Opodatkowanie sprzedaży lokalu mieszkalnego. sygn: ILPB2/415-360/12-4/AJ

UZASADNIENIE

W dniu 5 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 i § 4 oraz 14f § 1 ustawy ? Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 27 czerwca 2012 r. nr ILPB2/415-360/12-2/AJ, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia ? w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania ? braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 27 czerwca 2012 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 29 czerwca 2012 r.), zaś w dniu 9 lipca 2012 r. Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek (data nadania 6 lipca 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W latach 80 XX wieku Wnioskodawca nabył wraz z byłą żoną spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W kwietniu 2010 r. sąd orzekł postanowieniem o podziale majątku wspólnego małżeńskiego. Przedmiotem postępowania było w zasadzie wyłącznie owo prawo do mieszkania. Postanowienie uprawomocniło się w sierpniu 2010 r. Na mocy tego postanowienia Zainteresowany otrzymał na wyłączną własność lokatorskie prawo do ww. lokalu o wartości 167 048 zł, przy czym jednocześnie został zobowiązany do zwrotu byłej żonie 50% równowartości tego prawa. Kwota spłaty została ustalona w wysokości 83 824 zł. Wnioskodawca uczynił zadość ww. orzeczeniu. Sądownie uznano, że udziały w majątku wspólnym są równe. Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu, w czerwcu 2011 r. Zainteresowany przekształcił spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w tzw. pełną własność. Wnioskodawca zamierza zbyć ową nieruchomość w 2012 r.

Końcowo, Zainteresowany wskazuje, iż przedmiotowe mieszkanie nie było składnikiem jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, nie służyło do działalności gospodarczej. Spełniało wyłącznie potrzeby mieszkaniowe byłych małżonków.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy jeśli obecnie, tj. w 2012 r., Wnioskodawca zamierza sprzedać to mieszkanie to, czy stanie się ono źródłem Jego przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy, z uwagi na przekształcenie prawa lokatorskiego we własność w 2011 r., za datę nabycia tejże nieruchomości uważać należy datę przekształcenia, czy datę kiedy ww. prawo do lokalu zostało nabyte w czasie trwania związku małżeńskiego?
3. Czy ? w przypadku, gdy uznać, że sprzedaż przekształconego prawa będzie przychodem Zainteresowanego, a więc, że nabył je z datą przekształcenia we własność ? jako koszt uzyskania tego przychodu może On potraktować wskazaną przez sąd w postanowieniu o podziale wartość całego prawa lokatorskiego, czy tylko wartość udziału, który musiał zwrócić byłej żonie?
4. Czy sprzedając przedmiotowe mieszkanie Wnioskodawca jest zobowiązany do odprowadzenia podatku od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży tego lokalu, czy też może On odliczyć od podstawy opodatkowania wymienioną wyżej kwotę spłaty?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, cena sprzedaży tego mieszkania nie stanie się źródłem przychodu.

W opinii Zainteresowanego, jeśli lokatorskie prawo było objęte wspólnością majątkową małżeńską nie było orzeczonych nierównych udziałów. Zatem w chwili podziału Wnioskodawca miał 50% prawa. Zainteresowany podnosi, iż sąd przyznał Mu pozostałe 50%, ale wartość tychże 50% musiał spłacić żonie. W konsekwencji, w opinii Wnioskodawcy, nie wzbogacił się, bowiem nabył prawo. Jednakże powyższe nabycie nastąpiło za równowartość w pieniądzach, których Zainteresowany się pozbył.

Mając na uwadze tezy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. II FSK 1489/2008, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż jeśli nabył w podziale majątku prawo za jego równowartość w pieniądzu, to chwilą nabycia tego prawa jest rok 80, czy 81 XX wieku, kiedy to lokatorskie prawo zostało nabyte wspólnie z małżonką, a nie momencie podziału majątku, tj. uprawomocnienia się postanowienia. W konsekwencji, w sytuacji sprzedaży prawa do lokalu, które zostało ? w Jego opinii ? nabyte znacznie przed pięcioma laty, zdaniem Zainteresowanego nie będzie ono źródłem przychodu.

Wnioskodawca wskazuje, iż w czerwcu 2011 r. przekształcił prawo lokatorskie we własność. Zainteresowany nadal jednak stoi na stanowisku, że wówczas także za datę nabycia trzeba traktować lata 80-te XX wieku, a nie dzień przeniesienia na Niego prawa własności przez spółdzielnię mieszkaniową.

Wnioskodawca wskazuje, iż jeśli Organ nie podzieli Jego zdania, to powstaje pytanie o podstawę ewentualnego podatku. Zdaniem Zainteresowanego, jeśli już przyjąć, że nabył własność w 2011 r., a sprzedając lokal w 2012 r. nie obejmie Go zwolnienie przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8, to ewentualny podatek dochodowy powinien płacić od niejako wzrostu wartości poprzez przekształcenie, czyli nie od ceny sprzedaży obecnie, a od ceny tej sprzedaży pomniejszonej o określoną w orzeczeniu sądu wartość lokatorskiego prawa do lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

? jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, iż Zainteresowany podczas trwania związku małżeńskiego nabył spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Następnie, w wyniku rozwodu postanowiono o podziale majątku dorobkowego. W konsekwencji powyższego, Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem ww. prawa do lokalu mieszkalnego o wartości 167 048 zł. Jednakże sąd zobowiązał Go do dokonania spłaty na rzecz małżonki w wysokości 83 824 zł. W czerwcu 2011 r. Zainteresowany przekształcił spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w prawo własności. Wnioskodawca rozważa dokonanie sprzedaży ww. mieszkania w 2012 r.

Podkreślić należy, iż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, z którego ustanowieniem wiąże się uiszczenie wkładu mieszkaniowego, w myśl art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zmianami) jest prawem niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Skoro zatem ww. prawo jest niezbywalne, to nie ma jego nabycia ani zbycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Tym samym 5-letni termin określony w powołanym przepisie może być liczony jedynie od nabycia prawa zbywalnego, np. przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności, co w przedmiotowej sprawie nastąpiło w czerwcu 2011 r.

Tym samym, stwierdzić należy, iż sprzedaż mieszkania w 2012 r. stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nastąpi ona przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Wskazać przy tym należy, iż na gruncie przedmiotowej sprawy zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r.

Wskazać bowiem należy, iż ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Tym samym, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Po myśli art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Stwierdzić ponadto należy, iż dokonana spłata na rzecz byłej żony nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu, ani kosztu jego uzyskania. Zainteresowany nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków związanych ze spłatą na rzecz byłej żony wkładu mieszkaniowego.

Nabycie własności lokalu mieszkalnego nastąpiło bowiem nie w drodze podziału majątku dorobkowego, ale w drodze przeniesienia przez spółdzielnię mieszkaniową własności na rzecz osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. To oznacza, że spłata na rzecz żony nie nastąpiła w celu nabycia od niej udziału w lokalu, gdyż udziału w lokalu żona nie miała. Posiadała ona jedynie prawo do udziału we wkładzie mieszkaniowym. Lokal nabył dopiero Wnioskodawca samodzielnie. W takiej sytuacji za koszty nabycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać nie tylko koszty poniesione w związku z przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego, ale również wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, w całości.

Uwzględniając powyższe, stwierdzić należy, iż do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w ww. przepisie zaliczyć należy wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, który po podziale majątku wspólnego małżonków przypadł w całości Zainteresowanemu.

Natomiast spłata dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz byłej żony jest wydatkiem dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Nie stanowi natomiast wydatku na nabycie przedmiotowego lokalu.

Spłata dokonana przez Zainteresowanego na rzecz byłej żony z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków nie ma nic wspólnego z ceną nabycia lokalu mieszkalnego ani tym bardziej nie jest nakładem na nieruchomość dokumentowanym fakturą VAT i zwiększającym wartość tej nieruchomości.

Reasumując, stwierdzić należy, iż sprzedaż mieszkania w 2012 r. podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach wskazanych w cytowanym powyżej art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podkreślić należy, iż do kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, zaliczyć można wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, który po podziale majątku dorobkowego małżeńskiego przypadł w całości Wnioskodawcy. Zatem stanowisko Zainteresowanego w przedmiocie ustalenia kosztów uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży mieszkania, zgodnie z którym jako koszt może On uwzględnić spłatę dokonaną na rzecz byłej żony, czy też określoną w orzeczeniu sądu wartość lokatorskiego prawa do lokalu należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.