Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie przychodów.

UZASADNIENIE

W dniu 8 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów oraz podatku od towarów i usług w zakresie wystawiania faktur VAT oraz opodatkowania usług zarządzania nieruchomościami, a także kwestii dotyczących: określenia przychodu właściciela nieruchomości, wskazania korzystniejszego wariantu zapisu umowy, rozliczania podatku VAT od wynagrodzenia między biurem a właścicielem nieruchomości, rozliczeń z urzędem skarbowym w imieniu właściciela nieruchomości, należności z tytułu odsetek narosłych od kwot wpływów oraz rozliczenia kosztów bankowych.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 oraz art. 14f § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 25 lipca 2012 r. znak ILPB1/415-485/12-2/AG, ILPP2/443/470/12-2/MN, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 30 lipca 2012 r., a w dniu 7 sierpnia 2012 r. wniosek uzupełniono (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 6 sierpnia 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca aktualnie studiuje Pośrednictwo i Zarządzanie Nieruchomościami na x w x. Po otrzymaniu wymaganych licencji (pośrednika i zarządcy) zamierza otworzyć własną działalność gospodarczą - dalej zwaną ?biuro?.

Jako biuro pośrednictwa i zarządcy nieruchomościami, Wnioskodawca zamierza również zarządzać ?wynajmem nieruchomości? w imieniu właścicieli nieruchomości. Jego klientami będą głównie właściciele lokali mieszkalnych, będącymi osobami fizycznymi, którzy chcą aby Wnioskodawca zajął się wynajmem ich mieszkań.

Procedura obsługi klienta:

Właściciel podpisuje umowę z biurem na wynajem swojej nieruchomości. Biuro kojarzy kontrahenta - znajduje najemcę. Za tę usługę właściciel płaci kwotę jednomiesięcznego czynszu powiększonego o podatek VAT. Biuro rozlicza się z pobranego podatku VAT oraz z podatku dochodowego 19%.

Właściciel podpisuje z biurem osobną umowę o ?zarządzanie wynajmem nieruchomości?, polegającą w szczególności na kontrolowaniu (stan lokalu wewnątrz) i rozliczaniu (koszty) najemcy. Właściciel nieruchomości pod wynajem wydaje pełnomocnictwo pracownikowi biura na wykonywanie czynności zwykłego zarządu tj.: zawieranie w jego imieniu umów najmu i reprezentowanie go przed dostawcami mediów (zakład gazowniczy, energetyczny, TV, internet, itp.), urzędami i zarządcami nieruchomości. Biuro nie będzie mogło zbyć powierzonej nieruchomości (czynność wykraczająca poza zwykły zarząd).

Będzie to produkt/usługa dla tych właścicieli nieruchomości, którzy chcą czerpać zyski w postaci czynszu najmu, ale albo nie chcą sami zajmować się całą obsługą wynajmu lub ze względu na odległość jest to dla nich osobiście niewykonalne (osoby przebywające poza granicami RP).

Dla m.in. takich właścicieli, biuro będzie wykonywać czynności zawarte w załączniku nr 1.

Przypadki:

1.Najemca płaci czynsz najmu, koszty eksploatacyjne (związane z utrzymaniem nieruchomości), za zużyte media (gaz, energia elektryczna, woda) na konto bankowe biura. Biuro, z wpływu od najemcy, pobiera wynagrodzenie za usługę rozliczania najemcy. Kolejno biuro przelewa odpowiednie kwoty do dostawców za wykorzystane media oraz wysyła kwotę czynszu, pomniejszoną o swoje wynagrodzenie, na konto właściciela nieruchomości.

Przykładowe rozliczenie:

Czynsz najmu 1.000 zł. Miesięczne koszty: zarządcy nieruchomości (budynku - eksploatacyjne) 100 zł, gaz 100 zł, prąd 100 zł, woda 100 zł. Razem: 1.400 zł.

Najemca przelewa 1.400 zł na konto biura.

Biuro przelewa do gazowni 100 zł, zakładu energetycznego 100 zł, zarządcy budynku 100 zł, za wodę 100 zł. Odciąga 200 zł wynagrodzenia z czynszu najmu, jako swoje wynagrodzenie. Przelewa właścicielowi nieruchomości 800 zł tytułem czynszu.

2.Najemca płaci czynsz najmu, koszty eksploatacyjne (związane z utrzymaniem nieruchomości), za zużyte media (gaz, energia elektryczna, woda) oraz wynagrodzenie biura na konto bankowe biura. Biuro zatrzymuje dla siebie wynagrodzenie za usługę rozliczania najemcy. Kolejno biuro przelewa odpowiednie kwoty do dostawców za wykorzystane media oraz wysyła kwotę czynszu na konto właścicielowi nieruchomości.

Przykładowe rozliczenie:

Czynsz najmu 800 zł. Miesięczne koszty: zarządcy nieruchomości (budynku - eksploatacyjne) 100 zł, gaz 100 zł, prąd 100 zł, woda 100 zł, koszt (wynagrodzenie) biura 200 zł. Razem: 1.400 zł.

Najemca przelewa 1.400 zł na konto biura.

Biuro przelewa do gazowni 100 zł, do zakładu energetycznego 100 zł, dla zarządcy budynku 100 zł, płaci za wodę 100 zł. Biuro zatrzymuje 200 zł wynagrodzenia. Przelewa właścicielowi nieruchomości 800 zł tytułem czynszu.

W przypadku nr 1, zapisy umowy najmu (załącznik nr 2) rozdzielają koszty obciążające najemcę na osobne płatności: czynsz najmu, koszt zarządcy budynku, koszty za zużyte media.

W przypadku nr 2, zapisy umowy najmu (załącznik nr 3) również rozdzielają koszty obciążające najemcę (jak wyżej) oraz dodatkowo wydzielają koszt dla biura - za zarządzanie wynajmem, który ponosi najemca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów.

Co będzie przychodem dla biura?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Przypadek 1

Dla biura będzie przychodem jedynie wynagrodzenie potrącone z czynszu - 200 PLN.

Dla właściciela wynajmowanej nieruchomości przychód stanowi czynsz najmu zapłacony przez najemcę - 1.000 PLN.

Przypadek 2

Dla biura przychodem będzie jedynie wynagrodzenie zapłacone przez najemcę - wynikające z zapisów w umowie najmu - 200 PLN.

Dla właściciela wynajmowanej nieruchomości przychód stanowi czynsz najmu zapłacony przez najemcę - 800 PLN.

Wnioskodawca jest zdania, że ani dla biura ani dla właściciela wynajmowanej nieruchomości przychodem nie będą wpływy najemcy na zapłatę dla zarządcy budynku (głównie eksploatacja), za zapłatę za zużytą energię elektryczną, gaz, wodę. Wymienione wpływy nie będą również kosztem ani dla biura ani dla właściciela nieruchomości pod wynajem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 14 ust. 1 powołanej ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 659 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, iż Wnioskodawca zamierza rozpocząć prowadzenie prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa i zarządu nieruchomościami. Jego klientami będą głównie właściciele lokali mieszkalnych, będącymi osobami fizycznymi, którzy chcą aby Wnioskodawca zajął się wynajmem ich mieszkań.

Właściciel podpisuje z biurem osobną umowę o ?zarządzanie wynajmem nieruchomości?, polegającą w szczególności na kontrolowaniu (stan lokalu wewnątrz) i rozliczaniu (koszty) najemcy. Zainteresowany przedstawił dwa warianty umów jakie mają być zwierane między właścicielem nieruchomości oraz najemcą, a także umowę między biurem a właścicielem nieruchomości.

Z umów tych wynika, iż to najemca ponosić będzie koszty czynszu najmu, koszty eksploatacyjne (związane z utrzymaniem nieruchomości), koszty za zużyte media (gaz, energia elektryczna, woda), a w jednym z wariantów umowy wyszczególniono dodatkowo wynagrodzenie dla biura Wnioskodawcy. Kolejno biuro przelewa odpowiednie kwoty do dostawców za wykorzystane media oraz wysyła kwotę czynszu, pomniejszoną o swoje wynagrodzenie, na konto właściciela nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie zatem, kwotą należną Wnioskodawcy, stanowiącą przychód należny o jakim mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie kwota wynagrodzenia biura, potrącana przez Zainteresowanego z kwoty wpłat dokonywanych przez najemców. Natomiast pozostałe wpłaty dokonywane przez najemców ? jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego ? będą przekazywane przez biuro na opłacenie dostawców mediów oraz kwoty czynszu dla właściciela nieruchomości.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie ? zarówno w pierwszym jak i w drugim przypadku ? przychodem Wnioskodawcy będzie kwota wynagrodzenia biura, wynikająca z zapisów umowy zawartej między biurem a właścicielem nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. organ informuje, że w zakresie problematyki dotyczącej podatku od towarów i usług wniosek zostanie rozstrzygnięty odrębnymi pismami, natomiast w kwestii dotyczących: określenia przychodu właściciela nieruchomości, wskazania korzystniejszego wariantu zapisu umowy, rozliczania podatku VAT od wynagrodzenia między biurem a właścicielem nieruchomości, rozliczeń z urzędem skarbowym w imieniu właściciela nieruchomości, należności z tytułu odsetek narosłych od kwot wpływów oraz rozliczenia kosztów bankowych, wniosek rozstrzygnięto w dniu 25 lipca 2012 r. postanowieniem numer ILPB1/415-485/12-3/AG, ILPP2/443-470/12-3/MN.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.