Czy prawidłowe jest przyjęcie do celów podatkowych, że przychodami wspólnoty mieszkaniowej są wszystkie (...)

• art. 14a § 1 i art. 14a § 4 oraz art. 216 i art. 217 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.),
• art. 12 ust. 1 pkt 1 i art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.),
• art. 12 i art. 14 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)

po rozpatrzeniu wniosku Administracji Nieruchomościami z dnia 16.03.2007r., (data wpływu do tut. Urzędu 20.03.2007r.), w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych odnośnie zapytania:

Czy prawidłowe jest przyjęcie do celów podatkowych, że przychodami ólnoty mieszkaniowej są wszystkie przychody dotyczące części wspólnej należne za rok obrachunkowy ?

postanawia uznać stanowisko przedstawione w złożonym wniosku za nieprawidłowe.

Wnioskiem z dnia 16.03.2007r. Administracja Nieruchomościami zwróciła się do Naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego, w którym przedstawiła następujący stan faktyczny:

Stan faktyczny:

Administracja Nieruchomościami administruje wspólnotami mieszkaniowymi i w ramach udzielonych pełnomocnictw (umów) dokonuje w imieniu wspólnot mieszkaniowych rozliczeń z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych (w tym sporządza i składa deklaracje podatkowe).

W świetle obowiązujących od 1 stycznia 2007r. uregulowań określonych w art.17 ust.1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz.654 ze zm.), wolne od podatku są dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest definicji 'gospodarka zasobami mieszkaniowymi' jak również określenia przychodów i kosztów dotyczących zasobów mieszkaniowych w sensie ogólnym a także w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych. Definicji takich brak jest także w słowniku języka polskiego czy prawie budowlanym, w którym jest mowa o obiektach (budynki mieszkalne i niemieszkalne) i infrastrukturze towarzyszącej. Przyjmując określenie zasobów mieszkaniowych zgodnie z pismem Ministra Finansów znak: DD-8213-438/WK/06/339/391 z dnia 22.12.2006r., w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych, przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć budynki mieszkalne wraz z infrastrukturą towarzyszącą służącą mieszkańcom (właścicielom lokali). Potwierdzenie tego znajdujemy w orzecznictwie NSA (sygn.SA/Wr152/95) dotyczącego dochodów spółdzielni mieszkaniowej określającego, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działania mające na celu utrzymanie substancji mieszkaniowej, tj. zarówno pomieszczeń mieszkalnych jak i użytkowych.

Problemem wg pytającej Administracji pozostaje określenie przychodów i kosztów wspólnoty mieszkaniowej podlegających ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ustawa o własności lokali nakazuje właścicielom lokali ponoszenie wydatków na utrzymanie własnego lokalu (stanowiącego odrębną własność - nie stanowiącego własności wspólnoty mieszkaniowej) oraz uczestnictwa w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, określonych w art.14 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz.903 ze zm.). Akt ten również precyzuje w art.12, że właściciele lokali pokrywają wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach a jeżeli pożytki (przychody z najmu części wspólnej, w tym reklam) i inne przychody (np. otrzymane odsetki od należności lub środków na rachunku bankowym) przekroczą wydatki na utrzymanie części wspólnej to dochód przypada właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w części wspólnej.

Właściciele lokali dokonują zaliczkowych wpłat na pokrycie kosztów zarządu oraz rozliczeń świadczeń indywidualnych jak dostawa wody z odprowadzeniem ścieków, wywóz nieczystości, ogrzewanie lokali, na podstawie odrębnych ustaw jak prawo energetyczne czy prawo wodne. Zaliczki te wpłacane są w kwocie łącznej tzn. bez odrębnego dowodu wpłaty za tzw. media i koszty zarządu.

W związku z faktem, iż ustawa podatkowa nie określa szczegółowo co należy uznać za przychody i koszty w przypadku wspólnot mieszkaniowych jako jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej, Administracja wskazuje rozporządzenie Ministra Finansów z 15 listopada 2001r. (Dz.U. Nr 137, poz.1539), w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nie prowadzących działalności gospodarczej, które określało, że nadwyżka przychodów nad kosztami stanowi przychody roku następnego i odpowiednio nadwyżka kosztów nad przychodami stanowi koszty roku następnego.

Obecnie Administracja rozlicza nadwyżkę zaliczkowych wpłat właścicieli lokali oraz pozostałych przychodów nad poniesionymi kosztami:

a) poprzez zmniejszenie należnych zaliczkowych wpłat do wysokości służącej do pokrycia kosztów - wynik finansowy '0' - różnica do zwrócenia właścicielom.

b) poprzez zmniejszenie należnych zaliczkowych wpłat roku następnego - wynik finansowy '0' - różnica stanowi przychody roku następnego.

Zasadę tę stosuje analogicznie w przypadku nadwyżki kosztów nad zaliczkowymi opłatami.

W związku z przedstawionym stanem faktycznym Administracja zadaje pytanie:

- Czy prawidłowe jest przyjęcie do celów podatkowych, że przychodami są wszystkie przychody dotyczące części wspólnej należne za rok obrachunkowy?

Administracja podała także własne stanowisko w sprawie stwierdzając, iż powyższe jest zgodne z ustawa podatkową jak również z innymi aktami prawnymi obowiązującymi wspólnotę.

Natomiast nie zaliczenie do przychodów i kosztów wspólnoty mieszkaniowej (podatkowych i rachunkowych) rozliczeń z tytułu dostawy mediów do lokali jest zdaniem pytającej Administracji w pełni uzasadnione:

a) na podstawie orzecznictwa sądowego gdyż nie stanowi przysporzenia majątku wspólnoty,

b) ustawa o własności lokali nie uznaje ich jako przychody i koszty (daje możliwość dochodzenia wierzytelności),

c) w stosowanych rozwiązaniach dotyczących podatku od towarów i usług nie stanowi obrotu - nie podlega ustawie.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę oraz stan prawny obowiązujący w dacie udzielenia odpowiedzi, postanawia udzielić następującej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Wspólnoty mieszkaniowe stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Podstawowym aktem prawnym regulującym zasady organizacyjne wspólnot mieszkaniowych jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz.903 ze zm.)

Z punktu widzenia prawa podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.).

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 tej ustawy przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne.

Bez znaczenia jest tutaj źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, czy też uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę mieszkaniową z wynajmu pomieszczeń w części wspólnej, z tytułu najmu ścian i dachów budynków pod reklamy lub telefonię komórkową bądź też otrzymane w inny sposób.

Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Dotyczy to również zaliczek uiszczanych przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania pojedyńczego lokalu.

Błędne jest zatem stanowisko wnioskodawcy, zgodnie z którym przychody podatkowe stanowią tylko przychody dotyczące części wspólnej.

Mając powyższe na uwadze Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście uznaje stanowisko podatnika Administracji Nieruchomościami zawarte we wniosku z dnia 16.03.2007r. - za nieprawidłowe.

Podkreślić należy, iż podana interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Administrację Nieruchomościami, we wniosku z dnia 16.03.2007r. i stanu prawnego obowiązującego w dacie udzielenia odpowiedzi.