1. Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości (2008 r.) nabytych w 2002 r. w kontekście m.in. (...)

UZASADNIENIE

W dniu 26 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym pismem z dnia 22 stycznia 2010 r., znak ILPB2/415-1132/09-2/ES wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia tego wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 22 stycznia 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 26 stycznia 2010 r.), natomiast w dniu 28 stycznia 2010 r. (data nadania 26 stycznia 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowana uzupełniła przedmiotowy wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2002 r. Wnioskodawczyni nabyła prawo użytkowania wieczystego działki o pow. 41m² oraz trzy działki własnościowe. Następnie na tych czterech działkach Zainteresowana wybudowała budynek mieszkalno-użytkowy. W 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła na własność działkę, do której przysługiwało Jej prawo użytkowania wieczystego.

W 2008 r. Zainteresowana sprzedała wszystkie 4 działki wraz z rozpoczętą budową (stan surowy zamknięty), bez odbioru budowlanego. Dodała ponadto, że Jej właściwy US uznał, że są to prawa majątkowe i żąda 19% podatku dochodowego pomniejszonego o poniesione nakłady (udokumentowane faktury na zakup cegieł, betonu itp.)

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości (mimo upływu 5 lat od dnia nabycia) Wnioskodawczyni zobowiązana jest do zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek dochodowy nie powinien wystąpić, ponieważ minęło pełnych 5 lat od dnia nabycia nieruchomości. Powyższe nieruchomości Zainteresowana nabyła aktem notarialnym z xx kwietnia 2002 r. i xx grudnia 2002 r., a sprzedała w dniu xx stycznia 2008 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W przedmiotowej sprawie, w 2008 r. nastąpiło zbycie nieruchomości (czterech działek łącznie), na których Wnioskodawczyni wybudowała budynek mieszkalno-użytkowy (w stanie surowym). Ww. nieruchomości zostały nabyte w 2002 r., przy czym do jednej z nich przysługiwało prawo wieczystego użytkowania gruntu, przekształconego w 2007 r. w prawo własności.

Zaznaczyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji ?nieruchomości? i w tym przypadku należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. art. 46 i art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Z powyższego wynika, że budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

W świetle powołanych przepisów w przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek oraz czy budowa została zakończona.

Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Podkreślić należy, że użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, czy zapisać.

W tym przypadku nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu nastąpiło w 2002 r., a to oznacza, iż odpłatne zbycie tej nieruchomości po 31 grudnia 2007 r. nie podlegało już opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz uregulowania prawne w tym zakresie stwierdzić należy, iż w rozpatrywanej sprawie, Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych od uzyskanego w 2008 r. przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, czyli czterech działek wraz z rozpoczętą budową w stanie surowym zamkniętym (nabytych w 2002 r.), bowiem sprzedaż została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), przy założeniu, że sprzedaż ta nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowaną i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.