Przepisy prawa podatkowego dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 1 września 2010 r. (data wpływu 6 września 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 listopada 2010 r. (data wpływu 24 listopada 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży mieszkania.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 8 listopada 2010 r. nr ILPB2/415-1023/10-2/WM, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 8 listopada 2010 r. (skutecznie doręczono dnia 12 listopada 2010 r.), zaś w dniu 24 listopada 2010 r. Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego ? 18 listopada 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni podaje, iż w lutym 2007 r. wspólnie z małżonkiem zaciągnęła kredyt hipoteczny w wysokości 145 000 zł na nabycie lokalu mieszkalnego o powierzchni 43 m2. Zainteresowana nadmienia, iż przedmiotowe mieszkanie zostało oddane do użytku w listopadzie 2007 r. w stanie deweloperskim. Małżonkowie, po dokonaniu prac wykończeniowych, zamieszkali w ww. lokalu w grudniu 2007 r. Wnioskodawczyni wskazuje, iż przedmiotowe mieszkanie stanowi odrębną nieruchomość.

Zainteresowana podkreśla, iż datą nabycia prawa własności do ww. mieszkania jest 2007 r.

Ponadto, Wnioskodawczyni wskazała, iż w przedmiotowym mieszkaniu małżonkowie nigdy nie byli zameldowani. Jako miejsce zameldowania wskazano bowiem dom teściów, w którym mieszkali przez pierwsze trzy lata małżeństwa.

Następnie, dnia 6 listopada 2009 r. zmarł teść Zainteresowanej, po którym mąż Wnioskodawczyni odziedziczył 1/6 wartości domu. Pozostałe części należą do Jego matki (4/6 części) oraz brata (1/6 części).

Z uwagi na fakt, iż stan zdrowia teściowej Wnioskodawczyni znacznie się pogorszył, w związku z czym wystąpiła konieczność zapewnienia jej stałej opieki, małżonkowie podjęli decyzje o zamieszkaniu w domu teściów.

Zainteresowana wskazuje, iż wspólnie z mężem nie posiadają środków pozwalających jednoczesne utrzymanie domu i mieszkania. W związku z powyższym, zamierzają Oni dokonać sprzedaży zakupionego w 2007 r. mieszkania i uzyskane z tej sprzedaży środki przeznaczyć na remont domu, w którym prawo do 1/6 części odziedziczył małżonek Wnioskodawczyni. Zainteresowana nadmienia, iż remont, o którym mowa wyżej, jest konieczny, gdyż ostatnio był on remontowany 20 lat temu. Wnioskodawczyni wskazuje, że w pierwszej kolejności należałoby docieplić dom i wymienić instalację centralnego ogrzewania, co pozwoliłoby na obniżenie kosztów ogrzewania.

W uzupełnieniu do wniosku, podano, iż między Zainteresowaną i Jej mężem istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, jednakże udział we współwłasności domu w wysokości 1/6, nabyty przez męża Wnioskodawczyni, nie został wniesiony do współwłasności majątkowej małżeńskiej.

Ponadto, wskazano, iż z pierwotnych ustaleń poczynionych w gronie rodzinnym w sprawie dalszych losów ww. domu wynikała, że Zainteresowana wraz z mężem spłaci szwagra kwotą 150 000 zł w ciągu 10 lat. Jednakże, obecnie ? z uwagi na zmianę stanowiska brata męża Wnioskodawczyni ? rozważana jest również sprzedaż domu.

Zainteresowana doprecyzowała, iż opisując stan faktyczny była przekonana, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na remont domu. Jakkolwiek, z uwagi na różne warianty rozstrzygnięcia przedmiotowych kwestii, Wnioskodawczyni zadała pytanie drugie dotyczące kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy w przypadku sprzedaży ww. mieszkania małżonkowie mogą przeznaczyć cały dochód na remont domu bez konieczności płacenia podatku...
2. Czy w przypadku konieczności płacenia podatku, czyli gdyby Ww. nie mogli skorzystać z prawa obowiązującego po 2009 r., mogą Oni uznać za koszty uzyskania przychodu:
   1. odsetki od kredytu hipotecznego (płacone od 2007 r. do chwili obecnej) ? ok. 24 000 zł,
   2. opłata pobrana przy udzieleniu kredytu ? 3 000 zł,
   3. spłacony kapitał ? ok. 6 000 zł,
   4. opłata za wcześniejszą spłatę kapitału pobrana przez bank (2% od kapitału) ? 2 800 zł,
   5. koszty przeprowadzonego remontu,
   6. opłata notarialna ? 3 076,08 zł,
   7. opłata pobrana przez biuro nieruchomości za sprzedaż ? ok. 4 000 zł (suma zależna od ceny sprzedaży)...
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni, dochód osiągnięty ze sprzedaży tego mieszkania nie powinien być obciążony podatkiem, jeżeli w całości zostanie przeznaczony na remont lub zakup innej nieruchomości zgodnie z prawem obowiązującym od 2009 r.

Ponadto, Zainteresowana wyraziła pogląd, zgodnie z którym ? w przypadku, gdyby pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania nie zostały jednak wydatkowane na remont ww. domu lub zakup innej nieruchomości w ciągu dwóch lat ? wszystkie wydatki wymienione w pytaniu drugim powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, iż w 2007 r. Wnioskodawczyni, ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, nabyła wraz z mężem lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Obecnie rozważana jest sprzedaż przedmiotowego lokalu.

Zatem, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W świetle powyższego, wskazać należy, iż nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, zgodnie z którym na gruncie przedmiotowej sprawy zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 2009 r., dotyczące zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w przypadku wydatkowania go na cele mieszkaniowe.

W konsekwencji, informuje się, iż zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi ? 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ww. ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (ust. 2 ww. art. 30e ustawy).

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e wyżej cytowanej ustawy).

W świetle powyższych przepisów prawnych, stwierdzić należy, iż poniesione przez podatnika koszty związane z kredytem bankowym zaciągniętym w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na ww.

Z analizy wniosku wynika, że Wnioskodawczyni rozważa odpłatne zbycie prawa do lokalu mieszkalnego nabytego wraz z małżonkiem w 2007 r. W przedmiotowym lokalu Zainteresowana nigdy nie była zameldowana. Środki uzyskane z tej sprzedaży Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na remont domu lub zakup innej nieruchomości w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży. W odniesieniu do mieszkania, którego sprzedaż jest rozważana Zainteresowana poniosła takie wydatki, jak:

• odsetki od kredytu hipotecznego (płacone od 2007 r. do chwili obecnej),

• opłata pobrana przy udzieleniu kredytu,

• spłacony kapitał,

• opłata za wcześniejszą spłatę kapitału pobrana przez bank (2% od kapitału),

• koszty przeprowadzonego remontu,

• opłata notarialna,

• pobrana przez biuro nieruchomości za sprzedaż opłata, której wysokość zależna od ceny sprzedaży.
  
  

Mając na uwadze ww. przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, tut. Organ pragnie podkreślić, iż określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód. Zatem, wydatki związane z kredytem hipotecznym nie mogą być potraktowane jako koszty, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, gdyż jak wyżej zaznaczono stanowią jedynie wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie lokalu mieszkalnego i zarazem w żaden sposób nie wpływają one na podwyższenie jego wartości.

W świetle powyższego, wskazać należy, iż do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni może zaliczyć wyłącznie koszty przeprowadzonego remontu, opłaty notarialne oraz opłaty pobrane przez biuro nieruchomości z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W konsekwencji, stanowisko, zgodnie z którym wszystkie wymienione we wniosku wydatki należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów należy uznać za nieprawidłowe.

Końcowo, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez jednego ze współwłaścicieli mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela, tj. męża Zainteresowanej.

Mąż Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.