Nabycie mieszkania na preferencyjnych zasadach. sygn: ILPB2/415-493/09-5/MK

UZASADNIENIE

W dniu 11 maja 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia podstawy opodatkowania z tytułu nabycia mieszkania na preferencyjnych zasadach.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 10 lipca 2009 r. nr ILPB2/415 -493/09-2/MK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku. Powyższe zostało uzupełnione w dniu 20 lipca 2009 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 15 kwietnia 2009 r. w drodze przetargu ograniczonego na podstawie art. 40a pkt 4,9,11 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm.) oraz ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315) Wnioskodawca (pracownik Lasów Państwowych) zakupił mieszkanie (pustostan). Zainteresowany wskazuje, że nie był najemcą ww. lokalu. Podpisanie aktu notarialnego zakupu ww. mieszkania nastąpi 31 sierpnia 2009 r. Cena przedmiotu sprzedaży zgodnie z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę wynosiła 92 011 zł. W celu uzyskania szansy na wygranie przetargu Zainteresowany zaproponował cenę kupna w kwocie 1 400 000 zł. Po uwzględnieniu należnej Wnioskodawcy bonifikaty w wysokości 95% cena za nieruchomość do zapłaty wynosi 70 000 zł.

Zainteresowany wskazuje, że we wszystkich interpretacjach z którymi się zapoznał jest wyjaśnienie, że podatek od czynności cywilnoprawnych jak i podatek dochodowy od osób fizycznych jest naliczany od wartości rynkowej mieszkania (nieruchomości). Po przetargu poinformowano Wnioskodawcę, że podatek od czynności cywilnoprawnych będzie naliczony od ceny oferowanej w przetargu, czyli 1 400 000 zł. Z kolei w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych Zainteresowany został poinformowany, że podatek ten będzie naliczony od wysokości udzielonej bonifikaty, czyli od kwoty 1 330 000 zł. Później wskazano Zainteresowanemu, że podatek ten wystąpi od wartości rynkowej pomniejszonej o faktyczną kwotę zapłaty (92 011 ? 70 000). Przed przystąpieniem do przetargu Wnioskodawca sądził, iż oba podatki nalicza się od wartości rynkowej mieszkania, czyli wyceny rzeczoznawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy wartość rynkowa mieszkania to cena uzyskana na przetargu, czy wycena rzeczoznawcy...
2. Od jakiej kwoty należy zapłacić 2% podatek od czynności cywilnoprawnych...
3. Czy dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym stanowi różnica między ceną przetargową, a kwotą zapłaconą po uwzględnieniu ulg, czy różnica między ceną ustaloną przez rzeczoznawcę, a kwotą zapłaconą po uwzględnieniu ulg...

Tutejszy organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na powyższe pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, w dniu 4 sierpnia 2009 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/436-73/09-2/MK.

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony w wysokości 2% od wartości rynkowej mieszkania określonej przez rzeczoznawcę na kwotę 92 011 zł. Natomiast podatek dochodowy od osób fizycznych powinien być naliczony od różnicy między wartością rynkową mieszkania w kwocie 92 011 zł a kwotą zapłaconą przez Niego, tj. 70 000 zł. Zainteresowany uważa, że oba podatki, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych i podatek dochodowy od osób fizycznych powinny być naliczone od wartości rynkowej nieruchomości (mieszkania).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 40a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, z. 435 ze zm.), Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane dalej 'lokalami', oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym.

W myśl art. 40a ust. 2 ww. ustawy ustalenie ceny nieruchomości przy sprzedaży, o której mowa w ust. 1, następuje na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 40a ust. 9 ustawy o lasach pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych niebędący najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, pozostających w zarządzie Lasów Państwowych, mają pierwszeństwo nabycia lokali wolnych (pustostanów) lub gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie na warunkach określonych w ust. 4.

Jak stanowi art. 40a ust. 11 cytowanej powyżej ustawy, jeżeli ofertę kupna lokalu wolnego (pustostanu) lub gruntu z budynkiem mieszkalnym w budowie zgłosi więcej niż jedna osoba, sprzedaż następuje w drodze przetargu ograniczonego, w którym uczestniczyć mogą jedynie osoby uprawnione na podstawie ust. 9. Przy zapłacie ceny ustalonej w przetargu ograniczonym ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Z treści art. 40a ust. 4 ww. ustawy wynika, że pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają. Cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6 % za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych i o 3 % za każdy rok najmu tego lokalu, nie więcej jednak niż o 95 %, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe. Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5 % jego wartości.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy źródłem przychodów jest stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta.

Stosownie do art. 12 ust. 1 ww. ustawy, za przychody ze stosunku służbowego, stosunku pracy, pracy nakładczej oraz spółdzielczego stosunku pracy uważa się wszelkiego rodzaju wypłaty pieniężne oraz wartość pieniężną świadczeń w naturze bądź ich ekwiwalenty, bez względu na źródło finansowania tych wypłat i świadczeń, a w szczególności: wynagrodzenia zasadnicze, wynagrodzenia za godziny nadliczbowe, różnego rodzaju dodatki, nagrody, ekwiwalenty za nie wykorzystany urlop i wszelkie inne kwoty niezależnie od tego, czy ich wysokość została z góry ustalona, a ponadto świadczenia pieniężne ponoszone za pracownika, jak również wartość innych nieodpłatnych świadczeń lub świadczeń częściowo odpłatnych. Z kolei zgodnie z art. 12 ust. 3 ww. ustawy wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń lub świadczeń częściowo odpłatnych ustala się według zasad określonych w art. 11 ust. 2-2b.

Użyty powyżej zwrot ?w szczególności? oznacza, że poszczególne kategorie przychodów zostały wymienione jedynie przykładowo. Przychodem ze stosunku pracy i stosunków pokrewnych są więc wszelkiego rodzaju wypłaty i świadczenia skutkujące u podatnika powstaniem przysporzenia majątkowego, mające swoje źródło w łączącym pracownika z pracodawcą stosunku pracy lub stosunku pokrewnym.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zakupił nieruchomość w drodze przetargu ograniczonego. Cena wywoławcza tej nieruchomości ustalona przez biegłego rzeczoznawcę wynosiła 92 011 zł. W przetargu Zainteresowany zaproponował najwyższą cenę kupna w kwocie 1 400 000 zł. Ostatecznie po uwzględnieniu należnej bonifikaty w wysokości 95% Wnioskodawca zapłacił za nieruchomość 70 000 zł.

Z wyżej wymienionych przepisów wynika, że kwota bonifikaty stanowi nieodpłatne świadczenie, którym pracodawca obejmuje swojego pracownika.

Poprzez zakup na preferencyjnych warunkach przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany otrzyma świadczenie rzeczowe częściowo odpłatne.

Pod pojęciem świadczeń częściowo odpłatnych należy rozumieć takie świadczenia otrzymywane przez nabywcę, których wartość pokrywa się w części. Mogą to być zarówno świadczenia w naturze, których wartość pokrywa nabywca, jak i inne świadczenia częściowo odpłatne.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W celu ustalenia wartości otrzymanego świadczenia w naturze należy odwołać się do art. 11 ust. 2 ww. ustawy który stanowi, iż wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania. Z kolei na podstawie art. 11 ust. 2b ww. ustawy jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Reasumując, stwierdzić należy, że w sytuacji opisanej we wniosku podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych stanowić będzie różnica między ceną rynkową nieruchomości, a ceną faktycznie zapłaconą przez Zainteresowanego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPB2/436-73/09-2/MK, interpretacja indywidualna