Skutki podatkowe sprzedaży udziału w częściach wspólnych nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 13 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w częściach wspólnych nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 19 czerwca 2007 r. Wnioskodawca nabył dwa lokale mieszkalne w budynku wielomieszkaniowym (kamienicy) za łączną cenę 714.000,00 zł wraz z udziałem w gruncie oraz częściach wspólnych budynku (łącznie 28006/261740 części).

Aktem notarialnym z dnia 31 stycznia 2008 r. członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej zbyli należący do części wspólnych budynku strych za cenę 240.000,00 zł. Swój udział w strychu zbył również Zainteresowany. Przychód Wnioskodawcy ze zbycia udziału w strychu wyniósł proporcjonalnie do udziału 28006/261740 części, czyli 25.679,84 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w częściach wspólnych budynku (udziału w strychu należącego do części wspólnych budynku) koszt nabycia lokalu stanowi koszt uzyskania przychodu... Jeśli tak, to czy koszt stanowi cała cena nabycia lokalu, czy tylko ta część ceny, która odpowiada udziałowi jaki Zainteresowany nabył w częściach wspólnych budynku (28006/261740 części ceny)...

Zdaniem Wnioskodawcy, koszt nabycia lokalu stanowi koszt uzyskania przychodu w przypadku sprzedaży przez podatnika udziału w częściach wspólnych budynku (udziału w strychu należącego do części wspólnych budynku), albowiem udział w częściach wspólnych budynku jest immanentnie związany z lokalem i nie może funkcjonować samodzielnie w oderwaniu od lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści art. 11 ust. 1 ww. ustawy wynika, iż przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Na podstawie art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Z powyższego wynika, iż w sytuacji gdy pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej są wyższe niż koszty utrzymania i eksploatacji tej nieruchomości, to nadwyżka przychodów podlega podziałowi wyłącznie między właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nadwyżka przychodów i pożytków z nieruchomości wspólnej nad kosztami eksploatacji i utrzymania tej nieruchomości może być również właścicielom lokali wypłacona.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 19 czerwca 2007 r. Zainteresowany nabył dwa lokale mieszkalne w budynku wielomieszkaniowym wraz z udziałem w gruncie oraz częściach wspólnych budynku. Natomiast w dniu 31 stycznia 2008 r. członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej ? w tym Zainteresowany ? zbyli strych należący do części wspólnych budynku. W związku z tym Wnioskodawca uzyskał przychód w kwocie odpowiadającej udziałowi w przedmiotowej części wspólnej, tj. 25.679,84 zł.

Zatem Wnioskodawca z tytułu sprzedaży udziału w strychu należącego do części wspólnych budynku uzyskał przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który należy zakwalifikować do przychodów z innych źródeł, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 20 ust. 1 ww. ustawy, za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.

Sformułowanie ?w szczególności? dowodzi, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł należy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

W przedmiotowej sprawie przychodami z innych źródeł, o których mowa w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest nadwyżka przychodów z nieruchomości wspólnej nad wydatkami związanymi z jej utrzymaniem.

Z zakwalifikowaniem przychodu do odpowiedniego źródła związane są także istotne konsekwencje w zakresie kosztów uzyskania przychodu.

Zgodnie z art. 9 ust 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Powyższy przepis wskazuje na możliwość pomniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania, jednakże tylko w ramach jednego źródła przychodu. Przychód ze sprzedaży udziału w strychu należącego do części wspólnych budynku - jako przychód z innych źródeł - nie może być pomniejszony o koszt nabycia lokalu, bowiem koszt ten dotyczy odrębnego źródła przychodów, mianowicie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, w związku ze sprzedażą udziału w strychu należącego do części wspólnych budynku u Wnioskodawcy powstał przychód, który należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym Wnioskodawca nie może zaliczyć kosztu nabycia lokalu mieszkalnego do kosztu uzyskania przychodu z innych źródeł, bowiem koszt ten nie dotyczy tego samego źródła przychodu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.