Opodatkowanie przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 09 listopada 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 15 stycznia 2008 r. nr ILPB2/415-297/07-2/PW, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku o wpłatę brakującej kwoty 10 zł, bądź wskazanie, którego stanu faktycznego dotyczy uiszczona opłata. Ponadto wezwano Zainteresowaną do uzupełnienia opisanego we wniosku stanu faktycznego o informacje, czy grunty, w związku z ich sprzedażą nie utraciły charakteru rolnego, czy wartość otrzymanych przez Wnioskodawczynię, w następstwie zniesienia współwłasności, nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał Jej w majątku dorobkowym małżeńskim oraz czy sprzedaż nieruchomości jest przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 18 stycznia 2008 r., a w dniu 25 stycznia 2008 r. (data wpływu 30 stycznia 2008 r.) nastąpiło uzupełnienie wniosku.

>br>W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, prowadzącą od dnia 01 kwietnia 2004 r. działalność gospodarczą. W dniu 13 listopada 1991 r., w formie aktu notarialnego, teściowie darowali Zainteresowanej oraz Jej mężowi grunt rolny składający się z działek nr XX, 9(?) i 3(?), o łącznej powierzchni 6.9540 ha. Dnia 23 lipca 1994 r. Wnioskodawczyni zawarła z mężem umowę majątkową, na mocy której wyłączono wspólność ustawową. Zgodnie z postanowieniami tej umowy, każdy z małżonków zachował zarówno majątek nabyty przed zawarciem tej umowy, jak i majątek nabyty później, zarządzając nimi samodzielnie. Następnie Zainteresowana w dniu 08 kwietnia 2000 r. zawarła z mężem umowę o zniesieniu współwłasności w udziałach po 1/2 części, które to udziały stanowiły ich majątki odrębne. W wyniku tej umowy, nieruchomości w postaci działek nr XX, 9(?) i 3(?) stały się wyłączną własnością Wnioskodawczyni. Stanowiły Jej własność prywatną i nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej ani wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej firmy.

W 2001 r. Wnioskodawczyni dokonała podziału działki 9(?) o areale 1.0664 ha na 12 działek o numerach od 9(?) do 9(?), a następnie w dniu 24 września 2001 r. sprzedała pierwszą działkę o nr 9(?), nie uiszczając ani podatku dochodowego, ani podatku VAT. Sprzedaż kolejnych działek o numerach 9(?) i 9(?) nastąpiła w dniu 19 grudnia 2001 r. Od uzyskanego w ten sposób przychodu Zainteresowana również nie uiściła podatku dochodowego i podatku od towarów i usług. W dniu 12 maja 2006 r. doszło do zbycia działki nr 9(?) i udziału wynoszącego 1/7 części w działce nr 9(?). Od osiągniętego w ten sposób przychodu Wnioskodawczyni również nie uiściła podatku dochodowego, jednak opłaciła 22% podatek od towarów i usług. Sprzedaż kolejnych działek następowała w dniach: 15 maja 2006 r. (działka nr 9(?) i udział stanowiącego 1/7 części w działce nr 9(?)), 03 sierpnia 2006 r. (działka nr 9(?) i udział wynoszący 1/7 części w działce nr 9(?)), 25 sierpnia 2006 r. (działka nr 9(?) i udział w wysokości 1/7 części w działce nr 9(?)). Od kwot uzyskanych ze sprzedaży tych gruntów Zainteresowana opłaciła podatek od towarów i usług, jednakże nie uiściła podatku dochodowego.

Wnioskodawczyni wyjaśniła, że dla gminy, w której mieszka brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego i dopiero przystąpiono do sporządzenia nowego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. W studium tym planowane jest przeznaczenie powyższych działek pod budownictwo mieszkaniowe. W rejestrze gruntów nieruchomości te określone są jako grunty orne i oznaczone są symbolem RV i RIVb.

Ponadto Wnioskodawczyni pragnie zauważyć, iż działki sprzedano najprawdopodobniej z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe, a w jednym przypadku w trakcie podpisywania aktu notarialnego była już wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu na budowę budynku mieszkalnego.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawczyni powołuje się na orzecznictwo sądowe, które wskazuje, że sprzedaż działek, które stanowią majątek osobisty podatnika i nie służą prowadzonej działalności gospodarczej, nie może być traktowana jako działalność gospodarcza.

Dodatkowo Zainteresowana wyjaśniła, że sprzedaż nieruchomości nie jest przedmiotem prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni powinna uiścić podatek dochodowy od przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie ciąży na Niej obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowych działek, gdyż była ich właścicielką ponad 5 lat, a ponadto nabyła je w drodze darowizny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Istotna dla rozpatrywanej sprawy jest kwestia, od kiedy należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy zatem ustalić moment nabycia przez Wnioskodawczynię prawa własności nieruchomości w postaci działek o numerach XX, 9(?) i 3(?).

Zgodnie z art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 ze zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje pomiędzy małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, obejmująca ich dorobek (wspólność ustawowa) i ma ona charakter współwłasności łącznej (bezudziałowej). Dorobkiem małżeńskim są przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub jednego z nich. Dopiero ustanie współwłasności małżeńskiej powoduje przekształcenie współwłasności bezudziałowej we współwłasność w częściach ułamkowych i od tego momentu dopuszczalne jest zniesienie współwłasności.

Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Za datę nabycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Jak wynika z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego, w następstwie zniesienia współwłasności małżeńskiej, stała się właścicielką, stanowiącego Jej majątek odrębny, udziału w wysokości 1/2 części majątku wspólnego. Pozostały udział w wysokości 1/2 części stanowił majątek odrębny Jej męża. W następstwie zawarcia umowy o zniesieniu współwłasności Zainteresowana stała się wyłączną właścicielką nieruchomości w postaci działek nr XX, 9(?) i 3(?). Z powyższego wynika, że wartość otrzymanego przez Wnioskodawczynię, w wyniku podziału majątku wspólnego, nieruchomości, nie przekraczała Jej udziału w majątku dorobkowym małżeńskim. W związku z tym, za datę nabycia przedmiotowych działek należy przyjąć dzień ich otrzymania w drodze darowizny, tj. 13 listopada 1991 r.

Stwierdzić zatem należy, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię działek, do którego dochodziło w latach 2001 do 2006, nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. W konsekwencji kwota uzyskana ze sprzedaży powyższych nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 tej ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto informuje się, że w przedmiocie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w dniu 08 lutego 2008 r. została wydana interpretacja indywidualna nr ILPP1/443-391/07-2/TK.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPP1/443-391/07-2/TK, interpretacja indywidualna