Czy prawidłowe jest przyjęcie do celów podatkowych, że nadwyżka przychodów nad kosztami stanowi (...)

Czy prawidłowe jest przyjęcie do celów podatkowych, że nadwyżka przychodów nad kosztami stanowi dochód wspólnoty mieszkaniowej, przy czym jeżeli przychody z tak zwanych pożytków przekroczą koszty części wspólnej to dochód ten podlega opodatkowaniu a pozostała część dochodu korzysta ze zwolnienia (art. 17), natomiast nadwyżka kosztów nad przychodami stanowi stratę wspólnoty mieszkaniowej,, podlegającą rozliczeniu w latach następnych ?

Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście, działając na podstawie:

  • art. 14a §1 i art. 14a § 4 oraz art. 216 i art. 217 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.),
  • art. 7 ust. 1 i ust. 5, art. 9 ust. 1, art. 12 ust. 1 pkt 1, art. 15 ust.1 , ust. 2 i ust. 2a oraz art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.),
  • art. 12 i art. 14 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)

po rozpatrzeniu wniosku Administracji Nieruchomościami z dnia 16.03.2007r., (data wpływu do tut. Urzędu 20.03.2007r.), w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych odnośnie zapytania:

Czy prawidłowe jest przyjęcie do celów podatkowych, że nadwyżka przychodów nad kosztami stanowi dochód wspólnoty mieszkaniowej, przy czym jeżeli przychody z tak zwanych pożytków przekroczą koszty części wspólnej to dochód ten podlega opodatkowaniu a pozostała część dochodu korzysta ze zwolnienia (art. 17), natomiast nadwyżka kosztów nad przychodami stanowi stratę wspólnoty mieszkaniowej,, podlegającą rozliczeniu w latach następnych?

postanawia uznać stanowisko przedstawione w złożonym wniosku za nieprawidłowe.

Wnioskiem z dnia 16.03.2007r. Administracja Nieruchomościami zwróciła sie do Naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego, w którym przedstawiła następujący stan faktyczny:

Stan faktyczny:

Administracja Nieruchomościami administruje wspólnotami mieszkaniowymi i w ramach udzielonych pełnomocnictw (umów) dokonuje w imieniu wspólnot mieszkaniowych rozliczeń z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych (w tym sporządza i składa deklaracje podatkowe).

W świetle obowiązujących od 1 stycznia 2007r. uregulowań określonych w art.17 ust.1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz.654 ze zm.), wolne od podatku są dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest definicji 'gospodarka zasobami mieszkaniowymi' jak również określenia przychodów i kosztów dotyczących zasobów mieszkaniowych w sensie ogólnym a także w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych. Definicji takich brak jest także w słowniku języka polskiego czy prawie budowlanym, w którym jest mowa o obiektach (budynki mieszkalne i niemieszkalne) i infrastrukturze towarzyszącej. Przyjmując określenie zasobów mieszkaniowych zgodnie z pismem Ministra Finansów znak: DD-8213-438/WK/06/339/391 z dnia 22.12.2006r., w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych, przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć budynki mieszkalne wraz z infrastrukturą towarzyszącą służącą mieszkańcom (właścicielom lokali). Potwierdzenie tego znajdujemy w orzecznictwie NSA (sygn.SA/Wr152/95) dotyczącego dochodów spółdzielni mieszkaniowej określającego, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działania mające na celu utrzymanie substancji mieszkaniowej, tj. zarówno pomieszczeń mieszkalnych jak i użytkowych.

Problemem wg pytającej Administracji pozostaje określenie przychodów i kosztów wspólnoty mieszkaniowej podlegających ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ustawa o własności lokali nakazuje właścicielom lokali ponoszenie wydatków na utrzymanie własnego lokalu (stanowiącego odrębną własność - nie stanowiącego własności wspólnoty mieszkaniowej) oraz uczestnictwa w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, określonych w art.14 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz.903 ze zm.). Akt ten również precyzuje w art.12, że właściciele lokali pokrywają wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach a jeżeli pożytki (przychody z najmu części wspólnej, w tym reklam) i inne przychody (np. otrzymane odsetki od należności lub środków na rachunku bankowym) przekroczą wydatki na utrzymanie części wspólnej to dochód przypada właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w części wspólnej.

Właściciele lokali dokonują zaliczkowych wpłat na pokrycie kosztów zarządu oraz rozliczeń świadczeń indywidualnych jak; dostawa wody z odprowadzeniem ścieków, wywóz nieczystości, ogrzewanie lokali na podstawie odrębnych ustaw jak prawo energetyczne czy prawo wodne. Zaliczki te wpłacane są w kwocie łącznej tzn. bez odrębnego dowodu wpłaty za tzw. media i koszty zarządu.

W związku z faktem, iż ustawa podatkowa nie określa szczegółowo co należy uznać za przychody i koszty w przypadku wspólnot mieszkaniowych jako jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej, Administracja wskazuje rozporządzenie Ministra Finansów z 15 listopada 2001r.(Dz.U. Nr 137, poz.1539), w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nie prowadzących działalności gospodarczej, które określało, że nadwyżka przychodów nad kosztami stanowi przychody roku następnego i odpowiednio nadwyżka kosztów nad przychodami stanowi koszty roku następnego.

Obecnie Administracja rozlicza nadwyżkę zaliczkowych wpłat właścicieli lokali oraz pozostałych przychodów nad poniesionymi kosztami:

a) poprzez zmniejszenie należnych zaliczkowych wpłat do wysokości służącej do pokrycia kosztów - wynik finansowy '0' - różnica do zwrócenia właścicielom.

b) poprzez zmniejszenie należnych zaliczkowych wpłat roku następnego - wynik finansowy '0' - różnica stanowi przychody roku następnego.

Zasadę tę stosuje analogicznie w przypadku nadwyżki kosztów nad zaliczkowymi opłatami.

W związku z przedstawionym stanem faktycznym Administracja zadaje pytanie:

Czy prawidłowym jest przyjęcie do celów podatkowych, że nadwyżka przychodów nad kosztami stanowi dochód, przy czym jeżeli przychody z tak zwanych pożytków przekroczą koszty części wspólnej to dochód ten podlega opodatkowaniu a pozostała część dochodu korzysta ze zwolnienia (art. 17), natomiast nadwyżka kosztów nad przychodami stanowi stratę, podlegającą rozliczeniu w latach następnych ?

Administracja podała także własne stanowisko w sprawie stwierdzając, iż powyższe jest zgodne z ustawa podatkową jak również z innymi aktami prawnymi obowiązującymi wspólnotę.

Natomiast nie zaliczenie do przychodów i kosztów wspólnoty mieszkaniowej (podatkowych i rachunkowych) rozliczeń z tytułu dostawy mediów do lokali jest zdaniem pytającej Administracji w pełni uzasadnione:

a) na podstawie orzecznictwa sądowego gdyż nie stanowi przysporzenia majątku wspólnoty,

b) ustawa o własności lokali nie uznaje ich jako przychody i koszty (daje możliwość dochodzenia wierzytelności),

c) w stosowanych rozwiązaniach dotyczących podatku od towarów i usług nie stanowi obrotu - nie podlega ustawie.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę oraz stan prawny obowiązujący w dacie udzielenia odpowiedzi, postanawia udzielić następującej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Wspólnoty mieszkaniowe stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podstawowym aktem prawnym regulującym zasady organizacyjne wspólnot mieszkaniowych jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz.903 ze zm.)

Zaś z punktu widzenia prawa podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz.654 ze zm.).

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania pojedynczego lokalu stanowiące dla wspólnoty mieszkaniowej przychód podatkowy, natomiast wydatki poniesione na utrzymanie tej nieruchomości stanowią koszt podatkowy (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym jest dochodem, jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów różnica jest stratą.

W myśl art. 7 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przedmiotem opodatkowania jest dochód, bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty.

Natomiast art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi, iż o wysokość straty poniesionej w roku podatkowym można obniżyć dochód w najbliższych kolejno po sobie następujących 5 latach podatkowych.

Od 1 stycznia 2007r. stosownie do przepisów art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez 'zasoby mieszkaniowe', o których mowa w w/w przepisie należy rozumieć:

Budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strych, piwnice, komórki, garaże.

Pomieszczenia znajdujące sie w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe.

Urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np:latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Czyli opodatkowaniu podlegać będą dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzona przez podatników, o których mowa w art.17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Działalnością taką jest np.wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej, oraz odsetki stanowiące przychody, które nie są związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

Natomiast o stratę poniesioną na w/w działalności gospodarczej można obniżyć dochód tylko z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, w ciągu 5 następujących po sobie latach.

W związku z powyższym nieprawidłowe jest stwierdzenie wnioskodawcy, iż tylko w przypadku jeżeli przychody z tzw. pożytków przekroczą koszty części wspólnej, to wówczas dochód ten podlega opodatkowaniu a pozostała część dochodu korzysta ze zwolnienia, natomiast w przypadku poniesienia straty może być ona odliczana w następnych latach.

Wspólnota mieszkaniowa na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest zobowiązana do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokość należnego podatku za rok podatkowy. W sytuacji gdy nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła, w tym gdy część dochodów nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona, koszty ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów (art. 15 ust. 2 i 2a ustawy).

Zatem Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście uznaje stanowisko podatnika Administracji Nieruchomościami zawarte we wniosku z dnia 16.03.2007r. - za nieprawidłowe.

Podkreślić należy, iż podana interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Administrację Nieruchomościami we wniosku z dnia 16.03.2007r. i stanu prawnego obowiązującego w dacie udzielenia odpowiedzi.


Masz inne pytanie do prawnika?

e-prawnik.pl

Legalsupport sp. z o.o.

ul. Św. Filipa 23/3

31-150 Kraków

biuro@e-prawnik.pl

Wszelkie prawa zastrzeżone

Informujemy, iż zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 pkt. 1 lit. b ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 90 poz. 631), dalsze rozpowszechnianie artykułów i porad prawnych publikowanych w niniejszym serwisie jest zabronione.

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika