Opodatkowanie przychodów uzysakanych ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2009 r. (data wpływu 31 grudnia 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 marca 2010 r. (data wpływu 22 marca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 grudnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy ? Ordynacja podatkowa pismem z dnia 12 marca 2010 r. nr ILPB2/415-36/10-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Zainteresowaną nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 12 marca 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 15 marca 2010 r.), zaś w dniu 22 marca 2010 r. (data nadania 18 marca 2010 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie, w której Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

W dniu 20 grudnia 1996 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła od urzędu miasta i gminy grunty i zabudowania po byłym zakładzie pracy.

Mąż Zainteresowanej prowadził działalność gospodarczą i rozpoczął jako firma budowę mieszkań.

Zostały wybudowane dwie klatki schodowe:

• pierwsza: cztery lokale mieszkalne i jeden lokal przeznaczony na usługi,
• druga: 7 lokali mieszkalnych.

12 listopada 2001 roku małżeństwo Wnioskodawczyni rozpadło się.

Pierwsza klatka schodowa została wykończona (sprzedana w styczniu 2008 roku) i rozliczona przez firmę byłego męża.

W dniu 4 marca 2008 roku nastąpił podział majątku, gdzie w udziale przypadła Zainteresowanej część usługowa z pierwszej klatki i 7 lokali mieszkalnych z drugiej klatki schodowej, które wymagają gruntownego dokończenia prac.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej.

W listopadzie 2009 roku Zainteresowana sprzedała 1 lokal mieszkalny na parterze w takim stanie jak był za kwotę 170 000 zł.

Wnioskodawczyni podaje, że w wyniku zniesienia wspólności majątkowej Jej udział w nabytej nieruchomości nie przekraczał udziału w majątku wspólnym.

Nieruchomość, o której mowa nie jest i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej.

Wydatki, o których mowa w pytaniach 1-3 zostały poniesione w 2009 roku i dotyczą lokali, które zostaną sprzedane w 2010 i 2011 roku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy od kwoty 170 000 zł Wnioskodawczyni może odliczyć materiały na budowę, które zakupiła na wykończenie dalszych mieszkań i klatki schodowej...
2. Jeżeli tak, czy ma to być kwota netto, czy brutto z rachunków...
3. Czy Zainteresowana może odliczyć zakup pieców gazowych (do 4 lokali) i kuchenek gazowych (do 2 lokali)...
4. Jak Wnioskodawczyni sprzeda następnie mieszkania w 2010 roku, to czas rozliczenia będzie do 30 kwietnia 2011 roku, czy w następnym miesiącu od chwili sprzedania...

Tutejszy organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest stan faktyczny w kwestii opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonanej w 2009 roku. Natomiast w kwestii zdarzenia przyszłego dotyczącego opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, które zostaną zbyte w 2010 i 2011 roku w dniu 1 kwietnia 2010 roku wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie ? interpretacja indywidualna nr ILPB2/415-36/10-5/JK.

Zdaniem Wnioskodawczyni, na podstawie art. 30e pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. u. z 2000 r. Nr 14 z późn. zm.), podstawą obliczenia podatku, o której mowa w pkt 1 ww. art. 30e jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.

W przypadku Zainteresowanej po podziale majątku w wyniku rozwodu otrzymała Ona nieruchomości, które można sprzedać w stanie wykończonym lub surowym (chodzi o lokale mieszkalne). w 2009 r. sprzedała jeden lokal będący w stanie surowym a za uzyskane środki zakupiła materiały do wykończenia pozostałych lokali mieszkalnych, na które ma już nabywców i zostaną sprzedane w 2010 i 2011 r. Dlatego Wnioskodawczyni uważa, że powinna dokonać rozliczenia podatku z uzyskanego przychodu pomniejszonego o poniesione koszty w 2009 r. w następnych latach będzie rozliczała osiągnięte przychody ze zbycia pozostałych lokali już bez większych nakładów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 20 grudnia 1996 roku nabyła wraz z mężem grunty i zabudowania po byłym zakładzie pracy. Na gruntach tych małżonek Wnioskodawczyni prowadził budowę mieszkań. w 2001 roku małżeństwo rozpadło się. w wyniku podziału majątku w 2008 roku Wnioskodawczyni przypadła część nieruchomości. Zainteresowana zaznacza, że udział w nieruchomości nabyty w związku z podziałem majątku nie przekraczał udziału jaki przysługiwał Jej w majątku wspólnym (małżeńskim). w listopadzie 2009 roku zostało zbyte jedno mieszkanie posadowione na ww. nieruchomości. w latach 2010 i 2011 Wnioskodawczyni zamierza dokonać zbycia kolejnych mieszkań.

W tym miejscu podkreślenia wymaga fakt, iż za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku rozwodu i podziału majątku, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości przekracza jej udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, której wartość przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawione przez Zainteresowaną informacje stwierdzić należy, iż nabycie przez Nią udziału w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 1996 roku.

W związku z powyższym, mając na uwadze ww. przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że uzyskana przez Wnioskodawczynię kwota z tytułu sprzedaży w 2009 roku jednego z mieszkań posadowionych na nieruchomości stanowiącej przedmiot własności Zainteresowanej od 1996 roku nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym (pod warunkiem, że odpłatne zbycie nie nastąpiło w warunkach wskazujących na wykonywanie działalności gospodarczej).

W konsekwencji powyższego należało uznać stanowisko Wnioskodawczyni odnośnie postawionych we wniosku pytań za nieprawidłowe, gdyż osiągnięty przez Nią przychód nie podlega opodatkowaniu.

Końcowo dodać należy, iż w związku z tym, że po stronie Zainteresowanej nie doszło do powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży mieszkania bezprzedmiotowa stała się odpowiedź na pytania dotyczące kosztów uzyskania przychodów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPB2/415-36/10-5/JK, interpretacja indywidualna