Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 18 czerwca 2010 r. (data wpływu: 21 czerwca 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 września 2010 r. (data wpływu: 10 września 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 3 września 2010 r., nr ILPB2/415-766/10-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 3 września 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 7 września 2010 r.), zaś w dniu 10 września 2010 r. (data nadania: 9 września 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2007 r. siostra Wnioskodawcy otrzymała w spadku w formie testamentu gospodarstwo rolne ? 2,5 ha, w tym dom mieszkalny 160 m^#178;. Została zobowiązana do odpłatnego zapisu na rzecz osoby Zainteresowanego i rodzeństwa. Wnioskodawca został zwolniony od podatku od spadku i darowizny. Swój udział w wysokości 1/2 mieszkania i 18 arów ziemi Zainteresowany nabył umową nieodpłatnego przeniesienia prawa własności nieruchomości wynikającego z zapisu testamentowego w dniu 9 kwietnia 2010 r.

Sprzedaż gospodarstwa nastąpiła 11 czerwca 2010 r. Dochód Wnioskodawcy ze sprzedaży wyniósł 400 tys. zł (ziemia i 1/2 mieszkania). Zainteresowany był w nim zameldowany przez okres dłuższy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. W wyniku sprzedaży nieruchomość nie utraciła charakteru rolnego. Przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości zostanie wydany przez Wnioskodawcę na cele mieszkaniowe.

Zainteresowany nie będzie korzystał z ulg podatkowych i nie korzystał z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Przedmiotowe wydatki nie będą przeznaczone na cele rekreacyjne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Jaką datę przyjąć jako datę nabycia spadku: 2007, czy 2010 r....

Jaki Wnioskodawca zapłaci podatek (wartość całości mieszkania 320 tys. zł), jeżeli przychód ze sprzedaży przeznaczy On na własne cele mieszkaniowe; czy będzie On zwolniony z podatku...

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do zadanego we wniosku pytania, nabyte udziały nie będą opodatkowane, gdyż wydatki zostaną przeznaczone na nabycie lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zapis jest instytucją regulowaną przepisami zawartymi w księdze czwartej ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) dotyczącej spadków.

Z treści art. 925 Kodeksu cywilnego wynika, że jedynie spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, a więc w momencie śmierci spadkodawcy.

Art. 968 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi natomiast, że spadkodawca może przez rozrządzenie testamentowe zobowiązać spadkobiercę ustawowego lub testamentowego do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby (zapis).

Zgodnie z art. 970 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennej woli spadkodawcy zapisobierca może żądać wykonania zapisu niezwłocznie po ogłoszeniu testamentu.

Otwarcie testamentu nie powoduje więc nabycia przez zapisobiercę prawa własności rzeczy będącej przedmiotem zapisu, a jedynie nabycie roszczenia o wykonanie zapisu. Nabycie rzeczy będącej przedmiotem zapisu następuje dopiero z chwilą wykonania zapisu, tj. przeniesienia własności.

Odnosząc postanowienia cytowanych wyżej przepisów do rozpoznawanej sprawy, należy stwierdzić, że nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności nieruchomości nastąpiło dopiero w chwili przeniesienia na Jego rzecz własności nieruchomości przez spadkobiercę, co miało miejsce w dniu 9 kwietnia 2010 r.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotową nieruchomość Zainteresowany nabył w 2010 r., w rozpatrywanej sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2010 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), złożonym we właściwym urzędzie skarbowym do dnia 30 kwietnia następującego po roku podatkowym, wykazać:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
• dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
  
  

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w tym samym terminie, tj. do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Jednakże na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Definiując pojęcie ?gospodarstwo rolne? należy, w myśl art. 2 ust. 4 ww. ustawy, odnieść się do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Uszczegóławiając jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, a przez to decydując o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów, należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika Nr 6 tego rozporządzenia.

Stosownie do § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia do użytków rolnych zalicza się: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i rowy.

Zgodnie z treścią przywołanych przepisów zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

1. zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
2. muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową
3. grunty nie mogą utracić na skutek sprzedaży rolnego charakteru.
   
   

O fakcie, czy dane grunty utraciły w wyniku ich sprzedaży charakter rolny decyduje cel ich nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Utrata charakteru rolnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Nie przesądza zatem o tym wyłącznie oświadczenie kupującego czy treść planu zagospodarowania przestrzennego gminy wprowadzona uchwałą rady gminy, bowiem organy podatkowe rozstrzygające prawo podatnika do zwolnienia od podatku przychodu ze sprzedaży, biorą pod uwagę wszystkie okoliczności związane z daną transakcją.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego i jego uzupełnienia wynika, iż sprzedana nieruchomość stanowiła gospodarstwo rolne, a w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego. Owa sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

W myśl przepisu art. 46 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem, prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (?).

Z analizy opisanego stanu faktycznego wynika, iż nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży składa się z gruntu rolnego oraz posadowionego na nim budynku mieszkalnego. Zatem, stwierdzić należy, iż ww. budynek w wyniku sprzedaży dzieli los prawny gruntu.

Reasumując, stwierdzić należy, iż przysługujący Wnioskodawcy przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w gruncie, wchodzącym w skład przedmiotowego gospodarstwa rolnego, korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, podkreślić należy, iż przysługujący Zainteresowanemu przychód uzyskany z tytułu sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym posadowionym na ww. gruncie również korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa wyżej.

W konsekwencji, na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku z ww. tytułu.

Biorąc powyższe pod uwagę, dalsze rozstrzyganie o zwolnieniu od podatku dochodowego przedmiotowego przychodu z uwagi na fakt wydatkowania tychże środków na cele mieszkaniowe jest bezprzedmiotowe.

Podkreślenia wymaga, iż w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawcę opisie stanu faktycznego, z którego wynika, że sprzedana nieruchomość stanowi zabudowane budynkiem mieszkalnym gospodarstwo rolne i nie utraciła w wyniku sprzedaży charakteru rolnego. W przypadku, gdyby przytoczony we wniosku opis stanu faktycznego różnił się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, to wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Zainteresowanego w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego, gdyż tut. Organ w toku wydawania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nie ma stosownego umocowania umożliwiającego weryfikację przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że przedmiotowy wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli sprzedanej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli tejże nieruchomości.

Pozostali współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, chcąc uzyskać interpretacje indywidualne, powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o ich udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.