Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 9 czerwca 2010 r. (data wpływu 14 czerwca 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 lipca 2010 r. (data wpływu do Biura KIP w Lesznie: 23 sierpnia 2010 r.) oraz pismem z dnia 31 sierpnia 2010 r. (data wpływu 2 września 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej:

• ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym w zakresie możliwości uzyskania zwrotu niektórych wydatków związanych z budową budynków mieszkalnych,
• ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
  
  

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 13 sierpnia 2010 r. znak ILPB2/415-744/10-2/AP Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Wezwanie wysłano w dniu 13 sierpnia 2010 r. (skutecznie doręczono w dniu 30 sierpnia 2010 r.).

W dniu 3 sierpnia 2010 r. Wnioskodawczyni złożyła do Dyrektora Izby Skarbowej w X uzupełnienie wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwrotu osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budową budynków mieszkalnych oraz w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Pismem z dnia 19 sierpnia 2010 r. znak ? Dyrektor Izby Skarbowej w X ? działając na podstawie art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ? przesłał uzupełnienie wniosku Zainteresowanej Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.

W dniu 2 września 2010 r. (data nadania 1 września 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie z dnia 13 sierpnia 2010 r. znak ILPB2/415-744/10-2/AP, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Prywatnie, jako osoba fizyczna, Wnioskodawczyni posiada i dysponuje większą działką budowlaną, nabytą w dniu 18 września 2008 r., którą będzie chciała podzielić na mniejsze. W najbliższych miesiącach Zainteresowana uzyska pozwolenie na budowę 2 budynków mieszkalnych. Po zakończeniu budowy stanu surowego zamkniętego zamierza budynki wraz z działkami budowlanymi sprzedać obcym osobom.

Budowę domów Zainteresowana chce prowadzić jako osoba fizyczna. Również ich sprzedaży dokona jako osoba fizyczna, ale nie w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni wyjaśnia, iż jest wspólnikiem spółki cywilnej, w której w najbliższym czasie działalność będzie rozszerzona o budowę domów, jednak sprzedaż opisywanych budynków i działek nie będzie ujęta w ewidencji działalności spółki cywilnej, której jest wspólnikiem.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy w związku z budową budynków mieszkalnych na sprzedaż Wnioskodawczyni może wystąpić z wnioskiem do właściwego urzędu skarbowego o zwrot części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych, o których mowa w art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 2005 r. o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym...
2. Czy Zainteresowana może sprzedaż budynków mieszkalnych wraz z gruntami opodatkować zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie łączyć dochodu z tych transakcji z innymi dochodami...

Tutejszy Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na drugie z wyżej przedstawionych pytań, natomiast w zakresie odpowiedzi na pytanie pierwsze w dniu 14 września 2010 r. wydano interpretację indywidualną nr ILPB2/415-744/10-5/AP.

Zdaniem Wnioskodawczyni, może Ona transakcję sprzedaży wybudowanych prywatnie domów opodatkować zgodnie z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie łączyć dochodu z tych transakcji z innymi dochodami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

nbspnbsp - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) (dalej: jako ustawa zmieniająca), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowana nabyła działkę budowlaną w dniu 18 września 2008 r.

W związku z tym, do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do treści art. 30e ust. 5 ww. ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 6 ww. ustawy, przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
2. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu, należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej 'Monitor Polski'.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że w dniu 18 września 2008 r. Wnioskodawczyni nabyła działkę budowlaną, którą zamierza podzielić na mniejsze. W najbliższych miesiącach Zainteresowana uzyska pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych. Po zakończeniu budowy stanu surowego zamkniętego, zamierza budynki wraz z działkami budowlanymi sprzedać. Wnioskodawczyni podkreśla, że budowę domów chce prowadzić jako osoba fizyczna. Również ich sprzedaży dokona jako osoba fizyczna, a nie w wykonaniu działalności gospodarczej. Zainteresowana wskazuje również, iż jest wspólnikiem spółki cywilnej, w której w najbliższym czasie działalność będzie rozszerzona o budowę domów, jednak sprzedaż opisywanych budynków i działek nie będzie ujęta w ewidencji działalności spółki cywilnej, której jest wspólnikiem.

Mając powyższe na uwadze, wskazać należy, że - jeżeli sprzedaż budynków mieszkalnych wraz z gruntami nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej - Zainteresowana może opodatkować dochód uzyskany z tego tytułu zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie łączyć dochodu z tych transakcji z dochodami z innych źródeł.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPB2/415-744/10-5/AP, interpretacja indywidualna