Czy ustalając dochód ze sprzedaży działki budowlanej w okolicznościach przedstawionych we wniosku (...)

UZASADNIENIE

W dniu 31 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2010 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania nabytego w poprzednim roku. Z tego powodu Zainteresowany zobowiązany był do zapłaty podatku od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a kosztem zakupu. Jednak w zeznaniu za 2010 r. Wnioskodawca zadeklarował, że kwota uzyskana ze sprzedaży przeznaczona zostanie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, stąd nie zapłacił podatku od dochodu ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania. Za kwotę uzyskaną ze sprzedaży ww. mieszkania Zainteresowany, w 2010 r. dokonał zakupu działki budowlanej, na której rozpoczął budowę domu mieszkalnego. Wydatki na zakup działki oraz materiały budowlane przekroczyły kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania. W ten sposób wypełniony został warunek zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania.

Ponadto Zainteresowany wyjaśnił, że w bieżącym roku zmienione zostały plany co do budowy domu. Działka budowlana razem z rozpoczętą budową została sprzedana. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży ww. działki nie będą przeznaczone na potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawca nie planuje skorzystać z żadnej ulgi. Zatem obowiązany jest rozliczyć się z dochodu uzyskanego ze sprzedaży ww. działki.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy ustalając dochód ze sprzedaży działki budowlanej w okolicznościach przedstawionych we wniosku ORD-IN Wnioskodawca ma prawo do odliczenia kosztu zakupu działki oraz wydatków na budowę domu?

Zdaniem Wnioskodawcy, ustalając dochód ze sprzedaży ma pełne prawo do odliczenia wydatków. W ocenie Zainteresowanego, w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajduje On żadnego zapisu mówiącego o zakazie odliczania wydatków, jeżeli były one rozliczone w ramach innej ulgi.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą sposobu ustalenia dochodu ze sprzedaży działki. Według zasad ogólnych od ceny sprzedaży powinien On odliczyć kwotę wydatkowaną na zakup działki, jak również wydatki na budowę domu. Tymczasem wydatki te rozliczone zostały przez Wnioskodawcę w ramach ulgi z tytułu sprzedaży mieszkania.

Tak więc Zainteresowany uważa, że każdą sprzedaż należy traktować jako odrębne zdarzenia podatkowe nie wpływające na siebie wzajemnie. W przypadku sprzedaży mieszkania, Jego zdaniem prawo do ulgi nie budzi żadnych wątpliwości. Natomiast jeżeli chodzi o sprzedaż działki to przepisy wyraźnie wskazują, że kosztem uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca nabył nieruchomość w postaci działki budowlanej w 2010 r.

W związku z powyższym do opodatkowania dochodu powstałego z tytułu sprzedaży tej nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m. in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tejże nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

W związku z powyższym uznać należy, iż poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z nabyciem działki budowlanej oraz wydatki związane z budową domu na tej działce mogą być potraktowane jako koszty uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto należy podkreślić, że fakt, iż w odniesieniu do kwoty stanowiącej przychód ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca skorzystał ze zwolnienia podatkowego nie wyklucza możliwości zaliczenia tej kwoty do kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia, w 2011 r. działki budowlanej z rozpoczętą budową domu.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz wyżej przytoczone przepisy prawa, stwierdzić należy, iż przy obliczaniu podstawy opodatkowania w związku ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany ma prawo uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - koszt zakupu działki oraz udokumentowane fakturami VAT wydatki na budowę domu na tej działce.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.