Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

12.9.2014

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 9 czerwca 2014 r. (data wpływu 12 czerwca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości ? jest:

nieprawidłowe ? w części odnoszącej się do sposobu ustalenia przychodu i kosztów uzyskania tego przychodu,
prawidłowe ? w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2007 r. Wnioskodawczyni kupiła udział w wysokości 1/2 części (tj. 378 m²) w prawie własności nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek o łącznej powierzchni 756 m², z jedną księgą wieczystą.

W 2009 r. Zainteresowana odkupiła pozostały udział i stała się właścicielką 100% praw własności ww. nieruchomości. Nieruchomość była niezabudowana. W 2009 r. Wnioskodawczyni rozpoczęła na tej nieruchomości budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego (bliźniaka).

W 2010 r. trzy działki składające się na tę nieruchomość zostały scalone w dwie o powierzchni odpowiednio 341 m² (działka A) oraz 415 m² (działka B). Każda z tych działek zabudowana została połową budynku bliźniaczego. Działka A (341 m²) ze znajdującą się połową budynku bliźniaczego została sprzedana w roku 2011 ? w dniu 21 listopada 2011 r. została wydana interpretacja indywidualna w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży nieruchomości. Działka B (415 m²) została sprzedana natomiast w 2013 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jak poprawnie ustalić podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości B?

Zdaniem Wnioskodawczyni, aby poprawnie ustalić podstawę opodatkowania należy wziąć pod uwagę datę zakupu pierwszej części nieruchomości, a więc rok 2007 (1/2 udziału).

W 2013 r. bowiem część sprzedanej nieruchomości będzie zwolniona z podatku dochodowego, ponieważ upłynął pięcioletni okres od nabycia tej nieruchomości. W związku z tym, Zainteresowana uważa, że przychody uzyskane i koszty poniesione w związku z tą inwestycją powinny być zwolnione w 50%, tj. proporcji wynikającej z udziału Zainteresowanej w nieruchomości zakupionej w roku 2007.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

nieprawidłowe ? w części odnoszącej się do sposobu ustalenia przychodu i kosztów uzyskania tego przychodu,
prawidłowe ? w pozostałej części.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,

? jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w 2007 r. Wnioskodawczyni kupiła udział w wysokości 1/2 części (tj. 378 m²) w prawie własności nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek o łącznej powierzchni 756 m², z jedną księgą wieczystą. W 2009 r. Zainteresowana odkupiła pozostały udział i stała się właścicielką 100% praw własności ww. nieruchomości. Nieruchomość była niezabudowana. W 2009 r. Wnioskodawczyni rozpoczęła na tej nieruchomości budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego (bliźniaka).

W przedstawionej sytuacji istotne znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma fakt nabycia nieruchomości. Wnioskodawczyni od 2007 r. oraz od 2009 r., była prawnym właścicielem przedmiotowych nieruchomości, pomimo że nastąpiło scalenie gruntów i nowy podział nieruchomości, w wyniku którego wyodrębniono dwie nowe działki. Postępowanie scaleniowe i ponowny podział nie wpłyną na formę prawną władania przez Wnioskodawczynię przedmiotowymi nieruchomościami.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że na gruncie analizowanej sprawy mamy do czynienia z nabyciem przez Zainteresowaną przedmiotowej nieruchomości w dwóch datach, tj.:

1/2 w 2007 r. oraz
1/2 w 2009 r.

Mając na uwadze to, co wywiedziono wyżej, należy stwierdzić, że sprzedaż w roku 2013 przedmiotowej nieruchomości (tj. działki B) ? w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2007 ? nie stanowi źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Natomiast sprzedaż w roku 2013 przedmiotowej nieruchomości (tj. działki B) w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2009 ? stanowi źródło przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie zaś z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży działki B ? w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. ? może znaleźć zastosowanie zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 po spełnieniu ustawowych przesłanek warunkujących to zwolnienie.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Należy wskazać, że koszty uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, winny być odrębnie dla udziału nabytego w 2009 r.

Zatem stwierdzić należy, że koszty uzyskania przychodów ze sprzedaży działki B w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. będą stanowiły wydatki dotyczące nabytego w 2009 roku udziału w całej nieruchomości w takiej proporcji, w jakiej powierzchnia zbywanej działki pozostaje do powierzchni całej nieruchomości.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że jak wskazano już wcześniej, sprzedaż w roku 2013 przedmiotowej nieruchomości (tj. działki B) ? w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2007 ? nie stanowi źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a tym samym Zainteresowanej nie przysługuje prawo do odliczenia kosztów uzyskania takiego przychodu, tj. przychodu którego nie ma.

Nie można zatem zgodzić się z twierdzeniem Zainteresowanej, że przychody uzyskane i koszty poniesione w związku z ta inwestycją powinny być zwolnione w 50%, tj. proporcji wynikającej z udziału Wnioskodawczyni w nieruchomości zakupionej w 2007 r.

W związku z tym, w tej części stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację ? w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.