Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 4 listopada 2009 r. (data wpływu 12 listopada 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 15 stycznia 2010 r. (data wpływu 18 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy ? Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 8 stycznia 2010 r. nr ILPB2/415-1082/09-2/ES, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 8 stycznia 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 11 stycznia 2010 r.), natomiast w dniu 18 stycznia 2010 r. (data nadania 15 stycznia 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowany uzupełnił przedmiotowy wniosek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu x maja 2006 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość mieszkalną a we X?. za kwotę 110 000 zł. 100 000 zł finansowane było z kredytu hipotecznego zaciągniętego na tą nieruchomość A, pozostała kwota w wysokości 10 000 zł to Jego wkład własny.

W dniu x sierpnia 2007 r. Zainteresowany zakupił nieruchomość b (grunt), w postaci działek budowlanych, za kwotę 180 000 zł, w całości finansowaną z kredytu hipotecznego zaciągniętego na tą nieruchomość B.

W dniu x sierpnia 2008 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość mieszkalną c za kwotę 560 000 zł, w całości finansowaną z kredytu hipotecznego zaciągniętego na tą nieruchomość C.

Zainteresowany wyjaśnił, iż planuje zbyć nieruchomość mieszkalną a w grudniu 2009 r. za kwotę 255 000 zł. Środki otrzymane ze sprzedaży tej nieruchomości w pierwszej kolejności zamierza spożytkować (część tych środków) na cele mieszkaniowe spłacając w całości kredyt hipoteczny zaciągnięty na nieruchomość a (96 000 zł). Następnie w przeciągu 2 lat od daty sprzedaży nieruchomości a zamierza przeznaczyć 120 000 zł (z pozostałej kwoty), na cele mieszkaniowe poprzez remont i rozbudowę nieruchomości mieszkalnej C, które zostaną poniesione i odpowiednio udokumentowane, czyli są to tzw. wydatki deklarowane, które zamierza dopiero ponieść. Pozostałą kwotę w wysokości 39 000 zł Wnioskodawca planuje przeznaczyć na cele mieszkalne spłacając kredyty hipoteczne zaciągnięte na nabycie nieruchomości b i c (w miesięcznych ratach), w okresie 2 lat od daty sprzedaży nieruchomości A.

Ponadto Zainteresowany poinformował, iż nigdy nie korzystał z ulgi odsetkowej oraz odpłatne zbycie nieruchomości a nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy jeżeli Wnioskodawca złoży deklarację podatkową w przeciągu 2 tygodni od daty sprzedaży nieruchomości A, przedstawiając fakturę wystawioną przez Biuro Pośrednictwa Sprzedaży Nieruchomości jako dowód poniesionych kosztów zbycia nieruchomości A, ww. kwotę będzie mógł odliczyć jako ulgę podatkową od sprzedaży nieruchomości A...
2. Czy jeżeli Zainteresowany złoży deklarację podatkową w przeciągu 2 tygodni od daty sprzedaży nieruchomości, przedstawiając zaświadczenie z banku o spłaceniu w całości kredytu hipotecznego na nieruchomość A, będzie mógł potraktować tą spłatę w całości jako środki spożytkowane na cele mieszkaniowe i odliczyć jako ulgę podatkową od sprzedaży nieruchomości A...
3. Czy jeżeli Wnioskodawca złoży deklarację podatkową w przeciągu 2 tygodni od daty sprzedaży nieruchomości oświadczając w niej, że w przeciągu 2 lat od daty sprzedaży nieruchomości a zamierza spożytkować część środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości a na cele mieszkaniowe poprzez wykonanie remontu, nadbudowy nieruchomości mieszkalnej C, a jako dowód poniesionych kosztów zamierza przedstawić po upływie 2 lat od daty sprzedaży nieruchomości a zgromadzone faktury za wykonanie prac oraz faktury za zakupione materiały budowlane, to czy będzie mógł ww. kwotę odliczyć jako ulgę podatkową od sprzedaży nieruchomości A...
4. Czy jeżeli Zainteresowany złoży deklarację podatkową w przeciągu 2 tygodni od daty sprzedaży nieruchomości a oświadczając w niej, że część środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości a przeznaczy na cele mieszkaniowe poprzez spłatę w miesięcznych ratach kredytów hipotecznych zaciągniętych na nabycie nieruchomości b i C, w przeciągu 2 lat od daty sprzedaży nieruchomości A, a jako dowód poniesionych kosztów przedstawi po upływie 2 lat dowody spłat ww. kredytów, to czy będzie mógł ww. kwoty odliczyć jako ulgę podatkową od sprzedaży nieruchomości A...

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli złoży w terminie dwóch tygodni od zbycia nieruchomości a oświadczenie we właściwym urzędzie skarbowym, że przychód uzyskany z jej sprzedaży wydatkuje w ciągu dwóch lat na cele mieszkaniowe.

W ocenie Zainteresowanego fakt, że nieruchomość a została nabyta x maja 2006 r. skutkuje rozliczeniem podatku dochodowego z jej sprzedaży na podstawie zasad obowiązujących do końca 2006 r., zgodnie z którymi podatek stanowił 10% przychodu uzyskanego z tej sprzedaży.

Przychód ten może być pomniejszony o ewentualne koszty poniesione przez podatnika, a związane z odpłatnym zbyciem, np. opłaty notarialne poniesione przez podatnika czy podatek od czynności cywilnoprawnych, jak również wynagrodzenie licencjonowanego pośrednika w sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca uważa, że do nieruchomości nabytych do końca 2006 r. ma zastosowanie, tzw. ulga mieszkaniowa, zgodnie z którą wolny będzie przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości A, w części, w jakiej wydatkuje go na własne cele mieszkaniowe, do których zgodnie z powszechnie przyjętą interpretacją zalicza się, między innymi na nabycie w kraju prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego oraz spłatę kredytu mieszkaniowego. Dla uznania, iż uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości a przychód, zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, nie ma znaczenia okoliczność, iż nieruchomości b i c zostały zakupione przed uzyskaniem tego przychodu. Ustawodawca nie wprowadził bowiem ograniczenia, iż przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być wydatkowany na cele mieszkaniowe związane z nieruchomościami nabytymi po uzyskaniu przychodu ze zbycia. Na możliwość zaliczenia do wydatków na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, Jego zdaniem, nie wpływa również okoliczność, iż spłaty kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości b i c będą następowały ratami. Istotne jest bowiem, by wydatek na własne potrzeby mieszkaniowe był poniesiony w ciągu dwóch lat od dnia zbycia. Ustawodawca nie wymaga by był to wydatek jednorazowy. Również fakt, iż wydatki mają być poniesione na kilka różnych nieruchomości nie pozbawia podatnika możliwości skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ogranicza bowiem możliwości zastosowania tej ulgi jedynie do wydatków związanych z jedną nieruchomością ?mieszkaniową'.

Zatem Zainteresowany może wydatkować przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości w zasadzie na nieograniczoną liczbę nieruchomości mających zaspakajać Jego potrzeby mieszkaniowe.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca stwierdził, iż zamierzone przez Niego, a przedstawione szczegółowo we wniosku wydatki na zaspokojenie własnych potrzebmieszkaniowych związane:

• z rozbudową, poprzez dobudowanie drugiej kondygnacji posiadanego przez Zainteresowanego lokalu mieszkalnego oraz jego remont,
• ze spłatą rat kapitałowo-odsetkowych kredytów zaciągniętych na kupno nieruchomości b i c w ciągu dwóch lat od dnia bycia nieruchomości A,
• ze spłatą kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości A,

   - stanowią wydatki związane z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych i jako takie, pod warunkiem złożenia powyżej powołanego oświadczenia oraz ich odpowiedniego udokumentowania, stanowią podstawę do zastosowania ulgi mieszkaniowej, zwalniającej od obowiązku zapłaty 10% podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa nieruchomość została nabyta w maju 2006 r. w rozpatrywanej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Art. 19 ust. 1 tej ustawy stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Należy pokreślić, że zasada, o której mowa w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą, oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - art. 28 ust. 2a ww. ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek, co wynika z art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust. 4 ww. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację ? na cele mieszkalne ? własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.), wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, a także na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części ? przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w grudniu 2009 r. planuje dokonać sprzedaży nieruchomości A, zakupionej w maju 2006 r. Przychód uzyskany z jej sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe, czyli:

• na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nieruchomość A,
• na spłatę (w miesięcznych ratach) kredytów hipotecznych zaciągniętych na: zakup nieruchomości B, będącej gruntem w postaci działek budowlanych oraz na nabycie nieruchomości mieszkalnej C,
• na rozbudowę, poprzez dobudowanie drugiej kondygnacji posiadanego przez Zainteresowanego lokalu mieszkalnego oraz jego remont (nieruchomość C),

   - nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości A.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż Wnioskodawca ma prawo do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części wydatkowanej na:

• spłatę kredytu hipotecznego na nieruchomość A,
• cele mieszkaniowe poprzez wykonanie remontu, nadbudowy nieruchomości mieszkalnej C, dokumentując jednocześnie wykonanie prac oraz zakup materiałów budowlanych,
• spłatę w miesięcznych ratach kredytów hipotecznych zaciągniętych na nabycie nieruchomości B i C,

   - jednakże nie później niż w okresie dwóch lat od dnia jej sprzedaży.

Natomiast w kwestii wydatków poniesionych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości a (dot. pytania nr 1), takich jak np.: opłaty notarialne poniesione przez Wnioskodawcę, podatek od czynności cywilnoprawnych, jak również wynagrodzenie licencjonowanego pośrednika w sprzedaży nieruchomości ? mogą one pomniejszyć przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.