Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości

UZASADNIENIE

W dniu 16 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 26 sierpnia 2010 r., nr ILPB2/415-755/10-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 26 sierpnia 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 31 sierpnia 2010 r.), zaś w dniu 9 września 2010 r. (data nadania: 6 września 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 27 listopada 2009 r. Wnioskodawczyni dokonała wraz z małżonkiem sprzedaży nieruchomości mieszkalnej nabytej z majątku wspólnego. Przedmiotową nieruchomość małżonkowie objęli w posiadanie w dniu 27 lutego 2004 r. na podstawie umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego oraz sporządzonego protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania, sporządzonego pomiędzy sprzedającym i kupującym, czyli Zainteresowaną i Jej małżonkiem. Forma przedwstępnej umowy sprzedaży spowodowana była koniecznością wyodrębnienia przez sąd ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali mieszkalnych, ponieważ w przeszłości budynek stanowił własność wojsk radzieckich i posiadał jedną zbiorczą księgę wieczystą. Fakt ten zaznaczony jest w akcie notarialnym.

Od lutego 2004 roku Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem rozpoczęli kapitalny remont mieszkania, a z uwagi na jego ogromna dewastację, nakłady finansowe poniesione na ten remont sięgają kilkudziesięciu tysięcy złotych. Także czas trwania remontu był znaczny i trwał do początku 2009 roku.

W dniu 14 listopada 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli ostatecznie ich mieszkanie na podstawie aktu notarialnego.

Oboje z mężem nie prowadzą działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), będą udokumentowane nakłady na remont, które zwiększyły wartość tej nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania to jest od 27 lutego 2004 r....

Zdaniem Wnioskodawczyni, art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustala, że koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W konkretnej sytuacji Zainteresowanej, stosunek ceny zakupu do ceny zbycia nieruchomości zawiera ogromną rozpiętość, co jest uzasadnione faktem poczynionych wielkich nakładów finansowych na remont zakupionej nieruchomości. Osoby posiadające wiedzę w sprawie stanu zostawianych nieruchomości przez użytkowników wojsk radzieckich nie będą zdziwione tym faktem, ponieważ, poza totalna dewastacją lokali, do konstrukcji ścian działowych wykorzystywany był azbest, co zmuszało kupców do całkowitej przebudowy wewnętrznej nabywanych lokali. W zakupionej przez Wnioskodawczynię nieruchomości była dokładnie taka sytuacja. Zainteresowana opisuje ten fakt, aby uzasadnić zarówno wartość nakładów, jak również czas niezbędny na przeprowadzenie niezbędnego remontu. Dlatego Zainteresowana wraz z mężem rozpoczęli remont natychmiast po podpisaniu umowy przedwstępnej i przekazaniu im lokalu protokolarnie.

Wnioskodawczyni uznaje, że wszystkie rachunki związane z tym remontem, począwszy od 27 lutego 2004 r., stanowią koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, bowiem zakupiony lokal był od 27 lutego 2004 r. w stanie naszego posiadania. Powołując się na Słownik języka polskiego Wydawnictwa Naukowego PWN, określenie ?posiadanie? oznacza ?dysponować czymś?. Dlatego ostateczne stanowisko Zainteresowanej w sprawie cytowanego przepisu ustawy pozwala Jej na uznanie wszystkich nakładów spocząwszy od daty podpisania umowy przedwstępnej, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czas posiadania ? czyli dysponowanie lokalem, miał miejsce z chwilą przekazania im nieruchomości protokołem po podpisaniu umowy przedwstępnej.

Na udokumentowanie wysokości poczynionych przez siebie przedmiotowych nakładów Wnioskodawczyni posiada faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na to, że Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny w dniu 14 listopada 2008 r., do ustalenia skutków podatkowych zbycia tego lokalu należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie zaś do art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że sprzedane w dniu 27 listopada 2009 r. mieszkanie Wnioskodawczyni wraz z mężem objęli w posiadanie w dniu 27 lutego 2004 r. na podstawie umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego oraz sporządzonego protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania, sporządzonego pomiędzy sprzedającym i kupującym, czyli Zainteresowaną i Jej małżonkiem. Od lutego 2004 roku Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem rozpoczęli kapitalny remont mieszkania, który trwał do początku 2009 roku. W dniu 14 listopada 2008 r. Zainteresowana wraz z mężem nabyli ostatecznie ich mieszkanie na podstawie aktu notarialnego. Na udokumentowanie wysokości poczynionych przez siebie nakładów Wnioskodawczyni posiada faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów poniesionych przez Nią od 27 lutego 2004 r. przedmiotowych wydatków remontowych.

Powołany wyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią m. in. udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Jednocześnie ustawodawca nie zastrzegł, że chodzi tu wyłącznie o posiadanie w ramach własności. Dlatego również nakłady ponoszone przed podpisaniem aktu notarialnego, jeżeli zwiększają one wartość nieruchomości, mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży tej nieruchomości. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Ponadto nakłady, które można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości muszą dotyczyć zbywanego lokalu mieszkalnego, a więc tego z którego sprzedaży ustala się dochód do opodatkowania.

Art. 22 ust. 6c wskazuje, że wysokość ww. nakładów można ustalić również na podstawie dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Chodzi tu jednak o opłaty administracyjne związane z nakładami, wydatkami ponoszonymi na nieruchomość, które zwiększyły jej wartość, a nie o opłaty związane z nabyciem nieruchomości.

Reasumując, stwierdzić należy, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania Wnioskodawczyni może zaliczyć udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, poczynione przez Nią nakłady na remont tegoż mieszkania, które zwiększyły wartość rzeczonego mieszkania, poczynione w czasie jego posiadania, a więc od dnia 27 lutego 2004 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie przedmiotowej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.

Mąż Zainteresowanej, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Ponadto informuje się, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.