Przychód ze sprzedaż mieszkania. sygn: ILPB2/415-815/14-5/ES

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z 8 maja 2014 r. (data wpływu do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie 21 lipca 2014 r.), uzupełnionym pismem z 31 października 2014 r. (data wpływu 5 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania ? jest:

• prawidłowe, w odniesieniu do sprzedaży udziału (3/4) nabytego w drodze spadku w 2009 r.,
• nieprawidłowe, w odniesieniu do sprzedaży udziału (1/4) nabytego w drodze zamiany w 2014 r.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 14 maja 2014 r. Pani złożyła do Urzędu Skarbowego wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od spadków i darowizn.

Pismem z dnia 15 lipca 2014 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego, na podstawie art. 170 § 1 oraz art. 14b § 6 ustawy Ordynacja podatkowa, przekazał ? zgodnie z właściwością rzeczową ? wniosek Pani do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.

Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie ze znowelizowanym art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa, z dniem 1 lipca 2007 r. organem właściwym do dokonywania interpretacji przepisów prawa podatkowego został Minister Finansów.

Natomiast, stosownie do art. 14b § 6 Ordynacji podatkowej Minister Finansów upoważnił ? w drodze ww. rozporządzenia ? dyrektorów pięciu izb skarbowych do wydawania interpretacji indywidualnych w jego imieniu i w ustalonym zakresie, określając jednocześnie właściwość rzeczową i miejscową upoważnionych organów.

W analizowanym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania pisemnej interpretacji od dnia 1 lipca 2007 r. jest ? w związku z § 6 ww. rozporządzenia ? Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

Wniosek, w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3, § 4 i w art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 17 października 2014 r. nr ILPB2/415-815/14-2/ES, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 17 października 2014 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło 27 października 2014 r.), natomiast w dniu 5 listopada 2014 r. (data nadania 3 listopada 2014 r.), do tut. Organu wpłynęła odpowiedź, w której Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 16 kwietnia 2014 r. Wnioskodawczyni stała się właścicielką całego mieszkania w W. przy ?a?. Do tej pory Zainteresowana była właścicielką w 3/4, na mocy spadku po J. zmarłym 2 maja 2009 r.

Natomiast właścicielem 1/4 był B. (wcześniej jego dziadek Janusz Maria Tarkowski zm. 2012 r.).

Równocześnie, na mocy tego samego spadku, Wnioskodawczyni była współwłaścicielką 1/4 nieruchomości położonej w W. przy ?b?. Właścicielem 3/4 tej nieruchomości był B. (wcześniej J.M.). Jako osoba nie spokrewniona ze spadkodawcą, Zainteresowana uiściła należny podatek od wartości obu swych udziałów, w Urzędzie Skarbowym.

W dniu 16 kwietnia 2014 r. przed notariuszem, między Zainteresowaną a B. nastąpiła wymiana udziałów.

A. przeniósł na Wnioskodawczynię przysługujący mu udział wynoszący 1/4 w mieszkaniu przy ?a?, natomiast Zainteresowana przeniosła na B. swój udział w wysokości 1/4 w nieruchomości położonej w W. przy ?b?.

Wnioskodawczyni nadmieniła, że w 2015 r. chciałaby sprzedać mieszkanie przy Al. Wyzwolenia 2/32.

Ponieważ wartość udziału Zainteresowanej w nieruchomości przy ?b? była wyższa aniżeli wartość udziału B. w mieszkaniu przy ?a?, pokrył on wszelkie, wymienione w akcie notarialnym, koszty notarialne. Jest też w tym akcie mowa o tym, że od B. Wnioskodawczyni otrzymała 12 300 zł. Kwota ta stanowiła wynagrodzenie Jej adwokata.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania.

Czy Zainteresowana może sprzedać mieszkanie przy ?a? w 2015 r. (10 września 2014 r. minęło pięć lat od daty nabycia przez Wnioskodawczynię całości spadku, upłynęło też pięć lat od śmierci spadkodawcy) bez obciążenia podatkiem, czy też będzie mogła to uczynić dopiero po pięciu latach od daty 16 kwietnia 2014 r., czyli od daty opisanej wyżej wymiany udziałów?

Zdaniem Wnioskodawczyni, będzie mogła sprzedać mieszkanie w 2015 r. bez opodatkowania podatkiem dochodowym, ponieważ podatek od całości spadku już uiściła.

W ocenie Zainteresowanej minęło 5 lat od śmierci spadkodawcy oraz 5 lat od daty nabycia przez Nią całości spadku. Wnioskodawczyni podała, że spadek nabyła 10 września 2009 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania jest:

• prawidłowe, w odniesieniu do sprzedaży udziału (3/4) nabytego w drodze spadku w 2009 r.,
• nieprawidłowe, w odniesieniu do sprzedaży udziału (1/4) nabytego w drodze zamiany w 2014 r.
  
  

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

? jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i forma ich nabycia.

Należy zauważyć, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ? Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić zatem należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin ?nabycie? oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc, jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany ? inna rzecz.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika m.in. ? że na podstawie umowy zamiany w 2014 r. ? B. przeniósł na rzecz Wnioskodawczyni przysługujący mu udział wynoszący 1/4 w mieszkaniu przy ?a?, natomiast Zainteresowana przeniosła na rzecz B. swój udział w wysokości 1/4 w nieruchomości położonej w W. przy ?b?.

Zatem należy przyjąć ? w kontekście opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego ? że mieszkanie przy ?a? w W. Zainteresowana nabyła w dwóch datach:

• w 2009 r. ? w drodze spadku po zmarłym 2 maja 2009 r. J. ? 3/4 udziału w mieszkaniu,
• w 2014 r. ? na podstawie umowy zamiany (wymiany) udziałów w lokalach mieszkalnych zawartej między Wnioskodawczynią a B. ? 1/4 udziału w ww. lokalu mieszkalnym.
  
  

Zatem, planowana w 2015 r. sprzedaż mieszkania w części odpowiadającej udziałowi (3/4) nabytemu w 2009 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynie wskazany w tym przepisie pięcioletni termin.

Tym samym, w tejże części analizowane zbycie, w 2015 r. nie spowoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast sprzedaż mieszkania, w części odpowiadającej udziałowi (1/4) nabytemu w 2014 r. na podstawie umowy zamiany ? jeśli zostanie ona dokonana w 2015 r. ? będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem do zbycia tej części ? wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni ? dojdzie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zatem sprzedaż mieszkania, aby odbyła się bez ponoszenia przez Zainteresowaną jakichkolwiek konsekwencji podatkowych musiałaby nastąpić po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do zamiany udziałów.

W przypadku sprzedaży mieszkania w 2015 r. do opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2014 r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Ponadto ustosunkowując się do tej części stanowiska Wnioskodawczyni, która dotyczy opłacenia podatku od całości spadku należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Tak więc nabycie nieruchomości i praw w drodze spadku podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, lecz nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast, gdy spadkobierca w okresie późniejszym uzyskuje przychody z tytułu sprzedaży nabytego w spadku składnika majątkowego, to opodatkowanie przychodów z tej sprzedaży regulują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn. Sprzedaż jest bowiem odrębną od nabycia czynnością prawną. Czynność odpłatnego zbycia nieruchomości i praw podlega przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy bowiem innego rodzaju przychodu niż uprzednie nabycie w drodze spadku. Oba zdarzenia prawne, zarówno nabycie nieruchomości, udziału w nieruchomości lub prawa jak i późniejsza sprzedaż, są odrębnymi, kolejnymi czynnościami, które należy ocenić niezależnie od siebie pod względem skutków prawnych, jakie wywołały. Stąd też podlegają opodatkowaniu różnymi podatkami.

Zatem fakt opłacenia przez Wnioskodawczynię podatku od całości spadku pozostaje bez znaczenia dla kwestii opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze zamiany.

Jednocześnie informuje się, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.

Końcowo tut. Organ zaznacza, że w przedmiocie podatku od spadków i darowizn, w dniu 17 października 2014 r. zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-815/14-3/ES.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację ? w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.