Czy w związku z opisaną sytuacją kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wystąpi konieczność (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2008 r. (data wpływu 6 sierpnia 2008 r.), uzupełnionym w dniu 8 września 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 25 sierpnia 2008 r. znak ILPB1/415-594/08-2/AG na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 29 sierpnia 2008 r., a w dniu 8 września 2008 r. wniosek uzupełniono (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 4 września 2008 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca ? osoba fizyczna, w marcu 2006 roku wraz z żoną (między małżonkami istnieje ustawowa wspólność majątkowa), zakupił budynek usługowo-mieszkalny za kwotę 180.000,00 zł.

Ponieważ lokal usługowy nie był wydzielony jako odrębny lokal z całej nieruchomości i nie przekraczał 30% powierzchni całego domu, to zgodnie z definicją nieruchomości mieszkalnej (art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane) cały budynek stanowił nieruchomość mieszkalną i dlatego Wnioskodawca mógł wraz z żoną na zakup powyższej nieruchomości zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Kredyt zaciągnięty został na kwotę 255.363,96 zł, z czego kwota 156.045,00 zł została przelana na konto sprzedających, jako ostatnia część ceny przedmiotowej nieruchomości, pozostała kwota kredytu udzielona była na remont i tak też została wykorzystana.

Po zakupie przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca w części usługowej prowadził działalność gospodarczą ? sprzedaż odzieży używanej. Część usługowa przedmiotowego budynku nie była wprowadzona jako środek trwały do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych firmy, ani amortyzowana, Wnioskodawca nie dokonywał też żadnych odpisów z tytułu użytkowania ww. lokalu.

W sierpniu 2007 roku nieruchomość została sprzedana za kwotę 435.00,00 zł. W terminie 14 dni od momentu przeniesienia własności nieruchomości Wnioskodawca złożył w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zostaną wydane na inne cele mieszkaniowe. Zgodnie z powyższym oświadczeniem, Wnioskodawca wraz z żoną całą kwotę uzyskana ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przeznaczyli na cele mieszkaniowe tj.:

• kwotę 251.767,79 zł na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu mieszkaniowego,
• pozostałą część kwoty wydano w całości na zakup innej nieruchomości mieszkaniowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z opisaną sytuacją kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wystąpi konieczność zapłacenia podatku...

Wnioskodawca uważa, że nie powinien zapłacić podatku od sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, gdyż zgodnie z ustawą pieniądze uzyskane z jej sprzedaży w pełni zostały wydatkowane na inne cele mieszkaniowe (spłata kredytu mieszkaniowego, zakup innej nieruchomości mieszkalnej), już w ciągu 1 roku od daty sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest ? z zastrzeżeniem ust. 2 ? odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   nbspnbsp - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów (dochodów) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w marcu 2006 roku Wnioskodawca wraz z małżonką zakupili budynek usługowo-mieszkalny. Ponieważ lokal usługowy nie był wydzielony jako odrębny lokal z całej nieruchomości i nie przekraczał 30% powierzchni całego domu, to zgodnie z definicją nieruchomości mieszkalnej ? jak podał Wnioskodawca - cały budynek stanowił nieruchomość mieszkalną. Lokal ten małżonkowie sprzedali w sierpniu 2007 roku.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ww. ustawy.

W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) cyt. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

oraz na:

• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) cyt. ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy należy uznać, iż Wnioskodawca nie powinien zapłacić podatku od sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, gdyż pieniądze uzyskane z jej sprzedaży w pełni zostały wydatkowane na cele mieszkaniowe (spłata kredytu mieszkaniowego, zakup innej nieruchomości mieszkalnej), już w ciągu 1 roku od daty sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.