Czy prawidłowe jest przyjęcie do celów podatkowych, że do przychodów wspólnoty mieszkaniowej ma (...)

po rozpatrzeniu wniosku Administracji Nieruchomościami z dnia 16.03.2007r., (data wpływu do tut. Urzędu 20.03.2007r.), w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych odnośnie zapytania:

Czy prawidłowe jest przyjęcie do celów podatkowych, że do przychodów wspólnoty mieszkaniowej ma zastosowanie art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy w odniesieniu do odsetek, odszkodowań oraz art. 12 ust. 3 ustawy w odniesieniu do zaliczkowych opłat na pokrycie kosztów zarządu ?

postanawia uznać stanowisko przedstawione w złożonym wniosku za nieprawidłowe.

Wnioskiem z dnia 16.03.2007r. Administracja Nieruchomościami zwróciła się do Naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego, w którym przedstawiła następujący stan faktyczny:

Stan faktyczny:

Administracja Nieruchomościami administruje wspólnotami mieszkaniowymi i w ramach udzielonych pełnomocnictw (umów) dokonuje w imieniu wspólnot mieszkaniowych rozliczeń z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych (w tym sporządza i składa deklaracje podatkowe).

W świetle obowiązujących od 1 stycznia 2007r. uregulowań określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), wolne od podatku są dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest definicji 'gospodarka zasobami mieszkaniowymi' jak również określenia przychodów i kosztów dotyczących zasobów mieszkaniowych w sensie ogólnym a także w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych. Definicji takich brak jest także w słowniku języka polskiego czy prawie budowlanym, w którym jest mowa o obiektach (budynki mieszkalne i niemieszkalne) i infrastrukturze towarzyszącej. Przyjmując określenie zasobów mieszkaniowych zgodnie z pismem Ministra Finansów znak: DD-8213-438/WK/06/339/391 z dnia 22.12.2006r., w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych, przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć budynki mieszkalne wraz z infrastrukturą towarzyszącą służącą mieszkańcom (właścicielom lokali). Potwierdzenie tego znajdujemy w orzecznictwie NSA (sygn.SA/Wr152/95) dotyczącego dochodów spółdzielni mieszkaniowej określającego, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działania mające na celu utrzymanie substancji mieszkaniowej, tj. zarówno pomieszczeń mieszkalnych jak i użytkowych.

Problemem wg pytającej Administracji pozostaje określenie przychodów i kosztów wspólnoty mieszkaniowej podlegających ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ustawa o własności lokali nakazuje właścicielom lokali ponoszenie wydatków na utrzymanie własnego lokalu (stanowiącego odrębną własność - nie stanowiącego własności wspólnoty mieszkaniowej) oraz uczestnictwa w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, określonych w art.14 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz.903 ze zm.). Akt ten również precyzuje w art.12, że właściciele lokali pokrywają wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach a jeżeli pożytki (przychody z najmu części wspólnej, w tym reklam) i inne przychody (np. otrzymane odsetki od należności lub środków na rachunku bankowym) przekroczą wydatki na utrzymanie części wspólnej to dochód przypada właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w części wspólnej.

Właściciele lokali dokonują zaliczkowych wpłat na pokrycie kosztów zarządu oraz rozliczeń świadczeń indywidualnych jak dostawa wody z odprowadzeniem ścieków, wywóz nieczystości, ogrzewanie lokali na podstawie odrębnych ustaw jak prawo energetyczne czy prawo wodne. Zaliczki te wpłacane są w kwocie łącznej tzn. bez odrębnego dowodu wpłaty za tzw. media i koszty zarządu.

W związku z faktem, iż ustawa podatkowa nie określa szczegółowo co należy uznać za przychody i koszty w przypadku wspólnot mieszkaniowych jako jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej, Administracja wskazuje rozporządzenie Ministra Finansów z 15 listopada 2001r. ( Dz.U. Nr 137, poz.1539), w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nie prowadzących działalności gospodarczej, które określało, że nadwyżka przychodów nad kosztami stanowi przychody roku następnego i odpowiednio nadwyżka kosztów nad przychodami stanowi koszty roku następnego.

Obecnie Administracja rozlicza nadwyżkę zaliczkowych wpłat właścicieli lokali oraz pozostałych przychodów nad poniesionymi kosztami:

a) poprzez zmniejszenie należnych zaliczkowych wpłat do wysokości służącej do pokrycia kosztów - wynik finansowy '0' - różnica do zwrócenia właścicielom.

b) poprzez zmniejszenie należnych zaliczkowych wpłat roku następnego - wynik finansowy '0' - różnica stanowi przychody roku następnego.

Zasadę tę stosuje analogicznie w przypadku nadwyżki kosztów nad zaliczkowymi opłatami.

W związku z przedstawionym stanem faktycznym Administracja zadaje pytanie:

- Czy prawidłowe jest przyjęcie do celów podatkowych, że do przychodów ma zastosowanie art.12 ust.1 pkt 1 ustawy w odniesieniu do odsetek, odszkodowań oraz art.12 ust.3 ustawy w odniesieniu do zaliczkowych opłat na pokrycie kosztów zarządu?

Administracja podała także własne stanowisko w sprawie stwierdzając, iż powyższe jest zgodne z ustawą podatkową jak również z innymi aktami prawnymi obowiązującymi wspólnotę.

Natomiast nie zaliczenie do przychodów i kosztów wspólnoty mieszkaniowej (podatkowych i rachunkowych) rozliczeń z tytułu dostawy mediów do lokali jest zdaniem pytającej Administracji w pełni uzasadnione:

a) na podstawie orzecznictwa sądowego gdyż nie stanowi przysporzenia majątku wspólnoty,

b) ustawa o własności lokali nie uznaje ich jako przychody i koszty (daje możliwość dochodzenia wierzytelności),

c) w stosowanych rozwiązaniach dotyczących podatku od towarów i usług nie stanowi obrotu - nie podlega ustawie.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę oraz stan prawny obowiązujący w dacie udzielenia odpowiedzi, postanawia udzielić następującej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Wspólnoty mieszkaniowe stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podstawowym aktem prawnym regulującym zasady organizacyjne wspólnot mieszkaniowych jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz.903 ze zm.)

Z punktu widzenia prawa podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.).

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodami są otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Zgodnie z powyższym w przypadku wspólnot mieszkaniowych - w nawiązaniu do art. 14 ustawy o własności lokali - ich przychodami będą:

- zaliczki w poczet kosztów zarządu przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, obejmujących w szczególności wydatki na bieżącą konserwację, opłatę za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenia członków zarządu bądź zarządcy nieruchomości wspólnej, a także remontów nieruchomości wspólnej (wpłaty na fundusz remontowy),

- pożytki cywilne czerpane przez wspólnotę; czynsze za najem nieruchomości wspólnej, umorzone odsetki, odszkodowania, odsetki bankowe,

- zaliczki na poczet kosztów mediów zużywanych w indywidualnych lokalach,

- dotacje i subwencje.

Natomiast art.12 ust.3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi, iż za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przez działalność gospodarczą, wymienioną w w/w ust. 3 art. 12, należy rozumieć zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie gospodarczej (Dz. U. z 2004r. Nr 173, poz. 1807 ze zm.), zarobkową działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych będzie np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej.

Natomiast zaliczkowe opłaty na pokrycie kosztów zarządu będą przychodami wspólnoty ale na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ze względu na fakt, iż są to opłaty związane z działalnością wspólnoty - gospodarka zasobami mieszkaniowymi - która nie ma charakteru zarobkowego.

Wobec powyższego nieprawidłowe jest zatem stanowisko wnioskodawcy, iż art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ma zastosowanie w odniesieniu do zaliczkowych opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Zatem Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście uznaje stanowisko podatnika Administracji Nieruchomościami zawarte we wniosku z dnia 16.03.2007r. - za nieprawidłowe.

Podkreślić należy, iż podana interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Administrację Nieruchomościami we wniosku z dnia 16.03.2007r. i stanu prawnego obowiązującego w dacie udzielenia odpowiedzi.