Czy zbycie ww. lokalu dokonane przez Wnioskodawczynię w lutym 2011 r. podlega opodatkowaniu?

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2011 r. Pani złożyła do Urzędu Skarbowego wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Pismem z dnia 1 kwietnia 2011 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego ? działając zgodnie z art. 15 i 16 oraz art. 170 § 1 Ordynacji podatkowej, w związku z przepisami art. 14a-14e ww. ustawy ? przekazał wniosek Pani do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.

Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie ze znowelizowanym art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa, z dniem 1 lipca 2007 r. organem właściwym do dokonywania interpretacji przepisów prawa podatkowego został Minister Finansów.

Natomiast, stosownie do art. 14b § 6 Ordynacji podatkowej Minister Finansów upoważnił? w drodze ww. rozporządzenia ? dyrektorów pięciu izb skarbowych do wydawania interpretacji indywidualnych w jego imieniu i w ustalonym zakresie, określając jednocześnie właściwość rzeczową i miejscową upoważnionych organów.

W analizowanym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania pisemnej interpretacji od dnia 1 lipca 2007 r. jest ? w związku z § 6 ww. rozporządzenia ? Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 i § 4 oraz art. 14f ustawy-Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 30 czerwca 2011 r. nr ILPB2/415-496/11-2/WM, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia ? w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania ? braków formalnych wniosku.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 30 czerwca 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 8 lipca 2011 r.), zaś w dniu 18 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego ? 13 lipca 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 22 października 1999 r. aktem notarialnym zawarła z ?XXXXX? S.A. (dalej: Spółka), umowę sprzedaży udziału w wieczystym użytkowaniu i umowę o wspólnej inwestycji. Na mocy ww. umowy Zainteresowana nabyła udział wynoszący 0,017282 części w wieczystym użytkowaniu działki budowlanej oraz prawo do położonego na parterze lokalu o powierzchni 31,1 m kw. w budynku, który Spółka zobowiązała się wybudować do dnia 31 grudnia 2000 r. Do końca lipca 2000 r. Wnioskodawczyni zapłaciła pełną kwotę za lokal, który nabyła.

Dnia 8 grudnia 2000 r., Spółka przekazała Zainteresowanej klucze do lokalu, w związku z czym mogła Ona przystąpić do jego użytkowania. Powyższe zostało stwierdzone stosownym protokołem.

Po wykończeniu lokalu, Wnioskodawczyni od marca 2001 r. lokal wynajmowała osobom obcym. Od 2001 r. uiszczała opłaty z tytułu podatku od nieruchomości i wieczystego użytkowania gruntu. W 2002 r., tj. rok po przekazaniu budynku do użytkowania Spółka, na mocy notarialnego pełnomocnictwa, przystąpiła w imieniu współwłaścicieli ? w tym również Zainteresowanej ? do działań zmierzających do zawarcia umowy dotyczącej zniesienia współwłasności budynku i ustanowienia odrębnej własności lokali na rzecz współwłaścicieli budynku i współużytkowników wieczystych gruntu.

Wnioskodawczyni podaje, iż z powodu braku stosownych pełnomocnictw od wszystkich współwłaścicieli nieruchomości nie doszło wówczas do zniesienia współwłasności budynku i współużytkowania wieczystego ww. nieruchomości. Dopiero w marcu 2010 r. postanowieniem sądu rejonowego została zniesiona współwłasność, w tym: zniesiono współużytkowanie wieczyste nieruchomości oraz ustanowiono odrębną własność lokali przyznając je poszczególnym wnioskodawcom i współwłaścicielom.

Dnia 24 lutego 2011 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego wydał zaświadczenie, że ww. czynność zniesienia współwłasności nie podlega podatkowi od spadków i darowizn na podstawie przepisów art. 7 pkt 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowana podała, iż od marca 2001 r. wynajmowała lokal komuś innemu. Przez prawie cały okres, tj. od 2001 r. do dnia 28 lutego 2011 r. przedmiotowy lokal wynajmowała osobom obcym. Na ww. okoliczność Wnioskodawczyni rejestrowała zawarte umowy we właściwym Urzędzie Skarbowym i odprowadzała podatki z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego.

Ponadto, Zainteresowana podała, iż od dnia 22 października 1999 r. do marca 2010 r., na mocy aktu notarialnego pt. ?Umowa sprzedaży udziału w wieczystym użytkowaniu i umowa o wspólnej inwestycji? była: współużytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, oraz współwłaścicielem, znajdującego się na tym gruncie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, dla której sąd prowadził księgę wieczystą. W budynku tym Wnioskodawczyni przysługiwał lokal położony na parterze. Ww. udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu, jak i współwłasność budynku stanowił wyłączną własność (majątek odrębny) Zainteresowanej.

Dnia 28 lutego 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowy lokal.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zbycie ww. lokalu dokonane przez Wnioskodawczynię w lutym 2011 r. podlega opodatkowaniu...

Zdaniem Wnioskodawczyni, z chwilą zawarcia umowy, tj. od października 1999 r. oraz w związku z zapłatą pełnej, wynikającej z zawartej umowy, kwoty i po przekazaniu budynku (w tym przedmiotowego lokalu) do użytkowania, stała się Ona jego właścicielem.

W związku z powyższym, Zainteresowana stoi na stanowisku, że zbycie przedmiotowego lokalu po ponad 10-ciu latach od chwili jego nabycia, nie powinno podlegać opodatkowaniu.

Na poparcie swojego stanowiska, Zainteresowana wskazała, iż przez okres od dnia 29 października 1999 r. do 31 lipca 2000 r. wpłaciła na rzecz Spółki kwotę w wysokości 87 391 zł, jako całkowite pokrycie Jej udziału w tej inwestycji. W efekcie czego, w grudniu 2000 r. Wnioskodawczyni odebrała na podstawie protokołu odbioru końcowego lokal oraz klucze do niego. Po oddaniu budynku do użytkowania i odebraniu należącego do Zainteresowanej, na mocy zawartej ww. umowy, lokalu, położonego w tym budynku, tj. od grudnia 2000 roku, Wnioskodawczyni opłacała wszystkie podatki (od nieruchomości i z tytułu użytkowania wieczystego gruntu), a także wszelkie opłaty z tytułu jego użytkowania. Ponadto, jako właściciel lokalu, Zainteresowana zawarła umowę z zakładem energetycznym na dostawę energii elektrycznej oraz z Telekomunikacją Polską na instalację telefonu. Wnioskodawczyni nadmienia, iż forma prawna, na mocy, której nabyła lokal w 1999 r. nie była powszechnie stosowana, nie mniej jednak ma wszelkie znamiona własności, a sądowne zniesienie współwłasności w 2010 r., usankcjonowało jedynie stan faktyczny oraz pozwoliło na założenie odrębnych ksiąg wieczystych dla każdego z lokali położonych w tym budynku. Zainteresowana podała, iż nie poniosła też żadnych kosztów ani opłat z tytułu sądowego zniesienia współwłasności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to aby ustalić znaczenie tego pojęcia należy skorzystać z definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z paragrafem pierwszym powołanego przepisu grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Natomiast, w myśl art. 235 § 1 wskazanego kodeksu, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Paragraf 2 cytowanego przepisu stanowi jednak, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Jak wynika z powyższego, prawo współwłasności budynku wybudowanego na gruncie oddanym we współużytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania. Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

W przypadku zatem sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego, źródłem przychodu jest odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i odrębnie sprzedaż budynku jako nieruchomości, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa do gruntu, bądź wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy jest zatem liczony odrębnie ? od daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i od daty wybudowania budynku.

Współwłasność jest również instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.

Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego ? art. 196 § 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Zainteresowana w dniu 22 października 1999 r. zawarła umowę sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania oraz ustanowienia wspólnej inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego. Dnia 8 grudnia 2000 r. Wnioskodawczyni odebrała klucze od przydzielonego Jej lokalu znajdującego się w ww. budynku. Następnie, na podstawie postanowienia sądu rejonowego, dokonano zniesienia współwłasności budynku oraz współużytkowania prawa wieczystego gruntu. Wskutek powyższego, Zainteresowana stała się wyłącznym właścicielem przydzielonego w 1999 r. lokalu mieszkalnego. Zatem w wyniku zniesienia współwłasności nie nastąpiło przysporzenie w majątku Wnioskodawczyni ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności. Następnie, dnia 28 lutego 2011 r. dokonała Ona odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz opis stanu faktycznego wskazać należy, iż zniesienie współużytkowania wieczystego oraz współwłasności budynku dla celów podatku dochodowego nie stanowi nabycia nieruchomości. W konsekwencji, stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego ? nie stanowi źródła przychodu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem Zainteresowana nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od kwoty uzyskanej z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokalu z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym został on wybudowany.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.