Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 22 lipca 2011 r. (data wpływu 25 lipca 2011 r.), uzupełnionym w dniu 17 października 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży działek ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego z tytułu nieodpłatnego przekazania infrastruktury, kosztów uzyskania przychodów oraz w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14f § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 13 października 2011 r. znak ILPB1/415-924/11-2/AG na podstawie art. 169 § 1 i § 2 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wpłaty w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia w zakresie kosztów uzyskania przychodów oraz w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 17 października 2011 r. W tym samym dniu uzupełniono brakującą opłatę.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca obecnie prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kancelarii prawniczej oraz wynajmu nieruchomości, opodatkowaną podatkiem liniowym w wysokości 19%. Jest również płatnikiem podatku VAT.

W dniu 16 maja 2003 r. Zainteresowany nabył w drodze umowy zamiany nieruchomość stanowiącą trzy działki. Na nieruchomości tej był posadowiony budynek magazynowo-warsztatowy, a jedna z działek stanowiła drogę dojazdową. Powierzchnia działek to około 5,8 hektara, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako tereny różne (Tr) i droga (dr). Nieruchomość tą Wnioskodawca zakupił na własne potrzeby jako składnik majątku odrębnego. W 2004 roku zmienił plany odnośnie wykorzystania przedmiotowej nieruchomości i wystąpił do Gminy o zmianę przeznaczenia gruntu pod budownictwo jednorodzinne.

Na podstawie umowy zawartej z Gminą (9 września 2004 r.) Wnioskodawca zobowiązał się do wybudowania i sfinansowania uzbrojenia przedmiotowego terenu w zakresie budowy sieci wodociągowej, kanalizacji deszczowej, budowy dróg a następnie nieodpłatnego przekazania wybudowanej infrastruktury na rzecz Gminy (drogi) i przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego, któremu Gmina powierzyła zadania w zakresie zaopatrywania w wodę oraz odprowadzanie ścieków (sieć wodociągowa, kanalizacja deszczowa). Wskazana umowa została następnie zmieniona umową z dnia 2 czerwca 2008 r. w przedmiocie uzgodnienia warunków realizacji sieci wodociągowej.

Zobowiązanie Wnioskodawcy do poniesienia ww. nakładów było jednym z argumentów mających wpływ na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania obejmującego przedmiotową nieruchomość oraz plany Wnioskodawcy dotyczące podziału nieruchomości, które w przyszłości umożliwią sprzedaż działek budowlanych, ewentualnie realizację inwestycji w postaci budowy np. osiedla domków. Wnioskodawca bez budowy uzbrojenia terenu niewątpliwie będzie miał trudności ze sprzedażą poszczególnych działek.

Rada Gminy w dniu 21 września 2006 r., uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania obejmujący wszystkie działki. We wskazanym planie zagospodarowania ustalono przebieg planowanej drogi publicznej oraz dróg wewnętrznych, lokalizację zbiornika ewaporacyjnego oraz dokonano przeznaczenia pozostałych objętych planem nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego.

W czerwcu 2008 roku Wnioskodawca dokonał podziału geodezyjnego nieruchomości i uzyskał decyzję podziałową, w wyniku której wyodrębniono z tego terenu około 65 działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną wolnostojącą oraz szeregową). W związku z naliczeniem opłaty adiacenckiej, w ramach rozliczenia Zainteresowany sprzedał 30 czerwca 2010 r. Gminne trzy działki, które zostały przeznaczone pod drogi.

W celu wypełnienia zobowiązań wynikających z umowy z Gminą z 2004 roku (budowa wodociągu, kanalizacji deszczowej oraz dróg) konieczne będzie zawarcie z profesjonalnym przedsiębiorcą budowlanym umowy o roboty budowlane oraz zaciągnięcie kredytu bankowego na sfinansowanie ww. inwestycji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

Czy w przedstawionym stanie faktycznym, sprzedaż nieruchomości (działek) przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe, Wnioskodawca prowadzący działalność gospodarczą niepolegającą na nabywaniu i zbywaniu nieruchomości jest obowiązany do zapłaty z tego tytułu podatku dochodowego...

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość została nabyta przed ponad pięcioma laty i z tego tytułu zwolniona jest z ryczałtowego 10% podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej), oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
  
  

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ? oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

   - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż wyodrębnionych działek wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, iż Wnioskodawca obecnie prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kancelarii prawniczej oraz wynajmu nieruchomości. W dniu 16 maja 2003 r. Zainteresowany nabył w drodze umowy zamiany nieruchomość stanowiącą trzy działki. Na nieruchomości tej był posadowiony budynek magazynowo-warsztatowy, a jedna z działek stanowiła drogę dojazdową. Powierzchnia działek to około 5,8 hektara, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako tereny różne (Tr) i droga (dr). Zainteresowany podał, iż nieruchomość tą zakupił na własne potrzeby jako składnik majątku odrębnego.

Zmianie uległy plany wykorzystania posiadanych przez Wnioskodawcę nieruchomości, w efekcie czego wyodrębniono z tego terenu około 65 działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Przewidywana jest dalsza sprzedaż działek budowlanych.

W świetle powyższej definicji stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność handlowa podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Zainteresowanego należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, nie znajdzie w zaistniałym stanie faktycznym zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży opisanych działek, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności, winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła - pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy w tym miejscu wskazać, iż zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż sprzedaż przedmiotowych działek należy zakwalifikować jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, a dochód uzyskany z tej sprzedaży opodatkować zgodnie z wybraną dla działalności gospodarczej formą opodatkowania.

Nieprawidłowe jest zatem stanowisko Wnioskodawcy stwierdzające, że sprzedaż nieruchomości (działek) nie podlega opodatkowaniu z tej przyczyny, iż nieruchomość została nabyta przed ponad pięcioma laty i z tego tytułu zwolniona jest z ryczałtowego 10% podatku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tut. organ informuje, że w zakresie pozostałej problematyki dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (tj. obowiązku podatkowego z tytułu nieodpłatnego przekazania infrastruktury oraz kosztów uzyskania przychodów) wniosek rozstrzygnięto interpretacjami indywidualnymi z dnia 28 października 2011 r. o nr ILPB1/415-924/11-4/AG i ILPB1/415-924/11-5/AG.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPB1/415-924/11-4/AG, interpretacja indywidualna

ILPB1/415-924/11-5/AG, interpretacja indywidualna