Czy odszkodowania należne Administracji Nieruchomości za bezumowne korzystanie z lokalu stanowią należność (...)
Czy odszkodowania należne Administracji Nieruchomości za bezumowne korzystanie z lokalu stanowią należność za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług?
Z wniosku z dnia 14.11.2005r. o znaku DK/1875/2005 (data wpływu do tut. organu 14.11.2005r.), uzupełnionego w dniu 30.11.2005r. wynika, że Administracja Nieruchomości jako zakład budżetowy powołana jest w celu zarządzania zasobem lokalowym Miasta Łodzi. Podatnik w ramach realizacji zadań powierzonych przez właściciela zasobów oraz działając w jego imieniu zawiera cywilnoprawne umowy o najem lokali, z tytułu których osiąga przychody.
Do przychodów z najmu lokali należą:
-ustalony przez właściciela zasobów czynsz z najmu lokalu,
-opłaty za konkretne świadczenia do lokalu niezależne od właściciela zasobu lokalowego (m.in. za dostawę energii cieplnej, wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych), w wielkościach niezbędnych do pokrycia ponoszonych przez zakład kosztów.
Należne zakładowi w/w składniki opłat za najem lokalu, dla których umowa najmu określa również termin ich zapłaty stanowią w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług - sprzedaż, dla której moment powstania obowiązku podatkowego określają przepisy art. 19 ust. 13 pkt 1 i 4 w/w ustawy.
Jak wynika dalej z przedstawionego stanu faktycznego, Administracja Nieruchomości korzysta z przysługującego jej uprawnienia wypowiadania stosunku najmu wobec najemców, którzy m.in. uporczywie i długotrwale zalegają z zapłatą należności wynikających z zawartych umów najmu. Ma prawo również do występowania z żądaniem bezwarunkowego opróżnienia lokalu najdalej na dzień upływu okresu wypowiedzenia.
W razie bezskuteczności żądania dobrowolnego zdania lokalu, właścicielowi lokalu na podstawie art. 361 kodeksu cywilnego oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), przysługują od byłego najemcy:
-odszkodowanie za cały okres bezumownego korzystania z lokalu, którego wysokość odpowiada wysokości czynszu jaki były najemca byłby zobowiązany opłacać w czasie trwania stosunku najmu,
-opłaty za świadczenia do lokalu tj. media i inne usługi dostarczane do lokalu mimo ustania stosunku najmu z uwagi na uwarunkowania techniczne nieruchomości (układ instalacji cieplnych, wodociągowych i kanalizacyjnych).
W związku z powyższym Podatnik zwrócił się z zapytaniem, czy odszkodowania zarówno należne Administracji Nieruchomości lub faktycznie otrzymane za bezumowne korzystanie z lokalu stanowią należność za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Zdaniem Podatnika w/w odszkodowania nie stanowią należności za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ w przedmiotowej sprawie nie ma podstaw do twierdzenia, że Administracja godzi się na dalsze używanie lokalu przez byłego najemcę pomimo, iż dla w/w opłat za świadczenia do lokalu - właściciel lokalu wyznacza termin zapłaty na 10 dzień każdego miesiąca za miesiąc bieżący. Podatnik stwierdza także, że jest faktycznie postawiony w sytuacji przymusowej (niezależnej od swej woli) bowiem przepisy prawa w szczególności ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zobowiązują właściciela lokalu do wykonania szeregu czasochłonnych czynności niezbędnych do odzyskania lokalu. W związku z powyższym zdaniem Administracji Nieruchomości nie zachodzą okoliczności o których mowa w art. 674 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.
Podatnik jest zdania, że przedstawione powyżej uwarunkowania towarzyszące bezumownemu korzystaniu z lokali przez byłych najemców nie mieszczą się w definicji świadczenia usług zawartej w art. 8 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), a w szczególności nie wynikają ze zobowiązania właściciela lokalu do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.
W oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 tej ustawy, w tym również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji - co wynika z brzmienia art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z zasadami prawa cywilnego świadczenie może polegać zarówno na czynieniu (facere) jak i na powstrzymywaniu się od działania (non facere), może także stanowić jakiekolwiek inne świadczenie mogące być treścią zobowiązania. Należy wyraźnie zaznaczyć, iż nie każde powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Aby uznać, że mamy do czynienia z usługą w rozumieniu w/w ustawy muszą być łącznie spełnione następujące warunki:
-zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji musi być odpłatne,zobowiązanie to wynikać musi z wyraźnego stosunku zobowiązaniowego ,musi istnieć konkretny podmiot (strona) będący bezpośrednim beneficjentem (konsumentem) tego zobowiązania.
Odnosząc się do brzmienia przepisu art. 659 § 1, ustawy z dnia 23.04.1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Przepis art. 18 ust.1 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), nakłada na osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego obowiązek uiszczania co miesiąc do dnia opróżnienia lokalu odszkodowania. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy nie stanowi, co do zasady zapłaty za żadną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 5 w/w ustawy.
Mając na uwadze treść powołanych przepisów należy w tym miejscu od bezumownego korzystania z lokalu odróżnić tzw. milczące przedłużenie umowy najmu.Zgodnie bowiem z art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.W przypadku milczącego przedłużenia umowy najmu, o którym mowa powyżej mamy do czynienia ze świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a otrzymane odszkodowanie należy traktować wówczas jako należność (wynagrodzenie) za świadczoną usługę.
Tutejszy organ podatkowy informuje, iż ww. odpowiedź jest wiążąca tylko dla właściwych organów podatkowych i organów kontroli skarbowych do czasu jej zmiany lub uchylenia, nie jest natomiast wiążąca dla Podatnika.
Referencje
IP-PP2-443-107/07-2/MK, interpretacja indywidualna