Podatnik ma wątpliwości w kwestii uznania działalności TBS polegającej na zarządzaniu, w ramach (...)

Wnioskodawca stan faktyczny nakreślił w sposób następujący:

Wnioskodawca jest towarzystwem budownictwa społecznego utworzonym w formie jednoosobowej spółki z wyłącznym udziałem Gminy Miasta. Na podstawie aktu założycielskiego, w oparciu o zapisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, przedmiotem działalności Spółki jest budowanie budynków mieszkalnych oraz ich eksploatacja na zasadach najmu. Towarzystwo może również nabywać budynki mieszkalne, prowadzić remonty i modernizacje obiektów przeznaczonych na zaspokojenie potrzeb mieszkalnych na zasadach najmu, wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa, sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi nie stanowiącymi jego własności oraz prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą. W ramach przedmiotu działalności Spółka gospodaruje własnym zasobem, zarządza wspólnotami mieszkaniowymi oraz na podstawie zawartej z Gminą Miasto S umowy zarządza zasobem komunalnym, w skład którego wchodzą w szczególności tereny, budynki oraz lokale mieszkaniowe stanowiące własność Gminy Miasta S. Przychody z tego tytułu tzn. czynsze oraz inne opłaty stanowią przychód Spółki, natomiast koszty związane z utrzymaniem tych zasobów, w tym bieżąca eksploatacja, remonty, koszty administracji stanowią jej koszty.

W odniesieniu do ww. stanu faktycznego Wnioskodawca sformułował pytanie o następującej treści:

• Czy dochody uzyskane przez spółkę z tytułu realizacji umowy z gminą mieszczą się w definicji zawartej w art. 17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i korzystają w zakresie gospodarki zasobem mieszkaniowym ze zwolnienia, czy tez powinny być opodatkowane na zasadach ogólnych jako inne źródło dochodu...

W ocenie własnej, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż działalność polegająca na zarządzaniu zasobem komunalnym w ramach zawartej umowy stanowi inną działalność niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, o której mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a co za tym idzie podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Szczecinie, rozpatrując przedmiotowy wniosek, stwierdza, że w przedstawionym stanie faktycznym maja zastosowania następujące przepisy:

W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz.

654 ze zm.) wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zgodnie z powyższym, dla ustalenia dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych w towarzystwach budownictwa społecznego istotne jest ustalenie przychodów i kosztów ich uzyskania z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz przychodów i kosztów ich uzyskania z innych źródeł, a także przeznaczenia ewentualnego dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi na cele związaniem z utrzymaniem tych zasobów.

I. Pod pojęciem zasobów mieszkaniowych o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:

1. Budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności:

a) dźwigi osobowe i towarowe,

b) aparaty do wymiany ciepła,

c) kotłownie i hydrofornie wbudowane,

d) klatki schodowe,

e) strychy, piwnice, komórki,

f) garaże.

2. Pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

a) budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,

b) kotłownie i hydrofornie wolno stojące,

c) osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwcyjno-remontowe.

3. Urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:

a) zbiorniki-doły gnilne, szamba,

b) rurociągi, przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej,

c) sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,

d) budowle inżynieryjne (studnie itp.),

e) budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

f) inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się związane z ww. budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji).

Analizując przedstawione przez Wnioskodawcę warunki oraz treść, zawartej pomiędzy Gminą a TBS umowy, należy zauważyć, iż Towarzystwo zostało upoważnione do pobierania opłat czynszowych i innych opłat z tytułu najmu oraz dzierżawy mienia gminnego, jak również zobowiązane do pokrywania kosztów związanych z jego utrzymaniem (tj. koszty eksploatacji zasobów oraz konserwacji i remontów bieżących).

Jednakże sprawowanie przez Wnioskodawcę zarządu tylko nad lokalami mieszczącymi się w zakresie ww. definicji zasobów mieszkaniowych stanowić będzie gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, o której mowa w art.17 ust. 1 pkt 44 updop, mimo iż mienie to nie stanowi własności Towarzystwa, tym bardziej, że ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) w art. 27 ust. 2 pkt 4) przewiduje taką formę działalności towarzystw budownictwa społecznego, a z wniosku Strony wynika, że przedmiotem działalności Spółki jest zarządzanie zasobami komunalnymi na podstawie umowy zawartej z Gminą.

Jednocześnie należy zauważyć, iż w skład zasobów mieszkaniowych nie wchodzą lokale użytkowe. Działalność prowadzona w oparciu o te lokale nie jest niezbędna dla prawidłowego korzystania z lokali mieszkalnych, a zatem zaliczyć ją należy do innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, wobec czego uzyskany z nich dochód będzie podlegał opodatkowaniu niezależnie od jego przeznaczenia.

Zatem w świetle powyższego należy przyjąć, że pobierane opłaty (czynsze) związane z zasobami mieszkaniowymi oraz sfinansowane z nich koszty stanowić będą przychody i koszty związane z gospodarowaniem tymi zasobami. Dochód powstały z nadwyżki takich przychodów nad kosztami ich uzyskania wolny będzie od podatku dochodowego pod warunkiem oczywiście, że zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Reasumując, przy ustalaniu podstawy opodatkowania TBS nie uwzględnia przychodów i kosztów ich uzyskania z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w tej części w jakiej dochód z tego źródła będzie podlegał zwolnieniu od podatku, tj. w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Opodatkowaniu będą natomiast podlegać:

• dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,
• dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.