i budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, stosownie do którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Jednocześnie wskazać należy, iż na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części.

Zatem dostawa gruntu zabudowanego budynkiem hali fabrycznej z pomieszczeniami administracyjnymi będącego w użytkowaniu wieczystym będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w zw. § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ww. ustawy ? Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.