Dotyczy kwestii:- sprzedaży nieruchomości nabytej orzeczeniem sądowym z dnia 29.11.2002 r. o dziale (...)

Z dołączonego do wniosku postanowienia Sądu Rejonowego w B. z dnia 29.11.2002 r. wynika, iż zmarła E.Z. była właścicielką gospodarstwa rolnego położonego w Z. o powierzchni 5,93 ha składającego się z działki oznaczonej numerem geodezyjnym 2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym, stodołą drewnianą oraz studnią. Spadek po niej nabyli E.Z.i, J.Z. i H.Z. po 1/3 części. W skład spadku po zmarłym E.Z. wchodzi udział w wysokości 1/3. Spadek po nim nabyli: Z.Z., M.Z. i A.K. (tj. po 3/9 części). Zmarły J.Z. miał udział w wysokości 1/3 w spadku wyżej opisanym. Spadek po nim nabyli I.Z., J.W. i D.K. (tj. po 3/9 części). W wyniku podziału działki w/w oznaczonej numerem geodezyjnym 2 powstały działki oznaczone numerem geodezyjnym: 2/1, 2/2, 2/3, 2/4 i 2/5.

Postanowieniem Sądu Rejonowego w B. z dnia 29.11.2002 r. dokonano działu spadku po E.Z. oraz częściowych działów spadku po E.Z. i J.Z., w wyniku czego Pani I.Z., J.W. i D.K. przyznano na współwłasność działkę oznaczoną numerem geodezyjnym 2/4 o powierzchni 1.8558 ha z udziałami po 1/3 (tj. po 3/9 części) oraz działkę oznaczoną numerem geodezyjnym 2/1 o powierzchni 0,363 ha zabudowaną m.in. budynkiem mieszkalnym, stodołą oraz studnią z udziałem po 1/9.

Jak wynika z powyższego po zmarłym J.Z. w drodze spadku podatniczka nabyła udział w wysokości 1/9 części w działce o numerze geodezyjnym 2/1 i 2/4, natomiast w drodze działu spadku udział w wysokości 2/9 części w działce o numerze 2/4 (tj. przyjęty udział od spadkobiercy E.Z. i udział H.Z.). Nabycie nieruchomości w drodze działu spadku (2/9) w części przekraczającej udział spadkowy podatniczki (1/9) nie stanowi nabycia w drodze spadku w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. 'd' w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli zatem podatniczka dokona odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości oznaczonej numerem 2/4, przychód uzyskany z jej sprzedaży w 1/9 części jest przychodem zwolnionym od 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego na podstawie wyżej cytowanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit 'd' ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze spadku. Natomiast przychód w 2/9 częściach stanowić będzie źródło do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. ?a? ustawy o podatku dochodowym, ponieważ zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ponadto podatniczka pyta, czy w przypadku sprzedaży nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym 2/4 przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym ją nabyto po uprzednim nieodpłatnym zniesieniu współwłasności należącej do I.Z., J.W. i D.K., tj. bez wzajemnych spłat i dopłat zobowiązana jest zapłacić zryczałtowany 10 % podatek dochodowy.

Prawo podatkowe, a w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie reguluje zagadnienia współwłasności. Dlatego też w tej sytuacji należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. W myśl art. 195 ustawy z dnia 23.04.1964 r. ? Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zmian.) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli jest żądanie zniesienia współwłasności. Współwłasność bowiem jest ze swojej istoty stanem nietrwałym, tymczasowym, którego likwidacja następuje na żądanie każdego ze współwłaścicieli, zarówno co do samego zniesienia współwłasności, jak i co do zakresu zniesienia (całkowite czy częściowe). Uprawnienia tego współwłaściciel nie może się zrzec, ponieważ jest ono niezbywalne (art. 57 § 1 k.c.). Przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują umownego zniesienia współwłasności. Oznacza to, że sposób zniesienia pozostawiony jest samym stronom, które mogą ? z zastrzeżeniem ograniczeń ustawowych ? uregulować likwidację współwłasności w sposób dowolny.

Mając powyższe na uwadze, jeżeli zniesienie współwłasności nastąpi poprzez przyznanie całej nieruchomości nabytej postanowieniem sądowym z dnia 29.11.2002 r. jednemu ze współwłaścicieli bez określenia spłat na rzecz drugiego współwłaściciela, przychód uzyskany przez podatniczkę z odpłatnego zbycia tej nieruchomości w 1/9 części będzie zwolniony od 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. ?d? ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód z pozostałej części podlegać będzie opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. ?a? ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jednocześnie tutejszy organ podatkowy wyjaśnia, iż przepisy art. 158 Kodeksu cywilnego stanowią, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Umowa sprzedaży nieruchomości zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. ?a? ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959 z późn. zm.) podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych, który jest pobierany przez notariusza jako płatnika tego podatku przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości.

Stosownie do uregulowań zawartych w przepisach art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 ust. 1, art. 6 ust. 1 pkt 1 lit ?c? i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. ?a? w/w ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych solidarny obowiązek podatkowy (dotyczy zarówno sprzedającego jak i kupującego) w podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa. Natomiast stawka podatku wynosi 2 % podstawy opodatkowania.

Zgodnie z obowiązującym od 01.05.2004 r. art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Zgodnie z postanowieniem art. 5 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy z dnia 11.03.2004 r. opodatkowaniu tym podatkiem podlega m. in. odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług. Zatem odpłatna dostawa nieruchomości (sprzedaż) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli jest realizowana przez podatnika w ramach jego działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawiony przez podatniczkę stan faktyczny oraz prawny obowiązujący w dniu wydania niniejszej informacji oraz fakt, iż podatniczka nie prowadzi działalności gospodarczej, jak i nie figuruje jako podatnik podatku od towarów i usług w ewidencji tut. organu podatkowego, w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nabyto zbywaną nieruchomość, stanowiącej osobisty majątek i wykonując to w warunkach wskazujących, że działania te nie są czynione z zamiarem powtarzania i nie zmierzają do nadania im stałego charakteru, a towary te nie były nabywane w celu ich zbycia - czynności tych nie uznaje się za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.