Możliwość zastosowania ulgi meldunkowej przy sprzedaży lokali mieszkalnych wyodrębnionych z domu (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 15 listopada 2008 r. (data wpływu 18 listopada 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 4 grudnia 2007 roku Zainteresowany nabył nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym. Dnia 18 grudnia 2007 roku Wnioskodawca zameldował się i zamieszkał w ww. domu. Z uwagi na rosnące koszty utrzymania nieruchomości, zmianę planów życiowych i ogólną sytuację spowodowaną kryzysem finansowym na świecie i w Polsce, Zainteresowany rozważa możliwość sprzedaży ww. nieruchomości w roku 2009 (a więc po upływie 12 miesięcy od nabycia i zameldowania).

Zmiany jakie wystąpiły na rynku nieruchomości wskazują, że ze względu na ogólny kryzys finansowy, a zwłaszcza bankowy, zbycie dużego domu będzie niezwykle utrudnione a nawet niemożliwe. Ponadto proces sprzedaży może trwać wiele lat, z uwagi na zanik zapotrzebowania na duże powierzchnie mieszkalne i utrudnienia w pozyskaniu środków na tego typu inwestycje.

W tej sytuacji, dla sprzedaży ww. nieruchomości niezbędne wydaje się wyodrębnienie z domu samodzielnych lokali z możliwością założenia dla nich odrębnych ksiąg wieczystych i sprzedaż pojedynczych lokali.

Wyodrębnienie lokali nastąpiłoby również po okresie 12 miesięcy od zameldowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w sytuacji podziału budynku mieszkalnego ? w którym Zainteresowany zamieszkiwał ? na kilka odrębnych lokali mieszkalnych i ich sprzedaży nabywcom indywidualnym będzie On mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu ze sprzedaży tych lokali mieszkalnych, określonego w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do postanowień art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub w takim prawie

   - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a) ? d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

W opinii Zainteresowanego ustawa wprowadza dodatkowe warunki zwolnienia. Zgodnie z art. 21 ust 21 ww. ustawy zwolnienie ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Złożone oświadczenie jest więc warunkiem koniecznym dla skorzystania ze zwolnienia. Bez złożenia oświadczenia w terminie dochody ze sprzedaży nieruchomości ? choćby podatnik spełniał materialne przesłanki zwolnienia ? będą opodatkowane. Powyższe zwolnienie ma zastosowanie do obojga małżonków.

Wobec przedstawionego wyżej stanu prawnego Wnioskodawca uważa, że sprzedaż odrębnych lokali powstałych z budynku mieszkalnego w którym zamieszkiwał i był zameldowany korzystać będzie ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż będzie to sprzedaż tego samego budynku tylko w częściach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) zwanej dalej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z dniem 1 stycznia 2009 roku uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jednak w myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotową nieruchomość Zainteresowany nabył w dniu 4 grudnia 2007 roku w niniejszej sprawie znajdą zastosowanie przepisy updof, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 updof ? w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., do 31 grudnia 2008 r. ? od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 updof w brzmieniu obowiązującym ww. terminie, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  

   - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a) - d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zgodnie z art. 8 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej, zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatników uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) updof, którzy złożą w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 updof, za rok podatkowy w którym nastąpiło odpłatne zbycie, oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 updof, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 roku (oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania z ulgi meldunkowej).

Stosownie do art. 21 ust. 22 updof, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 126, ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 updof, jest zameldowanie podatnika w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przepis ten nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez wyżej wskazany okres.

Z przedstawionego we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany zamierza dokonać (poprzez wyodrębnienie lokali i założenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych) podziału domu, w którym zamieszkiwał i był zameldowany przez okres przekraczający 12 miesięcy. Następnie tak wyodrębnione lokale miałyby zostać sprzedane.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz przytoczone wcześniej przepisy prawne, stwierdzić należy, że przedmiotem sprzedaży nie będzie budynek mieszkalny (dom) w którym Wnioskodawca był zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Będą to bowiem wyodrębnione lokale mieszkalne, w których Wnioskodawca faktycznie zameldowany nie był.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy zatem odnieść się do definicji ustawowej, zawartej w treści art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1954 roku ? Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z treścią tego przepisu nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Natomiast zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) odrębną nieruchomość stanowić może między innymi samodzielny lokal mieszkalny. Lokalem takim, w myśl art. 2 ust. 2 ww. ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Dla samodzielnych lokali mieszkalnych prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Z wniosku wynika, że na skutek podziału budynku mieszkalnego Zainteresowany stanie się właścicielem kilku wyodrębnionych lokali mieszkalnych. W świetle obowiązującego prawa powstanie zatem kilka wyodrębnionych lokali mieszkalnych - nieruchomości. Muszą one zostać oznaczone innymi numerami nadanymi im w procesie wyodrębnienia. Oznacza to, że będą one położone pod różnymi adresami.

Ustawodawca, w treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 126 updof, wyraźnie wiąże przedmiotowe zwolnienie z faktem zameldowania w sprzedawanym lokalu lub budynku, a zatem wymaga, by podatnik był zameldowany w lokalu który zbywa.

Jeżeli w systemie prawa cywilnego lokale te są traktowane jako samodzielne, położone pod innymi adresami ? to w taki sam sposób muszą być traktowane na gruncie prawa podatkowego.

Zatem nie stanowi przesłanki do zastosowania przedmiotowego zwolnienia fakt zameldowana Zainteresowanego w budynku mieszkalnym, z którego zbywane lokale zostaną wyodrębnione. Dla powyższego zwolnienia istotne znaczenie ma więc okres zameldowania w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym (jako konkretnej nieruchomości lokalowej), nie zaś w budynku, z którego lokale mają zostać wyodrębnione.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Zainteresowanego ze zbycia wyodrębnionych lokali mieszkalnych (w których nie był On zameldowany na pobyt stały przed datą dokonania opłatnego zbycia) będzie podlegał opodatkowaniu w myśl art. 30e ust. 1 updof.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.