Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 21 października 2011 r. (data wpływu 4 listopada 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie wskazania sposobu postępowania w celu uniknięcia zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w najbliższym czasie zamierza sprzedać zakupione jako budynek mieszkalny w 1999 r. lokale mieszkalne a następnie lokal handlowy, w którym prowadzona jest obecnie działalność gospodarcza.

Wspólnie z żoną w 1999 r. Wnioskodawca nabył budynek mieszkalny, składający się z trzech mieszkań i lokalu handlowego, w którym prowadzi do dziś działalność handlową. Budynek nabyto wraz z lokatorami zamieszkałymi w tych mieszkaniach właściwie tylko dla lokalu handlowego. Nie bardzo wiedząc, w tamtym okresie, jak oraz czy ewidencjonować przychody z najmu mieszkań, Zainteresowany rozszerzył działalność handlową wpisując do ewidencji działalności gospodarczej najem mieszkań we własnym budynku, a następnie wprowadził cały budynek mieszkalny do ewidencji środków trwałych i odpisywał koszty amortyzacji. Działalność zarejestrowana jest tylko na Wnioskodawcę, bez żony. Obecnie Wnioskodawca chce wspólnie z żoną wyszczególnić poszczególne lokale z budynku i założyć każdemu lokalowi osobną księgę wieczystą, po czym sprzedać poszczególne lokale mieszkalne a w przyszłości lokal handlowy. Sprzedaż będzie dokonana na oboje małżonków, ponieważ oboje są współwłaścicielami tych lokali, a pieniądze ze sprzedaży chcą przeznaczyć na dokończenie i wykończenie wewnątrz nowo wybudowanego domu a także częściową spłatę zaciągniętego pod budowę domu kredytu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od sprzedaży mieszkań w przypadku kiedy minęło 5 lat od nabycia Wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek dochodowy a jeśli tak, to w jakiej wysokości i jak wygląda sytuacja w przypadku zbycia lokalu handlowego i czy można w przypadku konieczności płacenia podatku dochodowego uniknąć opodatkowania i w jaki sposób...

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powstaną przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych. Nie będzie żadnych skutków w podatku dochodowym. Przychód ze sprzedaży lokalu handlowego będzie przychodem z działalności. W przypadku nabycia lokali w roku 1999 zastosowanie mają przepisy obowiązujące do dnia 31 grudnia 2006 roku ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie art. 10 ust 1 pkt 8 lit a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) ? dalej u.p.d.o.f., źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przepisów powyższych nie stosuje się jednak do odpłatnego zbycia ? stanowiących środki trwałe używane w działalności ? budynków bądź ich części nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat, co oznacza, że lokal handlowy można sprzedać bez płacenia podatku po upływie 6 lat od wycofania z ewidencji środków trwałych.

Do przychodów z działalności nie zalicza się jednak ? zgodnie z art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (niezależnie od tego, czy stanowił w niej środek trwały lub wartość niematerialną i prawną czy tez nie) oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że w przypadku zbycia budynków, części budynków, które są środkami trwałymi uzyskane przychody są przychodami ze źródła określonego w art. 10 ust 1 pkt 8 u.p.d.o.f. jeśli sprzedane zostały lokale czy tez budynki mieszkalne oraz są przychodami z działalności gospodarczej, w przypadku sprzedaży innych nieruchomości.

W przypadku opisanym w pytaniu sprzedawane będą w pierwszej kolejności lokale mieszkalne stanowiące środki trwałe. Zostały one nabyte przez podatnika w 1999 r. Nie powstanie zatem przychód w razie sprzedaży ich w 2011 r. i latach następnych. Nie są to bowiem przychody z działalności gospodarczej, zaś z uwagi na to, że minęło juz więcej niż 5 lat (licząc od końca roku, w którym miało miejsce nabycie), sprzedaż lokali mieszkalnych nie spowoduje powstania przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

W przypadku sprzedaży lokalu handlowego, nieruchomości niemieszkalnej, powstanie przychód z działalności.

Lokal handlowy jest bowiem środkiem trwałym, wykorzystywanym bezpośrednio w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie ma więc znaczenia (dla powstania przychodu) to, jak dawno temu został nabyty. Zastosowanie zaś mają tutaj obecnie obowiązujące przepisy (bowiem uzyskiwany przychód jest przychodem z działalności, a nie przychodem z odrębnego źródła). Sposobem na uniknięcie podatku byłoby odczekanie 6 lat ze sprzedażą, po wycofaniu ze środków trwałych z działalności gospodarczej aby nie było juz przychodu ze sprzedaży (art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f.).

Tut. organ wskazuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Natomiast w zakresie wskazania sposobu postępowania w celu uniknięcia zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia nieruchomości w dniu 3 lutego 2012 r. zostało wydane postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania nr ILPB1/415-1245/11-3/TW.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

? jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ? przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.
  
  

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi

? ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca wspólnie z żoną nabył w 1999 roku budynek mieszkalny składający się z trzech mieszkań i lokalu handlowego. Budynek został ujęty w ewidencji środków trwałych i wykorzystywany w prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierza sprzedać lokale mieszkalne oraz lokal handlowy. Sprzedaż lokali mieszkalnych nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych, stanowić będzie co do zasady przychód ze źródła określonego w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym, w przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym, przychód ze zbycia lokali mieszkalnych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ogóle nie powstanie, albowiem do sprzedaży ww. lokali dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Z kolei przychód ze sprzedaży lokalu handlowego uzyskany z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, stanowić będzie przychód ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Jedynie stosownie do wcześniej cytowanego art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji sprzedaży lokalu handlowego po upływie 6 lat od momentu wycofania tej nieruchomości z działalności gospodarczej, przychód z tego tytułu nie powstanie.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie, tut. organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli mieszkania zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.