Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości z rozpoczętą budową domu podatek dochodowy będzie Wnioskodawczynię (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 listopada 2011 r. (data wpływu 8 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Od 2005 roku Wnioskodawczyni użytkowała (jako rolnik) działkę rolną o powierzchni 0,96 ha, której właścicielem była Jej siostra.

W 2008 roku Zainteresowana podjęła decyzję o budowie - na części tej działki - domu mieszkalnego. W październiku 2008 roku siostra Wnioskodawczyni przekazała Zainteresowanej w drodze darowizny ww. działkę. Wnioskodawczyni rozpoczęła prace budowlane. Ze względu na fakt, że Zainteresowana studiowała w innej miejscowości, postęp prac przy budowie był znikomy. Wnioskodawczyni wskazała, iż stan budowy można określić jako stan surowy zamknięty. Brak jeszcze wody i energii elektrycznej (z uwagi na odległość od słupa energetycznego ? budowa prowadzona była przy pomocy agregatu prądotwórczego).

Zainteresowana ukończyła studia i podjęła pracę w mieście oddalonym 300 km od domu.

Wnioskodawczyni postanowiła zbyć rozpoczętą budowę, a uzyskane pieniądze przeznaczyć na zakup mieszkania. Zainteresowana wskazała, iż nie zamierza zbywać całej działki, a jedynie wydzieloną z całości działkę o powierzchni ok. 0,17 ha.

Wnioskodawczyni otrzymała informację, że z uwagi na termin zawarcia aktu notarialnego (październik 2008 roku) będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od kwoty uzyskanej za działkę. Zainteresowaną interesuje sprawa rozpoczętej budowy. Według uzyskanych opinii oraz broszury Ministerstwa Finansów pt. ?Opodatkowanie przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości? podatek obowiązywałby Wnioskodawczynię gdyby budowa była zakończona. Według Zainteresowanej budowa to jeszcze nie dom, nie kwalifikuje się ani do odbioru, ani do zamieszkania, co wynika z prowadzonych dokumentów budowlanych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości z rozpoczętą budową domu ? podatek dochodowy będzie Wnioskodawczynię obowiązywał od wartości działki czy od całości nieruchomości (wartość działki oraz wartość rozpoczętej budowy)...

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek powinna zapłacić tylko od wartości działki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

? jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
  
  

Z przedstawionego ze wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2008 r. Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny od siostry działkę rolną. Na części tej działki Zainteresowana postanowiła wybudować dom. Stan zaawansowania budowy to stan surowy zamknięty. Wnioskodawczyni zamierza zbyć część działki wraz z rozpoczętą budową.

Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć więc należy do definicji zawartej w kodeksie cywilnym.

Zgodnie z treścią art. 46-48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są grunty, a także budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości - z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Tak więc zbycie nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z powyższym, datą nabycia nieruchomości jest zawsze data nabycia gruntu bez względu na to, kiedy został lub zostanie wzniesiony na tym gruncie budynek. Wyjątek od tej zasady Kodeks cywilny przewiduje w przypadku, kiedy przedmiotem nabycia jest prawo użytkowania wieczystego gruntu. W tym przypadku budynek wybudowany na gruncie stanowi przedmiot odrębnej własności. Z taką sytuacją nie mamy jednak do czynienia w przedmiotowej sprawie.

W niniejszej sprawie działka, na której Wnioskodawczyni rozpoczęła budowę domu stanowi Jej własność dlatego też budynek w stanie surowym stanowi część składową tej nieruchomości. Zatem przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego (w stanie surowym zamkniętym).

W związku z tym bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy liczyć od daty nabycia działki.

Ponieważ nieruchomość gruntowa została przez Wnioskodawczynię nabyta w 2008 r., do ustalenia skutków podatkowych ww. sprzedaży, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 roku.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto w myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle zacytowanego przepisu do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni może zaliczyć kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę część nieruchomości. Dodatkowo kosztem uzyskania przychodu mogą być również udokumentowane nakłady na nieruchomość, jeżeli takie nakłady Wnioskodawczyni poczyniła w czasie posiadania tej nieruchomości. Nakładami tymi mogą być wydatki jakie poniosła na budowę budynku.

Przy czym nakłady na prowadzoną budowę domu dla celów podatkowych winny być udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci faktur VAT.

Reasumując, stwierdzić należy, iż w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przed upływem ww. 5-letniego terminu, Wnioskodawczyni uzyska przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odpowiadający wartości całej zbywanej przez Nią nieruchomości, tj. wartości zarówno gruntu, jak i nakładów związanych z tym gruntem, w postaci rozpoczętej budowy domu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.