dot. zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów w chwili poniesienia:- odsetek od kredytu zaciągniętego (...)

dot. zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów w chwili poniesienia:
- odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokali i prowizji bankowej,
wydatków poniesionych na remont zakupionych lokali, które następnie zostaną przeznaczone na wynajem

Działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz art. 22 ust. 1 i 8, art. 22a ust. 1 pkt 1, art. 22g ust. pkt 1, ust. 3, art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku strony z dnia 20.02.2006 r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów w chwili poniesienia:

  • odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokali i prowizji bankowej,
  • wydatków poniesionych na remont zakupionych lokali, które następnie zostaną przeznaczone na wynajem,

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie postanawia uznać stanowisko podatnika za nieprawidłowe.

W dniu 20.02.2006 r. do tut. organu podatkowego wpłynął wniosek pana Antoniego D. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, w której nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. Pan Antoni D. w złożonym wniosku podaje, że jest właścicielem części kamienicy, a obecnie zamierza zaciągnąć kredyt i za niego kupić przyległe lokale, wyremontować je z bieżących wpływów i przeznaczyć na wynajem. Zdaniem podatnika odsetki od kredytu, prowizja bankowa i wydatki związane z remontem zakupionych lokali będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w chwili ich poniesienia.

Dokonując oceny prawnej przedstawionego stanowiska podatnika, Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie, po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego w piśmie, wyjaśnia, co następuje:

Artykuł 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), zwanej dalej ustawą, wymienia najem (który nie stanowi działalności gospodarczej) jako odrębne źródło przychodu. Dochodem z tego źródła jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ustawy. Zgodnie z przepisami art. 22 ust. 1 ustawy kosztami uzyskania przychodów z najmu są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:

  • zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z przychodami osiąganymi z najmu,
  • nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części.

Przepisy wydanego na podstawie ustawy o statystyce publicznej rozporządzenia Rady Ministrów z 30.

12.1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz. U. Nr 112, poz. 1317 ze zm.) przez środki trwałe rozumie się rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki lub oddane do używania na podstawie najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Zalicza się do nich w szczególności:

  • nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budynki i budowle, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego,
  • maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy,
  • ulepszenia w obcych środkach trwałych,
  • inwentarz żywy.

Lokale, aby podlegały amortyzacji, muszą stanowić odrębną własność. Aczkolwiek ustawa o podatku dochodowym nie definiuje samego pojęcia ?lokal?, to jednak definicję lokalu zawarto w innych aktach prawnych, tj. m.in. w ww. rozporządzeniu w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych. Zgodnie z KŚT rodzaj lokale niemieszkalne (rozumiane również jako lokale użytkowe) obejmuje wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izby lub zespoły izb nieprzeznaczone na stały pobyt ludzi, np. pomieszczenia biurowe. Istnienie nieruchomości lokalowych przewiduje również ustawa o własności lokali. Z przyjętych w tej ustawie rozwiązań wynika także, że częścią składową nieruchomości lokalowej są również pomieszczenia przynależne do lokalu, w szczególności piwnica, strych. Jeżeli z aktu notarialnego wynika, iż nabyta została część ułamkowa budynku bez ustanowienia odrębnej własności lokalu, to wówczas amortyzacji może podlegać ta część budynku. Natomiast gdyby z zawartej umowy (aktu notarialnego) wynikało, iż nabyta została część budynku stanowiąca nieruchomość lokalową, to w takim przypadku amortyzacji może podlegać będący odrębną własnością lokal, jako wydzielony z budynku środek trwały.

Według wyjaśnień pana Antoniego D. kredyt zostanie zaciągnięty na zakup lokali, przeznaczonych po remoncie na wynajem. Zatem z uwagi na zaistnienie bezpośredniego związku pomiędzy ponoszonym wydatkiem a źródłem przychodu kwota odsetek i prowizja od kredytu naliczane do dnia przekazania środka trwałego do używania podwyższają wartość początkową środka trwałego ? ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 3 ww. ustawy - będącą podstawą do dokonania odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy, o ile podatnik podejmie decyzję o ich amortyzacji.

W tym miejscu zauważyć należy, iż podatnik - wprowadzając środek trwały do ewidencji - musi określić jego wartość początkową. Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych, które stanowią podstawę obliczania odpisów amortyzacyjnych określa art. 22g ustawy. W myśl ust. 1 pkt 1 tego artykułu za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia, za którą uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług (...). Z kolei zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zatem przeprowadzone bezpośrednio po zakupie remonty lokali, mające na celu dostosowanie tych lokali do wynajęcie nie stanowią kosztów uzyskania przychodów w chwili poniesienia, a podwyższają wartość początkową środka trwałego i mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne. Warto jeszcze dodać, że w przypadku, gdyby remont był przeprowadzany już po oddaniu zakupionych środków trwałych do używania, wówczas poniesione wydatki związane z remontem w całości obciążyłyby koszty bieżącego okresu. Również zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokali, po oddaniu ich do używania będą stanowić koszty uzyskania przychodu w dacie poniesienia.


Masz inne pytanie do prawnika?

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika